6月10日，錦江區(qū)駙馬板塊約61.3畝地塊拍賣，在與金茂、新綠色的多輪角逐后，華發(fā)股份&錦江統(tǒng)建以22000元/㎡樓面價成交。

事后復(fù)盤，這宗地塊有兩大看點：

1、今年5+2區(qū)域成交的首宗2萬+住兼商地塊。

2、華發(fā)股份和錦江統(tǒng)建在同一板塊持續(xù)落子高改，實屬少見。這將對板塊走向帶來何種影響？

但也有人認(rèn)為，今年3月，駙馬板塊約57畝純住宅用地拍到了25100元/㎡，相比之下，22000元/㎡樓面價并不高。市場和業(yè)界，為何對駙馬板塊的預(yù)期如此高？成交樓面價從25100元/㎡到22000元/㎡，真的是降了嗎？駙馬板塊能否持續(xù)保持上升勢能？值得重點關(guān)注。

先來對比下兩塊地的指標(biāo)。

日前成交的61.3畝地塊，位于駙馬板塊半島一線，毗鄰梅香湖、華西附二院錦江院區(qū)，緊鄰錦宸院，容積率僅1.8，商業(yè)占比約10-20%，限高約36米。而今年3月成交的約57畝地塊，緊鄰61.3畝地塊，但卻是純住宅用地，容積率約為2.1。

除了容積率略有不同，最大的區(qū)別在于61.3畝地塊的商業(yè)指標(biāo)。

“22000元/㎡的成交價本身并不低，在今年排名第五。如果是對比同板塊商住地塊，去年的成交樓面價為17000元/㎡，一年時間，差距明顯?！睒I(yè)界資深人士表示，如果61.3畝地塊剔除商業(yè)，以純住宅部分來計算樓面價，無疑將接近約25000元/㎡，也就是57畝地塊的成交價。

業(yè)界和市場高期待值的背后，是駙馬作為成都頭部板塊的地位，難以撼動。

從土地成交來看，近兩年內(nèi)，整個5+2區(qū)域成交價在2萬+的地塊，共計29宗。

排第一的錦江區(qū)以13宗斷層式領(lǐng)先；其次是高新區(qū)7宗，成華區(qū)和青羊區(qū)分別4宗。

細分板塊看，TOP3區(qū)域分別是：高新區(qū)大源（5宗）、錦江區(qū)駙馬板塊（4宗）、錦江區(qū)林家壩（4宗）。而錦江區(qū)金三板塊（3宗）、青羊區(qū)外光華（3宗）緊跟其后。

錦江三巨頭——駙馬、林家壩、金三，以總11宗地塊一騎絕塵。憑借城市資源的一脈相承、地理位置相鄰、高能級產(chǎn)品集中……三大板塊已形成高端供應(yīng)金三角。林家壩和金三，主打大平層，駙馬則以低密為主，產(chǎn)品形成差異化，能級相互借勢，對高凈值人群的吸附力持續(xù)增強。

再看在售，錦江區(qū)是5月唯一成交均價超過4萬元/㎡的區(qū)域，且連續(xù)3個月超4萬元，成交套均總價超800萬。（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）

從近幾月數(shù)據(jù)看，駙馬板塊的錦宸院，堪稱錦江區(qū)的成交主力。該項目以建面195㎡以上洋房和疊拼為主，2月底入市以來，不到四個月已開盤四個批次，洋房總價800萬——1200萬、疊拼1500萬+，已實現(xiàn)約30億的熱銷。

毫不夸張的說，經(jīng)過數(shù)年的蓄力，駙馬已在成都樓市的高端局中，形成獨特的低密高端新極核，直接帶動了成都高端市場的持續(xù)供應(yīng)和產(chǎn)品升維，甚至助力高改住宅和千萬+房源成交量持續(xù)上升。

駙馬板塊為何能在短短數(shù)年，實現(xiàn)城市價值與產(chǎn)品能級的三級跳？

天時、地利、人和，缺一不可。

房地產(chǎn)價值，核心是城市價值。

駙馬板塊勢能提升迅猛，實質(zhì)是成都城市綜合實力與宜居價值的躍階。

近兩年來，城市核心級戰(zhàn)略土儲的釋放，更是激發(fā)了市場熱情，新一輪的城市化進程和價值修正中，駙馬板塊脫穎而出。

2020年至今，板塊已成交約11宗住宅用地，體量超660畝，成交樓面價約16000-25100元/㎡，從去年站上2萬+，持續(xù)攀高。從后續(xù)供應(yīng)看，預(yù)計還有5宗共約200畝住宅或住兼商地塊，后勁十足。整個核心區(qū)域的住宅用地總體量達到近900畝。

駙馬板塊規(guī)劃示意圖

上一輪城市TOP級板塊——攀成鋼、金融城的形成，均依靠統(tǒng)一規(guī)劃，集中開發(fā)，連片成勢，實現(xiàn)城市與居住的整體升維。駙馬板塊預(yù)留空間更大，值得期待。

新周期下，購置核心物業(yè)成為不少高凈值人群的剛性需求。

而此類物業(yè)，往往只產(chǎn)生在城市核心區(qū)，超高層大平層和低密物業(yè)兩種業(yè)態(tài)中。前者占據(jù)難以復(fù)制的城市景觀，后者享受稀缺的居住舒適體驗。

而在成都，始終有一批高改置業(yè)者鐘情低密物業(yè)。在大平層為主的市場供應(yīng)下，5+2區(qū)域能形成連片供應(yīng)低密物業(yè)的純粹板塊，只有浣花溪和駙馬。前者以存量房為主，駙馬則代表不斷迭代的產(chǎn)品力。

尤其是“好房子”國家戰(zhàn)略下，駙馬板塊已實現(xiàn)低密物業(yè)的“代際躍遷”，在高改同質(zhì)化的今天，有著難以取代的差異化競爭優(yōu)勢。

今年，駙馬迎來了城市資源和人氣的兌現(xiàn)，確定性和成長性更高。

華西醫(yī)院錦江院區(qū)正式運營，華西三巨頭聚齊；年末，預(yù)計地鐵13號線將開通，交通迎來質(zhì)的飛躍；七中育才駙馬校區(qū)已在建，還有規(guī)劃中的成師附小駙馬校區(qū)，名校云集；商業(yè)配套逐步完善，總體量約17萬㎡的錦官花城購物中心，預(yù)計年內(nèi)將建成。

華西醫(yī)院錦江院區(qū)效果圖

判斷一個區(qū)域是否成熟和具備確定性，“人氣”是重要指標(biāo)。

板塊迎來了集中交付期，除錦江大院、錦江賦已交付外，今年錦江璞園、錦江上院也將陸續(xù)交付，人氣旺盛。

從后市來看，板塊內(nèi)的2萬+地塊也將陸續(xù)上市，未來區(qū)域能級或?qū)⒊掷m(xù)上升，預(yù)期看高。

錦宸院項目實景圖

華發(fā)股份、錦江統(tǒng)建除錦宸院一期外，還有三大地塊在手：約48畝的錦宸院二期，容積率1.8，將以小高層和4F疊拼供應(yīng)為主，預(yù)計三季度亮相；以25100元/㎡摘得的57畝地塊，預(yù)計四季度亮相；以及新成交的61.3畝地塊。

而新綠色駙馬57畝項目，容積率約2.2，建面約200㎡+戶型占比近半，從成交樓面價24800元/㎡來看，項目定位高改。

5年時間，駙馬板塊走出了一條難以復(fù)制的成長之路，離不開城市發(fā)展的頂層設(shè)計，戰(zhàn)略土儲的釋放節(jié)奏，清晰統(tǒng)一的低密產(chǎn)品規(guī)劃、單盤出色的營銷能力。

三圣鄉(xiāng)梅香湖邊的城市天際線

作為板塊的開拓者、深耕者和價值投資者，華發(fā)股份、錦江統(tǒng)建，也伴隨駙馬的成長，走到了前臺。此次持續(xù)拿地，又將對后市有何影響？

從2020年起，這對CP在駙馬板塊已聯(lián)合開發(fā)了錦江大院、錦江璞園、錦江上院、錦宸院四個項目，在區(qū)域保持著超高的市場占有率，主場優(yōu)勢明顯。

錦宸院項目實景圖

業(yè)界評論，這和華潤置地深耕成華區(qū)、中國鐵建地產(chǎn)深耕武侯區(qū)，在區(qū)域形成強大的影響力和話語權(quán)，有著異曲同工之妙。

“深耕，意味著對區(qū)域價值的深度認(rèn)同，對城市更高能級資源的深度整合，以及對區(qū)域發(fā)展的重要推動?！辟Y深人士表示，以錦江統(tǒng)建為例，除住宅開發(fā)，其所在集團也承擔(dān)了錦江區(qū)眾多公建化設(shè)施的建設(shè)，如駙馬板塊的道路等城市基礎(chǔ)配套，對區(qū)域的提質(zhì)是全維度的。

“這樣的深度認(rèn)同和助力，才能做出適配區(qū)域、引領(lǐng)需求的產(chǎn)品。同時，業(yè)主和意向購買客群積累更深，規(guī)?；募行?yīng)也更為明顯?！睒I(yè)界資深人士表示，就駙馬板塊而言，華發(fā)股份與錦江統(tǒng)建對區(qū)域的塑造，功不可沒。

但和開發(fā)初期不同，板塊已從一家獨大到百花齊放，吸引了包括華潤置地、新綠色等品牌房企入駐開發(fā)，包括金茂在內(nèi)的多家開發(fā)商也積極參與土拍，對區(qū)域信心十足。

資深資深人士表示，今年下半年，還有一大波千萬+大平層將陸續(xù)面世。但駙馬板塊憑借低密高端的稀缺性，依然抗打，后市可期。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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