近日，一個(gè)原計(jì)劃投資70億元建設(shè)的西北國際醫(yī)療中心項(xiàng)目突遭取消，用地變更為住宅與綠地。曾被視為西安醫(yī)療國際化標(biāo)桿的項(xiàng)目，歷經(jīng)7年籌備最終取消，背后是諸多因素疊加的結(jié)果。

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曾計(jì)劃投資70億建醫(yī)院

目前項(xiàng)目用地變更

日前，一則官方規(guī)劃答復(fù)，宣告了西北國際醫(yī)療中心項(xiàng)目的終結(jié)。西安江林新城A區(qū)北側(cè)原規(guī)劃的“約翰?霍普金斯&中國西北國際醫(yī)療中心”項(xiàng)目地塊，已調(diào)整為城鎮(zhèn)住宅與綠地用地。也就是說，這個(gè)總投資70億元、占地163畝的三甲醫(yī)院項(xiàng)目，在經(jīng)歷7年籌備后最終宣告取消，原規(guī)劃用地將變更為住宅用途。

該項(xiàng)目位于西部大道與長灃路十字東北方向，2018年，由陜西江林集團(tuán)與歐博集團(tuán)合作打造，曾計(jì)劃引進(jìn)美國約翰?霍普金斯醫(yī)療資源，定位為西北地區(qū)國際化醫(yī)療中心，意圖打造國內(nèi)首家通過JCI認(rèn)證的國際三甲醫(yī)院，并于2019年獲衛(wèi)健部門批復(fù)。然而，項(xiàng)目自簽約后便再無實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。2023年，因超出設(shè)置有效期，陜西省衛(wèi)健委隨即宣布其批復(fù)失效。

原本要建的三甲醫(yī)院，現(xiàn)規(guī)劃地變?yōu)樽≌途G地用地，這一調(diào)整引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。項(xiàng)目為何擱淺？為何出現(xiàn)這種變化？

對(duì)此，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析，首先從資本與資金鏈來說，項(xiàng)目總投資70億元，周期極長、回報(bào)慢，一旦母公司江林集團(tuán)或合作方歐博集團(tuán)出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張，后續(xù)土地款、工程款、設(shè)備款就會(huì)斷檔。

第二，政策“閘門”收緊：2019年取得省衛(wèi)健委設(shè)置批復(fù)，但批復(fù)有效期只有3年；2023年因無實(shí)質(zhì)進(jìn)展被宣布失效，項(xiàng)目無法繼續(xù)以“國際三甲”名義立項(xiàng)。

第三，合作模式落空，以及土地用途被回收。原計(jì)劃與美國約翰?霍普金斯醫(yī)療集團(tuán)共建，但外方對(duì)JCI認(rèn)證、股權(quán)比例、技術(shù)輸出等條件要求嚴(yán)格，實(shí)質(zhì)性談判未能落地，導(dǎo)致“國際牌”失靈。2025年8月西安市自然資源和規(guī)劃局明確將該地塊調(diào)整為住宅與綠地，項(xiàng)目失去最后立足空間，正式宣告結(jié)束。

第四，市場(chǎng)與需求錯(cuò)配：西安在2018年前后已規(guī)劃多個(gè)高端醫(yī)療項(xiàng)目，局部區(qū)域出現(xiàn)“供給過?！?；同時(shí)，高端醫(yī)療支付方（商業(yè)保險(xiǎn)、自費(fèi)人群）規(guī)模并未同步放大，盈利模型難以閉環(huán)。

02

民營醫(yī)院將告別重資產(chǎn)

進(jìn)入“有?？啤⒂衅放啤⒂行省钡妮p騎兵時(shí)代

有數(shù)據(jù)顯示，2020-2024年全國民營醫(yī)院數(shù)量減少10%以上，西安2020-2025年減少23%。包括高端婦產(chǎn)（新長安婦產(chǎn)）、腫瘤（重慶全域腫瘤）、綜合醫(yī)院（唐山南湖）等均出現(xiàn)破產(chǎn)或拍賣。

具體到西安而言，早在去年，新長安婦產(chǎn)醫(yī)院、天佑兒童醫(yī)院、三秦醫(yī)院等多家較為知名的民營醫(yī)院出現(xiàn)經(jīng)營困難。而今年以來，陜西廣慈泌尿?qū)？漆t(yī)院已走上拍賣臺(tái)。

“一二線因‘公強(qiáng)民弱’競(jìng)爭(zhēng)慘烈；三四線因人口外流、需求萎縮同樣面臨經(jīng)營困難?！卑匚南舱f。

而民營醫(yī)院減少的共同誘因是：

第一，在資本端，金融去杠桿+疫情沖擊，高杠桿、長周期的重資產(chǎn)模式首先暴雷；

第二，在政策端，醫(yī)保飛檢、DRG/DIP付費(fèi)、藥品耗材零加成，壓縮了“過度診療”“高加成”盈利空間；

第三，在需求端，出生率下降背景下，婦產(chǎn)、兒科業(yè)務(wù)下滑；老齡化加速背景下，慢病、康復(fù)需求上升，但民營布局不足。

第四，在供給端，隨著公立醫(yī)院擴(kuò)張，品牌、人才、醫(yī)保額度虹吸效應(yīng)明顯。

第五，在運(yùn)營端，民營醫(yī)院重營銷輕醫(yī)療、缺乏核心?？疲瑢?dǎo)致口碑坍塌、復(fù)購率低。

柏文喜認(rèn)為，未來民營醫(yī)院數(shù)量負(fù)增長或?qū)⒊掷m(xù)：預(yù)計(jì)2025-2028年每年凈減少3%-5%，行業(yè)從“規(guī)模紅利”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量紅利”。這將表現(xiàn)在：結(jié)構(gòu)集中化明顯，集團(tuán)化辦醫(yī)和醫(yī)生辦醫(yī)成為兩條主流路徑——資金、管理、品牌、技術(shù)四要素齊全的頭部機(jī)構(gòu)會(huì)并購區(qū)域弱勢(shì)醫(yī)院，行業(yè)CR10有望從目前的約15%提升到30%以上。出現(xiàn)?？撇町惢?，康復(fù)、老年病、疼痛、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、消費(fèi)醫(yī)療（高端口腔、醫(yī)美）等細(xì)分賽道，將替代大而全的綜合醫(yī)院模式。政策再平衡特征出現(xiàn)，地方政府在“?；尽敝?，開始通過床位補(bǔ)貼、購買服務(wù)、特許經(jīng)營等方式，支持緊缺型社會(huì)辦醫(yī)，變革后的“新民營醫(yī)院”將與公立醫(yī)院形成互補(bǔ)而非競(jìng)爭(zhēng)。

“江林國際醫(yī)院項(xiàng)目”的擱淺，是資本過度樂觀、政策窗口關(guān)閉、市場(chǎng)需求錯(cuò)配三重力量疊加的結(jié)果。把它放到全國范圍看，民營醫(yī)院面臨的變革實(shí)質(zhì)是一次“由亂到治”的市場(chǎng)出清。未來能夠活下來的民營醫(yī)院，不再是“蓋大樓、買設(shè)備”的重資產(chǎn)玩家，而是“有?？?、有品牌、有運(yùn)營效率”的輕騎兵。

來源：東市西市 D21