北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我人一直在外地，北京人，早年在海淀牡丹園買的房，戶口和孩子戶口都在花園路。原本奔著個院里有個師大實驗幼兒園牡丹分園，能分流到北師大附小，可今年一搬回來去報名，倒閉了。

現(xiàn)在三個規(guī)劃：

1找人跨區(qū)上北師大附小比較相隔1公里，孩子現(xiàn)在明天一幼中班4歲，等看看孩子表現(xiàn)還行就在西城買德勝，現(xiàn)在買也可能別調(diào)劑走。

2不行就在本院上北醫(yī)附小和民族一個對口北醫(yī)附中一個北交大附中，孩子放棄雞娃，快樂平庸。

3現(xiàn)在就買德勝，賭了。

第二規(guī)劃問了人，人家說普通小學很難出頭，在補課也沒用，上了就等于放棄，我有點對不起孩子。我本想抓緊點，不行初中德勝，過幾年房價也穩(wěn)定了。

3就是現(xiàn)在就買德勝片區(qū)，賭了調(diào)劑也認了。再調(diào)劑也比民族好。

A：

1、找人跨區(qū)，真要有這人脈那就辦唄，最省錢的手段了。但不好辦，否則誰還花幾百萬買學區(qū)房??？

4歲早了點兒，一般都是5歲以上能看出表現(xiàn)，到時候做個智商測試吧，大多數(shù)都還算準確。

德勝現(xiàn)在買也可能“別調(diào)劑走”，是“被”還是“別”??？無所謂，這沒人敢做保證，只能看到時候的政策。

2、是否快樂平庸跟是否雞娃沒直接關(guān)系。任何事情要想不平庸都得是天分+努力，天分決定上限，老天爺賞飯吃，姚明這種身高想平庸都難。努力決定下限，不雞娃就跟上班之后躺平混日子一樣，什么時候都有可能得到快樂，只看自己選擇的生活方式。

3、賭德勝，那就考慮好成本就行。主要是溢價率，現(xiàn)在占坑房40%吧，豪宅的低，1500萬以上的也就最多20%，2000萬以上的就更低了。

4、普通小學才好出頭兒呢，小學課程又不太靠智商，稍微雞娃就能在普校冒尖兒。越是牛校才越是牛娃如云呢，很多孩子+家長都能被虐出陰影。另外看看今年的各區(qū)中考分段線吧，看完了就知道哪里更難出頭了。

這我建議找朋友拉進幾個虎媽群看看吧，少說話多觀察，有幾天就能初步了解了。不過做好心理準備，估計以您現(xiàn)在的想法能被毀了三觀。

想抓緊點兒是指小學是吧？不行初中德勝，好大的口氣??！只能說理想很豐滿，但現(xiàn)實或許很骨感，試試吧，真等到了德勝就知道競爭的殘酷了。

另外誰說過幾年房價就能穩(wěn)定??？有這預測本事直接炒BT幣好不好??？我也希望過幾年世界和平，甚至曾經(jīng)去西天問我佛，佛說，我也沒轍。

德勝不是普通學區(qū)，北京家長也不至于全體躺平，所以德勝至少溢價部分沒那么容易就平穩(wěn)。我能理解您這想法，誰都想躺贏，但是否能得到就看運氣了，只是別幻想別人都讓著自己，憑什么??？

5、賭不賭的看自己。但建議還是多了解些常識吧，別盲目的賭。推牌九至少得知道規(guī)則，弄懂了黑鬼子扛槍為什么能打皇上再上牌桌吧?？傊悄サ恫徽`砍柴工，反正孩子剛四歲，別著急，一步一步來。

僅供參考。

二

Q:

請問，我畢業(yè)工作3年，目前在亮馬橋工作，準備購進首套房，預算600萬以內(nèi)，目前收入稅前40+，職業(yè)相對穩(wěn)定、收入可合理預期逐步升至60-100，目前對遠洋新干線的88平房源相對中意，想請問：

1、遠洋新干線的保值增值能力和流通性如何，是否值得為后續(xù)置換預備？

2、遠洋新干線配套學區(qū)如何？是否值得長期持有？

A：

1、遠洋新干線，聽這名字就說明了性質(zhì)唄，典型的70年產(chǎn)權(quán)商務公寓，到目前為止的保值增值能力一般?；蛘哒f曾經(jīng)很受追捧，但供大于求了，2008年奧運之后的大部分塔樓公寓都走弱，新干線算是比較典型的。

流動性普通吧，出手的時候價格別報高了就好賣一些。商品價格是由供需關(guān)系決定的，既然價格不高，就說明流動性不是太好唄，追捧這種產(chǎn)品的家庭不是太多，也不太愿意出高價。

2、值不值的沒標準，看自己更重視哪方面了，然后也看將來想置換什么產(chǎn)品。老公寓的優(yōu)勢是地段兒好+產(chǎn)品檔次高，居住的性價比和租金收益也都高。劣勢是價格走勢普通，最好成績是不再落后大盤，逆襲的可能性沒有。

將來如果是置換同等性質(zhì)的公寓那就合適，畢竟新干線的地段兒好，維護的也還不錯。置換普宅的話看情況了，一般來說是至少不占便宜。

3、配套學區(qū)我還真不清楚，應該是多校劃片的吧？反正肯定不算學區(qū)房，價格中也就不帶溢價，居住的性價比正常。朝陽學區(qū)好的都是單校對口名校的，不是太多。

4、是否值得長期持有？一般不是太建議，因為這種產(chǎn)品的優(yōu)勢是品質(zhì)高，所以才居住的性價比高。那如果想維持住優(yōu)勢，就得是物業(yè)水平不降低。但這誰敢保證??？

參考國際的經(jīng)驗，公寓要想維持高品質(zhì)，那物業(yè)費就得貴，而且還得隨著設施老化而逐年調(diào)整。這在內(nèi)地的難度很大，所以大部分公寓的價格和性價比都是下降的趨勢，不太好逆轉(zhuǎn)。

不過也不會永遠走弱，一旦成為老小區(qū)也就平穩(wěn)了。所以也看自己吧，真要是不愿意換了就長住，等到各小區(qū)都老了也就無所謂了。

5、總之房子是用來住的，商務公寓在居住的性價比上明顯占優(yōu)，所以如果是自住為主的話就挺合適的，其他方面別期望值太高就行。甘蔗不能兩頭甜，看自己的需求和取舍了。

僅供參考。

三

Q:

請問，入學的人口高峰期之后，如果真的完全執(zhí)行“租購同權(quán)”，對學區(qū)房是利空還是利好？也就是如果租房也能進入對口的好學校了，學區(qū)房的價格是漲還是降？

A：

1、如果真的執(zhí)行租購同權(quán)，那對學區(qū)房肯定是利好啊。道理很簡單，因為這屬于降低了爭奪資源的門檻，那必定吸引來更多的競爭者。而商品價格是由供需關(guān)系決定的，甭管是買房還是租房都是吸引來了客戶+資金，那就等于是給價格提供了支撐唄。

2、比如現(xiàn)在東西海的學區(qū)房溢價率是30%，一套房本來應該價值700萬，但在學區(qū)加持下漲到了1000萬。但是，因為只有業(yè)主的孩子才能獲得學位，那租客在享受不到學位的情況下就不會為溢價部分交租金，所以別看學區(qū)房價值1000萬，但只能收到700萬部分的租金。

那如果真的執(zhí)行租購同權(quán)了，只要租房就能上學，那必定吸引來大量租客。經(jīng)濟方面的后果是什么？房租上漲唄，因為租客能使用學位了，自然要支付租金。

而租金既然上漲，租售比和租金回報率自然向平均值靠近，就等于為房價提供了支撐，這就是利好。

3、不過即便是租售同權(quán)了，房價是漲是降我不知道。畢竟現(xiàn)在30%的溢價率挺高的，我不敢說是再增加溢價還是降低?？吹綍r候租金的增長幅度吧，如果沒上漲30%，那房價中的溢價率就有可能下跌。而如果租金漲幅超過30%了，那溢價率就有可能上漲，一切皆有可能。

僅供參考。

四

Q:

咨詢一下資產(chǎn)配置的問題，我家目前有六套房，北京三套外地三套。但北京的除了小西天自住的這套三居，另外兩套一個是南三環(huán)老破?。ㄒ奄徆浚?，一個是東四環(huán)的50年公寓，兩套加起來不到400萬，有些雞肋，似乎只有收房租的作用。

外地三套是濟南一套，我老婆他們系統(tǒng)內(nèi)部開發(fā)的，目前價值70多萬吧，名義上是賺了點兒，但租不出去也賣不掉，讓人頭疼。另外兩套都是準備的養(yǎng)老房，一套葫蘆島的（非海景房），一套張家口沽源的，都賠了，還一次都沒住過，當初都是40多萬買的，現(xiàn)在都價值20多萬吧。

A：

1、外地這三套房是不是都不好出租??？就算租出去估計也沒多少錢，尤其是葫蘆島和沽源的，按房價來說估計一年也就萬把塊錢的事兒。那房子是用來住的，如果自住用不上，又不好出租，還不算投資房，留著這房子就沒什么意義了。反正要是我就套現(xiàn)了，否則屬于資金閑置。

或者說這兩套房都是為了避暑買的吧？那可以留一套，哪個預計能住的上留哪個。沽源的應該更涼快，如果留下的話就甭考慮什么投資了，只當做消費為好，相當于買了一輛車。

2、北京的兩套出租房怎么說呢？如果圖租金收益高就留著，想更注重房價升值就都賣掉，換到地段兒好的板塊。

現(xiàn)在公寓的租金收益率應該在3%，老破小的應該是2.5%左右。如果換成房齡新點兒的普宅，那平均收益率在1.8%左右，看自己覺得值不值了?；蛘哒f圖短期的收益那就留著，圖長期的升值那再置換。

3、其他沒什么建議，其實就是個算賬的事兒，自己也計算一下吧。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。