文/謝逸楓

12月16日，一組統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，2024年前11月新建商品房銷售面積8.6118億平方米，同比下降14.3%，比上月跌幅收窄1.5%，已經(jīng)連續(xù)下降35個月。前10月同比下降15.8%，前9月同比下降17.1%。預計四季度銷售面積跌幅繼續(xù)收窄。

前11月新建商品房銷售額8.5125萬億元，同比下降19.2%，比上月跌幅收窄1.7%，已經(jīng)連續(xù)下降35個月。前10月同比下降20.9%，前9月同比下降22.7%，前8月同比下降23.6%，前7月下降24.3%。預計四季度銷售額跌幅繼續(xù)收窄。

筆者特別提醒大家，統(tǒng)計局披露同比增速說明，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積、商品房銷售金額等指標的增速均按可比口徑計算。報告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，不能直接相比計算增速。

自2023年3月開始，加強商品房銷售數(shù)據(jù)審核，統(tǒng)計局對全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積、商品房銷售金額等指標口徑調(diào)整， 剔除退房、非房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的項目投資以及具有抵押性質(zhì)等非商品房銷售數(shù)據(jù)。

自2024年1-2月開始，統(tǒng)計局進一步明確房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計界定標準，將符合房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計標準的項目納入統(tǒng)計范圍， 剔除單純一級土地開發(fā)等非房地產(chǎn)開發(fā)項目。 以下報告中銷售與投資相關數(shù)值均使用本次統(tǒng)計局直接公布的同比增速。

筆者認為，前11月商品房銷售面積、商品房銷售額、房價（銷售平均價）、地價、房企到位資金、國房景氣6項指標邊際改善，跌幅收窄，與核心城市房地產(chǎn)市場回溫，前期一系列的房地市場政策效應發(fā)揮及預期、信心改善有關。

前11月開發(fā)投資額、施工面積、新開工面積、購置土地面積、土地購置金額、竣工面積6項指標的跌幅擴大。商品房庫存1項指標回升，說明房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)持續(xù)性的邊際改善效應、持續(xù)性的筑底，總體未見底，未迎來拐點。

這就是517房地產(chǎn)新政6個月后，市場最大的三大變化。目前市場供需關系、預期與入市信心修復緩慢，新政后的市場反應出積極的信號，但沒有出現(xiàn)明顯的根本性變化，量價沒有扭轉(zhuǎn)下降的局面。

房價跌幅收窄，因為限價、限簽政策的取消，市場供應和成交結(jié)構(gòu)性、網(wǎng)簽滯后性的市場現(xiàn)象。從十三項房地產(chǎn)核心指標來看，市場依然處于比較明顯的探底轉(zhuǎn)向止跌筑底調(diào)整期階段，未來政策需要全方位落實并更加寬松。

統(tǒng)計部門表示，房地產(chǎn)不僅關系著民生，關系著經(jīng)濟發(fā)展，各方面都高度關注。面對市場新的變化，9.26會議要“促進市場止跌回穩(wěn)”，多個部門抓緊完善土地、財稅、金融等政策，取消限購、限售、限價等限制性措施。

降低利率、首付比例、交易環(huán)節(jié)稅費，釋放購房需求，降低購房成本，取得了明顯成效。10月份房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，11月份樓市交易更趨活躍，市場預期改善，繼續(xù)向著止跌回穩(wěn)的方向邁進。

第一是市場交易趨于活躍。隨著政策優(yōu)化調(diào)整，購房門檻降低，購房負擔減少，居民剛性和改善性住房需求得到釋放。10月份以來房地產(chǎn)市場交易總體回升，11月份新建商品房銷售情況進一步改善。

前11月新建商品房銷售面積和銷售金額同比降幅比前10月份收窄1.5%和1.7%。其中11月銷售面積和銷售額都實現(xiàn)正增長。40重點城市前11月銷售面積和銷售金額同比降幅比前10月收窄1.8%和2.1%。其中11月分別增長10.2%和6.8%。

第二是房價回穩(wěn)變化增多。促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的各項政策效果顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場交易趨于活躍，交易價格出現(xiàn)回穩(wěn)勢頭。11月70城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市比上月增加10個，二手住宅環(huán)比上漲的城市比上月增加2個。

從新建商品住宅銷售價格來看，一線城市環(huán)比由上月下降轉(zhuǎn)為持平，二線和三線城市環(huán)比降幅比上月分別收窄0.4%和0.2%。從二手住宅銷售價格來看，一線城市環(huán)比上漲0.4%，二線和三線城市環(huán)比降幅分別比上月收窄0.2%和0.1%。

第三是市場預期繼續(xù)改善。交易改善、價格回穩(wěn)帶來了市場預期好轉(zhuǎn)。PMI調(diào)查顯示，11月房地產(chǎn)業(yè)市場預期指數(shù)比上月回升1.1%。從業(yè)機構(gòu)調(diào)查顯示，預期未來半年新建商品住宅和二手住宅銷售價格保持穩(wěn)定或上漲，表明機構(gòu)預期趨穩(wěn)。

總的來看，在各項政策作用下，11月份房地產(chǎn)市場積極變化增多，市場信心得到提振，止跌回穩(wěn)動能在增強，后期走勢有望繼續(xù)改善。下階段，要認真貫徹落實決策部署，深刻認識房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生深刻變化的客觀實際。

嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，健全多主體供應、多渠道保障、購租并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好滿足剛性和改善性住房需求，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

筆者認為，短期內(nèi)，房地產(chǎn)政策效應正在逐步釋放、顯效，已經(jīng)出現(xiàn)積極的信號。目前一線城市和二線城市的核心區(qū)域市場呈現(xiàn)成交量止跌，價格跌幅回穩(wěn)態(tài)勢明顯，房價上漲預期和居民入市信心及房企債務、交房有所恢復。

預計12月全國房地產(chǎn)市場、一線和核心二線城市房地產(chǎn)市場的銷售數(shù)據(jù)將出現(xiàn)明顯增長，加快成交量、房價筑底。一線城市和二線核心城市房地產(chǎn)市場量價率先筑底，帶動全國房地產(chǎn)市場指標改善，降幅繼續(xù)收窄。

11月70城新房的房價指數(shù)透露出兩大信號，一是房價基本上已經(jīng)調(diào)整到位，正在筑底的路上走勢，少數(shù)城市房價由探底轉(zhuǎn)向筑底過程，正在通往底部的路上，這是源于11月銷售成交量、訪客量、咨詢量較好的反彈預期，底部形成需要時間。

二是11月將迎來較多城市房價‘止跌，但是回穩(wěn)’，需要時間。至少從目前市場來看，這個判斷的基礎是存在不確定性，回穩(wěn)基礎不扎實、不牢固，都是建立在政策效應的持續(xù)性和政策全面落地的前提上，引導房地產(chǎn)市場預期進一步轉(zhuǎn)好。

第一是投資端，前11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9.3634萬億元，按可比口徑計算同比下降10.4%，跌幅比上月擴大0.1%，累計連續(xù)下降32個月（2年8個月）。說明房企將更關注核心城市樓市發(fā)展，加大投資拿地力度，帶動局部地區(qū)投資回升。

前10月同比下降10.3%，前9月同比下降10.1%、前8月同比下降10.2%、前7月下降10.2%，前6月下降10.1%、前5月下降10.1%。2022年下降10.0%、2023年下降9.6%。說明商品房銷售市場有所改善，房企投資意愿未出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

前11月辦公樓開發(fā)投資3803萬平方米，同比下降7.4%，跌幅擴大0.4%。商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資6430萬平方米，同比下降13.6%，跌幅收窄0.3%。除了商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資跌幅收窄外，辦公和住宅開發(fā)投資跌幅擴大。

前11月住宅開發(fā)投資71190億元，下降10.5%，跌幅比上月擴大0.1%。前10月同比下降10.4%、前9月同比下降10.5%、前8月同比下降10.5%、前7月下降10.6%、前6月下降10.4%，表明房企投資意愿未逆轉(zhuǎn)。

物業(yè)類別投資上看，11月住宅和辦公樓投資表現(xiàn)不及上期，同比跌幅有所擴大，商業(yè)營業(yè)用房同比跌幅較上期收窄。住宅投資占總投資比重76.0%，較上月降低0.1%。一定程度上反映出商業(yè)營業(yè)用房的投資信心改善。

按照地區(qū)來看，各區(qū)域投資下降趨勢未改，東北地區(qū)同比跌幅最大，和東部地區(qū)均較上期擴大0.6%。中、西部地區(qū)投資跌幅分別收窄0.6%和0.7%。房企在東部地區(qū)的投資比重為60.1%，與上月持平，說明房企投資聚集核心一二線城市。

前11月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比跌幅擴大，背后的原因是三大工程和城市更新貨幣化推進緩慢、新開工面積和房企購置土地面積及房企土地購置費用持續(xù)深跌，一定程度上反映出房企投資意愿弱，探底趨勢不變，投資未好轉(zhuǎn)。

開發(fā)投資跌幅擴大，總體跌幅超過2022年、2023年，處于歷史跌幅高位，信心和預期尚未修復好，房企投資意愿整體低迷。受供應端、銷售端、債務端、資金端、交房端、庫存端影響，投資處于探底調(diào)整中，政策引導市場效果不明顯。

目前支持地方政府收購閑置土地和存量住房，白名單項目4萬億規(guī)模，以貨幣化安置為主的城市更新，這些政策從長遠看有利于房企資金回流，市場預期逐漸改善，銷售止跌回穩(wěn)可期，如果要傳遞到房企投資開發(fā)、拿地，需要一段時間。

2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)承壓，不會再回高增長時期的規(guī)模。結(jié)構(gòu)性需求、改善需求、城市更新和三舊城改造對應的投資需求依然大量存在。未來在財政政策和貨幣政策支持下，投資走勢有望趨穩(wěn)。

單月數(shù)據(jù)看，11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7325億元，環(huán)比下降3.98%，同比下降11.6%，跌幅較上月收窄0.8%。自2022年3月開始下降，連續(xù)下降33個月。預計全年開發(fā)投資增速保持當前水平，開發(fā)企業(yè)投資意愿和預期修復尚需時日。

11月住宅投資同比下降8.4%，跌幅較上月收窄0.4%，跌幅連續(xù)兩月收窄?？梢钥闯觯诶谜哂绊懴?，房企對于住宅投資的信心呈現(xiàn)改善跡象。從市場銷售到投資拿地到項目開工各個環(huán)節(jié)止跌走穩(wěn)，還有需要經(jīng)歷較長一段時期。

單月投資降幅收窄，總體投資依然低迷，跌幅處于相對較高水平，行業(yè)基本面未扭轉(zhuǎn)，各方主體信心不足，投資下行壓力大。一方面?zhèn)鶆?、交房、信用的問題沒有解決，影響基本面。一方面是市場超跌，居民收入下降與入市信心沒有復蘇。

低銷售、高庫存壓力下企業(yè)投資拿地意愿不斷下降。按照物業(yè)類別投資上看，商業(yè)營業(yè)用房同比跌幅最大，其次是商品住宅投資跌幅收窄。辦公樓跌幅擴大。其中住宅投資占總投資比重超過75%，說明住宅依然是房地產(chǎn)市場最主要的投資。

第二是施工面積，前11月房企房屋施工面積72.6014億平方米，同比下降12.7%，跌幅較上月擴大0.3%，創(chuàng)歷史最大跌幅，累計連續(xù)下降35個月。前10月同比下降12.4%，前9月同比下降12.2%。2022年下降7.2%、2023年下降7.2%。

前11月辦公樓施工面積2.9521億平方米，同比下降9.6%，跌幅比上月擴大0.1%。商業(yè)營業(yè)用房施工面積6.2553億平方米，同比下降13.1%，跌幅比上月擴大0.2%。表明因銷售下降，房企住宅停工項目和面積不斷增加。

前11月住宅施工面積50.8389億平方米，下降13.1%，跌幅比上月擴大0.2%，創(chuàng)歷史最大跌幅。前10月同比下降12.9%，前9月同比下降12.7%，前8月同比下降12.6%，前7月同比下降12.7%，表明房企住宅停工項目和面積不斷增加。

單月數(shù)據(jù)看，自2021年8月開始，單月房企房屋施工面積連續(xù)下降41個月，呈現(xiàn)繼續(xù)探底，底部未修復完成態(tài)勢，說明政策傳導到投資、供應端效果緩慢。主要是銷售低迷、政策落實不到位、房企大量的項目停工，集中精力保交房。

第三是新開工面積，前11月房屋新開工面積6.7308億平方米，同比下降23.0%，跌幅比上月擴大0.4%，累計連續(xù)下降38個月。前10月同比下降22.6%。前9月同比下降22.2%、前8月同比下降22.5%、前7月同比下降23.2%。

2020年-2023年房屋新開工面積分別同比下降1.2%、同比下降11.4%、同比下降39.4%、同比下降20.4%，2024年前11月，同比下降23.0%，跌幅比上月擴大0.4%，持續(xù)處于深跌區(qū)間，呈現(xiàn)跌幅度擴大趨勢。

前11月辦公樓新開工面積1724萬平，同比下降25.6%，跌幅比上月收窄0.85%。前10月同比下降26.4%，前9月同比下降25%。商業(yè)營業(yè)用房新開工面積4517萬平，同比下降23.3%，跌幅比上月收窄1.1%。

前11月住宅新開工面積4.8989億平方米，同比下降23.1%，跌幅比上月擴大0.4%。前10月同比下降22.7%、前9月同比下降22.4%、前8月同比下降23%，前7月同比下降23.7%。毫無疑問，保交樓，放風險是當務之急。

單月數(shù)據(jù)看，11月新開工面積6081萬平，同比下降26.8%，降幅較10月擴大了0.1%， 且新開工面積規(guī)模處于2009年以來同期歷史最低水平。前9月同比下降19.9%、前8月同比下降16.7%、7月同比下降17%、6月同比下降21.9%。

自2021年7月新工面積開始下降，單月連下降40個月，呈現(xiàn)探底態(tài)勢，修復速度緩慢，政策傳導效果差。在銷售去化周期偏長的市場背景下，新增土地供應將減少，企業(yè)無力開發(fā)、不愿開發(fā)住宅和商服用地，整體新開工規(guī)模不會明顯提升。

新開工面積累計同比跌幅擴大，總體規(guī)模處于歷史低位，由于政策一手抓控新增，一手抓盤活存量，當前政策改善房企開工能力作用不明顯。主要是市場銷售疲弱，企業(yè)現(xiàn)金流壓力未緩解，房企重心在于商品房銷售和去庫存。

無論是累計同比還是單月同比，新開工指標都在深冬區(qū)，暫無回穩(wěn)跡象。2022年二季度開始，新開工面積持續(xù)處于20%-40%的跌幅區(qū)間，呈斷崖式下跌。新開工和竣工面積的減少是在新的市場供求關系下深度調(diào)整的結(jié)果，未來將逐步走穩(wěn)。

第四是竣工面積，前11月房屋竣工面積4.8152億平方米，同比下降26.2%，跌幅比上月擴大2.3%，同比累計連續(xù)11個月下降。前10月同比下降23.9%、前9月同比下降24.4%、前8月同比下降23.6%、前7月同比下降21.8%。

前11月辦公樓竣工面積1200萬平方米，同比下降33.5%，跌幅較上月收窄1.1%。商業(yè)營業(yè)用房竣工面積3272萬平方米，同比下降27.9%，跌幅比上月擴大3.2%。表明受到去年高基數(shù)的影響，竣工降幅持續(xù)擴大，下行趨勢明確。

前11月住宅竣工面積3.5197億平方米，同比下降26%，跌幅較上月擴大2.6%。前10月同比下降23.4%，前9月同比下降23.9%、前8月同比下降23.2%、前7月同比下降21.8%。毫無疑問，與去年高基數(shù)的影響有關。

未來竣工面積下降是大趨勢。房屋竣工面積是滯后指標，房企竣工計劃根據(jù)已售期房合同中約定的交付日期剛性排布，通常12月是竣工高峰?？⒐っ娣e未來下行趨勢已注定。保交樓是化解當前市場風險的重要一環(huán)。

所謂的保交樓，實際上就是房企已經(jīng)賣出去但沒有交房的房子，已經(jīng)多過已經(jīng)竣工未出售的房子。保交樓，主要針對的是已售、逾期、難交付的住宅項目。2022年部分房企預售資金被挪用導致無法交付。

當時人民銀行推出3500億元保交樓專項借款，設立2000億元保交樓貸款支持計劃，引導商業(yè)銀行提供配套融資支持，幫助解決住宅難交付問題。截至2023年末，350萬套保交樓項目已實現(xiàn)交付超300萬套，交付率超過86%。

就是說保交樓就是接受專項借款推動交付的項目。保交樓與保交房的資金支持方式不同。保交樓資金支持主要是專項借款計劃，3500億元的保交樓專項借款絕大部分已投放到具體項目，保交樓專項借款項目總體復工率達到99.9%。

保交房項目資金主要是通過城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，追回被挪用的預算資金，積極處置資產(chǎn)。截至11月13日，全國保交房已交付285萬套，對市場預期帶來明顯改變。截至11月底，全國保交房已交付住房324萬套。

一系列政策措施作用下，市場呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的積極勢頭。297個地級及以上城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。截至10月31日，“白名單”項目貸款審批通過金額超3萬億元。截至11月末，“白名單”項目貸款審批通過金額已達到3.6萬億元。

單月數(shù)據(jù)看，11月房屋竣工面積6157萬平，同比下降38.8%，降幅較10月擴大了 18.7 %。 10月環(huán)比增長51.36%，同比下降20.15%，降幅較上月收窄11.25%。前9月同比下降31.4%、前8月同比下降36.6%、7月同比下降21.8%。

竣工面積單月同比降幅大幅擴大， 今年以來持續(xù)出現(xiàn)雙位數(shù)負增長。由于2021年下半年以來新開工明顯縮量，同比持續(xù)負增長。按照2-3年的工程進度來計算，竣工持續(xù)承壓。同時由于2023年為竣工大年，同期基數(shù)相對較高。

第五是土地端，前11月全國房企土地購置面積、土地購置金額跌幅比上月擴大，土地購置面積累計同比下降5年11個月，連續(xù)下降71個月。自2023年開始，全國房土地購置面積、土地購置金額的數(shù)據(jù)再沒有公布出來，到目前依然沒有公布。

按照第三方監(jiān)測的全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費數(shù)據(jù)顯示，2024年1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費用為32232.4億元，同比減少7.4%，降幅較2024年1-9月擴大0.5%，說明房企購買土地的費用跌幅擴大。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2023年12月20日，全國300城土地市場成交建筑面積約12.2億平方米，較2022年同期下降了21%。全國土地總成交金額37504億元，和2022年同期相比下降了18%。

按照2010年-2023年房企購置土地面積來看，2010年3.99億平方米、增長25.2%。2011年4.43億平方米、增長10.9%。2012年3.56億平方米、下降19.5%。2013年3.88億平方米、增長8.8%。2014年3.33億平方米、下降14%。

2015年2.28億平方米、下降31.7%。2016年2.20億平方米、下降3.45%。2017年2.55億平方米、增長15.8%。2018年2.91億平方米、增長15.2%。2019年2.58億平方米、下降11.4%。2020年2.55億平方米、下降1.1%。

2021年2.15億平方米、下降15.45%。2022年1.00億平方米、下降53.4%。2023年預計全國房企土地購置面積0.9億平方米，同比下降超過20%。從數(shù)據(jù)來看，房企土地購置面積跌破1億平方米，同比已經(jīng)連續(xù)下降超過5年。

中指數(shù)據(jù)顯示，2024年前11月300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積4.0612億平，同比下降31.38%。成交規(guī)劃建筑面積2.5314億平，同比下降27.41%。前11月全國300城住宅用地成交面積和出讓金同比均下降約三成，降幅較前10月收窄。

2024年11月300城住宅用地成交5348萬平方米，同比下降12.9%。土地出讓金3199億元，同比增長23.4%。前11月100強房企拿地總額7431.8億元，同比下降31.5%，相較1-10月降幅收窄7.1%。

2024年前11月300城住宅用地共流拍626宗，流拍率為15.39%，同比下降1.87%。11月流拍地塊21宗，流拍率為2.83%。前11月北京、上海和杭州住宅土地出讓金額分別為1422.48億元、1198.28億元和997.43億元，排在前三位。

第六是需求端（銷售端），前11月全國新建商品房銷售面積8.6118億平方米，同比下降14.3%，跌幅比上月收窄1.5%，已經(jīng)連續(xù)6個月跌幅收窄，同比累計下降35個月，表明房地產(chǎn)市場處于止跌回穩(wěn)的筑底改善階段。

前10月同比下降15.8%，前9月同比下降17.1%、前8月同比下降18%、前7月同比下降18.6%、前6月同比下降19.0%、前5月同比下降20.3%。2022年下降24.3%、2023年下降8.5%。說明房地產(chǎn)市場處于邊際改善的筑底調(diào)整中。

商品房銷售面積跌幅已經(jīng)連續(xù)六個月收窄，其中商品住宅跌幅收窄、指標回穩(wěn)的趨勢更顯著。市場在各項利好政策疊加下呈現(xiàn)出“止跌回穩(wěn)”的趨勢，具體城市看市場表現(xiàn)各異，高能級城市受利好政策影響更加明顯，中小城市則反應較弱。

為了在當前基礎上穩(wěn)住樓市，12.12會議提出“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，具體政策方向上提出要加力實施城中村和危舊房改造、盤活存量用地和商辦用房、推進處置存量商品房工作、推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，兼顧了房地產(chǎn)行業(yè)短期和長遠的發(fā)展。

同時要通過增加地方政府專項債券發(fā)行使用、適時降準降息等財政和貨幣政策，進一步改善房企流動性和降低購房者置業(yè)成本。會議還提出促進居民收入增長和經(jīng)濟增長同步，經(jīng)濟平穩(wěn)、居民收入預期修復，會進而改善房地產(chǎn)市場預期。

經(jīng)過7月24日、9月26日、12月9日三次會議的推動，房地產(chǎn)救市政策已經(jīng)全面深化和展開，制約市場發(fā)展的政策因素已經(jīng)基本解除，樓市未來能否止跌企穩(wěn)，還要看房地產(chǎn)市場之外的影響因素和增量融資緊箍咒的解除及需求端政策的落地。

單月來看，11月商品房銷售面積8188萬平，環(huán)比上漲7.09%，同比上漲3.25%，連續(xù)6個月收窄后實現(xiàn)首次止跌上漲。10月同比下降1.62%，9月同比下降11%、8月同比下降12.6%，絕對值僅高于去年同期，處于2009年以來同期次低位。

觀察相對歷史同期的銷售規(guī)模，11月單月商品房銷售額和銷售面積分別相當于2019年同期的57%和52%，較9月-10月高點有所回落，好于7月-8月谷底水平，9月以來出臺的需求端利好政策效果仍然延續(xù)。

單月商品房銷售同比增速首次轉(zhuǎn)正，主要是去年11月基數(shù)較低，其次是受益于 9 月末至今接連會議上的積極表態(tài)和地產(chǎn)支持政策不斷落地。再次是年底房企沖刺銷售業(yè)績，推盤力度與營銷力度加大。最后是不排除因數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑的變化。

前11月全國辦公樓銷售面積2081萬平，同比下降8.8%，跌幅收窄1.1%。全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積5204萬平，同比下降5.3%，跌幅收窄0.7%。辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售面積跌幅收窄不明顯，主要是沒有專門的政策促進其銷售。

前11月全國住宅銷售面積7.2224億平方米，同比下降16.0%，跌幅比上月收窄1.7%，連續(xù)6個月收窄，呈現(xiàn)持續(xù)改善的趨勢。前10月同比下降17.7%、前9月同比下降19.2%、前8月同比下降20.4%、前7月同比下降21.1%。

單月來看，11月住宅銷售面積6856萬平，同比增長4.6%，連續(xù)6個月收窄后實現(xiàn)首次止跌上漲。10月同比下降1.3%、9月同比下降10.6%、8月同比下降14.0%。絕對值來看，僅高于去年同期，處于2009年以來同期次低位。

按照地區(qū)區(qū)域來看，中部地區(qū)銷售面積同比下降14.5%,跌幅比上月收窄2.7%。其次為西部地區(qū)同比下降15.7%,跌幅比上月收窄1.8%。東部地區(qū)同比下降13.7%,跌幅比上月收窄0.7%。東北地區(qū)同比下降11.5%,跌幅比上月收窄0.9%。

第七是銷售額端，前11月全國新建商品房銷售額8.5125萬億元，同比下降19.2%，跌幅較上月收窄0.8%，跌幅已經(jīng)連續(xù)收窄11個月，同比累計下降35個月。表明新建商品房銷售額呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)的跡象。

前11月同比下降19.2%，前10月同比下降20.9%、前9月同比下降22.7%、前8月同比下降23.6%、前7月同比下降24.3%、前6月同比下降25%、前5月同比下降27.9%。說明房地產(chǎn)市場處于邊際改善的筑底、指標修復趨勢。

單月數(shù)據(jù)來看，11月商品房銷售額8270.10億元，環(huán)比增長3.7%，同比增長1.0%（0.97%），有報告顯示增長1.4%，銷售額首次止跌上漲。10月環(huán)比下降12.90%，同比下降1%（0.99%）。說明房地產(chǎn)行業(yè)整體處于止跌回穩(wěn)的階段。

隨著市場對需求端政策的持續(xù)消化，收儲的政策落地，與城市房地產(chǎn)政策不斷持續(xù)放松，預計2025年一線城市核心區(qū)域和核心二線城市核心區(qū)域市場率先止跌，帶動一二線城市回暖，一二線城市回升再帶動全國房地產(chǎn)市場修復。

前11月全國辦公樓2688億元，同比下降13%，跌幅比上月擴大0.2%。全國商業(yè)營業(yè)用房4996億元，同比下降13.4%，跌幅收窄0.3%。商辦用房庫存大，供應過剩，應該出去庫存的政策，商辦用房納入收儲和改變用途用作保障房。

前11月全國住宅銷售額7.4871萬億元，同比下降20.0%，跌幅比上月收窄2.0%。前10月同比下降22.0%、前9月同比下降24%、前8月同比下降25%、前7月同比下降25.9%、前6月同比下降26.9%、前5月同比下降30.5%。

單月數(shù)據(jù)來看，11月全國住宅銷售金額7385億元，環(huán)比上漲1.54%，同比上漲0.7%。前10月環(huán)比上漲7.28%，同比上漲0.7%。前9月環(huán)比上漲43.2%，同比下降16.3%。8月同比下降15%。7月環(huán)比下降45.41%，同比下降15.7%。

按照地區(qū)區(qū)域來看，東部地區(qū)銷售金額同比下降19.7%,跌幅收窄2.6%。中部地區(qū)銷售金額同比下降19.5%,跌幅收窄2.4%。西部地區(qū)銷售金額同比下降18%，跌幅收窄1.9%。東北地區(qū)銷售金額同比下降12.6%,跌幅收窄1.3%。

第八是庫存端，11月末全國商品房待售面積7.3286億平，環(huán)比增加229萬平，同比增長12.1%，增幅比上月收窄0.6%。住宅面積增加129萬平，辦公樓面積5197萬平，增加17萬平，商業(yè)營業(yè)用房面積1.4269平，增加37萬平。

盤活存量用地和商辦用房非常重要，商辦用房的空置總量要大于商品住宅，開發(fā)商手里的待售面積，疊加各持有機構(gòu)的空置面積，加起來就有5億平方米，相當于500萬套住房。所以，目前商辦用房的空置總量要大于商品住宅。

現(xiàn)在待售商品住宅總量約3.8億平方米，按照100平米一套房估算，就是380萬套房。而商業(yè)和辦公樓在開發(fā)商手里待售的是2億平方米，在各持有機構(gòu)手里空置的是3億平方米，加起來就有5億平方米，相當于500萬套住房。

10月末全國商品房待售面積7.3057億平，9月末7.3177億平、8月末7.3783億平方米、7月末7.3926億平，6月末7.3894億平、5月末7.4256億平、4月末7.4553億平、3月末7.4833億平，商品房庫存面積超2015年7.1853億平方米。

11月末全國住宅待售面積3.7652億平方米，同比增長18.4%，增幅比上月收窄1.2%。10月3.7523億平，9月末3.7679億平、8月末3.8103億平、7月末3.8238億平、6月3.8287億平、5月末3.8712億平。辦公樓5175萬平，同比增長9.4%。

商品房銷售的改善，新房庫存量與去化周期環(huán)比均下降。一是全國住宅廣義庫存面積（住宅累計新開工面積-住宅累計銷售面積）來看，截至11月末，商品住宅廣義庫存面積為18.4億平，環(huán)比下降1.3%，同比下降12.6%。

去化周期（廣義庫存面積/過去六個月住宅銷售均值）26.6個月，環(huán)比下降0.8個月，同比下降1.3個月。10月末去化周期（廣義庫存面積/過去六個月住宅銷售均值）27.4個月，環(huán)比下降1.1個月，同比增加0.1個月。

二是全國現(xiàn)房庫存（已竣工未銷售）來看，截至11月末住宅現(xiàn)房庫存面積（住宅待售面積）3.7652億平，環(huán)比增長0.3%，同比增長18.4%。10月末住宅現(xiàn)房庫存面積（住宅待售面積）3.7523億平，環(huán)比下降0.4%，同比增長19.6%。

截至11月末，現(xiàn)房去化周期為20.7個月，環(huán)比下降0.1個月，同比下降0.8個月。10月末去化周期為20.8個月，環(huán)比下降 0.7個月，同比下降0.7個月。住宅現(xiàn)房庫存占住宅廣義庫存面積的比重為20.5%，環(huán)比上升0.4%，同比上升5.4%。

11月末庫存總量較10月增加，同比上漲12.1%，主要受年末竣工規(guī)模增加。按當前銷售計算，需9.4個月去化周期。除了存量住宅外，商辦用房的去庫存被提上日程，12.12會議提出盤活存量用地和商辦用房，未來商改住、收儲將進一步推進。

目前商業(yè)庫存（辦公樓面積5197萬平，增加17萬平，商業(yè)營業(yè)用房面積1.4269平，增加37萬平）去化期超過3年，較上月略拉長，庫存去化壓力依然較大，庫存規(guī)模已經(jīng)超過2014年的水平，商辦用房的去庫存刻不容緩。

商品房待售面積在2015年以來創(chuàng)歷史最高，2016年開始下降，2020年下降到4.9850億平，2023年庫存已經(jīng)快達到2016年的水平，到2024年成為歷史上庫存最高。2024年11月末商品房待售面積7.3286億平、10月末7.3057億平。

9月末7.3177億平方米、8月末7.3783億平方米、7月末7.3926億平方米、6月末7.3894億平方米。2023年末6.7295億平方米，同比增長19.0%，回到6億平方米的2016年水平。2022年5.6366億平、2021年5.1023億。

2020年4.9850億平方米、2019年4.9821億平方米、2018年5.2414億平方米、2017年5.8923億平方米、2016年6.9539億平方米、2015年7.1853億平方米、2014年6.2169億平方米、2013年4.9295億平方米。

商品房庫存創(chuàng)歷史新高，說明房子的供應多，房子賣不出去。與過去的高庫存不同的是這兩年房企投資拿地的萎縮狀態(tài)有關系，與保交樓的政策有關。保交樓的政策推進，現(xiàn)房沒有按時交付，少部分是退房的，導致庫存持續(xù)上升。

部分屬于滯重庫存，長期難去化，存在退房的情形。居民對期房爛尾的擔憂，越來越多期房不得不滯存到準現(xiàn)房、現(xiàn)房才能賣得掉。能解釋為什么現(xiàn)房的庫存面積在增加而去化周期增速小于全部庫存。二手房出售走高對新房銷售形成擠壓。

狹義商品住宅庫存、廣義庫存去化周期下降，主因是新開工面積降幅較大。當前銷售持續(xù)筑底，房企主動去庫的速度較為緩慢，有待收儲、城市更新貨幣化、三大工程的配套政策進一步落地。

第九是房價端，前11月全國商品房價（銷售均價）環(huán)比上漲0.23%，同比下降5.72%，降幅比上月收窄了 0.4 %。前10月環(huán)比上漲0.63%，同比下降6.1%（6.06%）。前9月環(huán)比下降0.05%，同比下降6.8%。

前8月環(huán)比上漲0.06%，同比下降6.9%、前7月環(huán)比上漲0.12%、同比下降7.0%、前6月同比下降7.4%、前5月同比下降9.2%、前4月下降9.2%。房價同比跌幅連續(xù)6個月收窄，環(huán)比連續(xù)2個月上漲，表明房價正在止跌筑底，呈現(xiàn)回穩(wěn)的跡象。

前11月全國商品房價（平均價）9885元/平、前10月9862元/平，前9月9800元/平、前8月9854元/平、前7月9849元/平、前6月9837元/平、前5個月9733元/平、前4月9595元/平、前3月9421元/平，表明全國房價絕對值正在止跌回升。

單月數(shù)據(jù)來看，11月全國商品房銷售均價10101元/㎡，環(huán)比下降3.2%（3.16%），同比下降2.2%（2.16%），同比連續(xù)9個月下跌首次上漲后再次下降。10月10430元/㎡，環(huán)比上漲10.3%（10.29%），同比上漲0.64%。

9月環(huán)比下降4.5%，同比下降5.9%、8月環(huán)比下降0.37%，同比下降5.29%。7月同比下降3.7%、6月同比下降7.0%、5月同比下降7.2%、4月同比下跌9.9%、3月下降9.3%、2月下降9.0%，說明房價穩(wěn)定的基礎不牢固。

按照地區(qū)房價（銷售平均價）來看，11月東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)、東北地區(qū)銷售均價同比增速分別為同比上漲4.4%、同比下跌8.1%、同比下跌1.9%、同比下跌超過10%以上，唯有東部地區(qū)房價首先止跌上漲。

前11月全國住宅房價（銷售均價）10366元/平方米，環(huán)比上漲0.76%，同比下跌4.6%，跌幅較上月收窄0.6%。房價同比跌幅連續(xù)3個月收窄，環(huán)比連續(xù)2個月上漲，表明房價正在止跌筑底，呈現(xiàn)回穩(wěn)的跡象，絕對值持續(xù)上漲。

10月10324元/平方米，環(huán)比上漲0.76%，同比下跌5.2%。前9月10246元/平方米，環(huán)比下降0.68%，同比下跌8.3%。8月10317元/平方米，環(huán)比上漲0.11%，同比下降8.4%。前7月10305元/平，環(huán)比上漲0.16%，同比下降6.4%。

單月數(shù)據(jù)來看，全國住宅房價（銷售均價）10772 元/平，環(huán)比下降 2.2%，同比下降 0.1%，環(huán)比、同比連續(xù)9個月下跌首次上漲后又下跌。表明房價止跌回穩(wěn)的基礎不牢固，企穩(wěn)的條件不成熟。

10月環(huán)比上漲12.4%，同比上漲1.2%，9月環(huán)比下降6.0%，同比下降6.6%、8月環(huán)比下降0.1%，同比下降6.5%。7月環(huán)比下降3.3%，同比下降6.6%。6月同比下降6.8%、5月同比下降7.0%。

城市維度看，11月70城新建商品住宅銷售價格同比下降6.1%，降幅較10月收窄了0.1%，環(huán)比下降0.2%，降幅較10月收窄了0.3%。其中一線城市環(huán)比為0%，14個月來首次止跌，表明一線城市率先止跌。

11月70城二手住宅銷售價格同比下降8.5%，降幅較10月收窄了0.4%。環(huán)比下降0.3%，降幅較10月收窄了0.2 %。其中一線城市環(huán)比上漲0.4%，連續(xù)2個月為正。說明二手住宅銷售價格修復情況好于新房。

房價環(huán)比上漲，主要是產(chǎn)品供應和成交結(jié)構(gòu)性、網(wǎng)簽滯后性、限價限簽政策取消有關。同比跌幅持續(xù)收窄，與商品房銷售回溫、購房者觀望情緒放緩、居民收入信心改善，另外是一系列的房地產(chǎn)政策組合拳逐漸顯現(xiàn)有直接的關系。

第十是房企資金端，前11月房企到位資金9.6575萬億元，同比下降18.0%，降幅比上月收窄1.2%，已經(jīng)累計下降3年11個月（47個月）。說明房企資金狀況、現(xiàn)金流、資金鏈、融資有所改善、好轉(zhuǎn)。

前11月房企到位資金同比走勢連續(xù)8個月改善，跌幅較上期小幅再收窄1.2%。主要原因是受商品房銷售市場改善影響，定金及預收款、個人按揭貸款同比跌幅較上期繼續(xù)收窄，總體整體跌幅依然較大。

由于房企的銷售回款和銷售業(yè)績增長復蘇緩慢，加上房企增量融資未全面解除限制及債務到期、資產(chǎn)處置困難、債務重組和逆向混改及破產(chǎn)重整的效果一般，險情民營房企的資金狀況依然令人擔憂。

當前房企銷售邊際改善，短期市場回升不能實質(zhì)性、根本性改變房企資金狀況、財務困境、經(jīng)營壓力。房企規(guī)模下降、營收承壓、利潤下滑的總體態(tài)勢依然在持續(xù)，一定程度上影響到房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的預期。

前11月房企到位資金9.6575萬億元，同比下降18.0%，連續(xù)8個月跌幅收窄，呈現(xiàn)邊際改善效應。前10月同比下降19.2%、前8月同比下降20%、前8月同比下降20.2%、前7月同比下降21.3%?！?/p>

拆解房企資金來源看，國內(nèi)貸款13476億元，同比下降6.2%，降幅與上月持平。定金及預收款29624億元，同比下降25.2%，降幅較上月收窄2.5%。個人按揭貸款13911億元，同比下降30.4%，降幅較上月收窄2.4%。自籌資金34676億元，下降11.0%，降幅較上月收窄0.5%。

房企資金來源結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款占全部資金的13.95%，定金及預收款占全部資金的30.67%。個人按揭貸款占全部資金的14.40%，自籌資金占全部資金35.90%。意味著房企的銷售回款有所好轉(zhuǎn)。

房企資金壓力是房企縮減投資、拿地、新開工、緩竣工、延期交房的主因。房企資金沒有根本性扭轉(zhuǎn)，主要原因是貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款占房企到位資金大，跌幅處于止跌筑底階段。

支撐房企現(xiàn)金流的主要是銷售回款，包括定金及預收款、個人按揭貸款，連續(xù)下降36個月。受銀行謹慎態(tài)度、銷售漸回溫，銀行貸款、定金及預收款、個人按揭貸款跌幅收窄，這三項指標代表的是房企從銀行貸款能力和發(fā)債、現(xiàn)金流能力。

反映出金融機構(gòu)對房企風險擔憂沒有改變，銷售回款非常緩慢影響房企現(xiàn)金流。說明房地產(chǎn)市場處于筑底調(diào)整階段，風險壓力存在。房企自籌資金同比跌幅有所收窄，高于其他資金來源，未來房企融資面臨較大挑戰(zhàn)。

銷售市場不斷改善，企業(yè)銷售資金來源的占比持續(xù)回升。土地增值稅等一攬子財政增量政策逐步落地，有效減輕了房企稅費壓力。未來在“更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”作用下，2025年房企主體流動性將會進一步改善。

單月數(shù)據(jù)來看，11月房企到位資金同比下降4.8%，比上月收窄6.0%。其中國內(nèi)貸款1076億，同比下降3.8%，環(huán)比增長15.2%。自籌資金3193億，同比下降15.6%，環(huán)比增長13.9%。其他資金5071億，同比增長4.3%，其中定金及預收款單月同增5.0%。

11月房企到位資金同比下降4.8%，比上月收窄6.0%。其中，國內(nèi)貸款同比下降3.8%，10月同比下降8.8%。自籌資金同比下降15.6%，10月同比下降22.7%。定金及預收款同比增長5.0%，10月同比下降3.9%。個人按揭貸款同比下降0.4%，10月同比下降8.8%。

居民中長貸同比連續(xù)兩個月多增。11月新增居民中長貸3000億元，同比多增669億元，連續(xù)兩個月實現(xiàn)同比多增。2024年1-11月累計新增居民中長貸19500億元，同比少增4538億元。降低存量房貸利率減少居民提前還貸的逐步見效。

11月房企到位資金比上月收窄6.0%，主要是國內(nèi)貸款、個人按揭貸款的跌幅大幅度收窄，定金及預收款同比增長5.0%，實現(xiàn)首次增長。伴隨“白名單”項目貸款擴圍增效與商品房銷售回暖，房企流動性風險緩解，到位資金降幅持續(xù)收窄。

國內(nèi)貸款與自籌資金跌幅大幅度收窄，房企資金來源中，定金及預收款首次實現(xiàn)增長、個人按揭貸款跌幅大幅度收窄。說明房企融資、資金正在加快改善，狀況有所好轉(zhuǎn)，政策能惠及的房企、項目數(shù)量正在擴大。

第十一是國房景氣指數(shù)端，11月國房景氣指數(shù)為92.62，較上月增長0.13%，已經(jīng)連續(xù)2年11個月（35個月）跌破100。市場的景氣、活躍、信心、繁榮度有所好轉(zhuǎn)，說明指標止跌筑底，邊際修復趨勢。

11月國房景氣指數(shù)為92.62，較上月增長0.13%，連續(xù)6個月收窄，呈現(xiàn)市場景氣、活躍、信心、預期、繁榮逐漸邊際回升?？傮w看，國房景氣指數(shù)呈現(xiàn)邊際改善，正在好轉(zhuǎn)、改善。

2024年2月-11月國房景氣指數(shù)為92.13、92.07、92.02、92.01、92.11、92.22、92.35、92.41、92.49、92.62，目前國房景氣指數(shù)未恢復到2023年前1月-11月平均94以上的水平線。

國房景氣指數(shù)100是分水嶺，是判斷房地產(chǎn)市場是否景氣、活躍、信心、預期、繁榮的指標之一，景氣指數(shù)自2022年1月跌破100后，一直呈現(xiàn)持續(xù)下跌，處于指標筑底，邊際修復趨勢。