新房市場(chǎng)丨供應(yīng)收縮靜待旺季，核心區(qū)改善項(xiàng)目領(lǐng)跑

8月天津新房市場(chǎng)供需雙降，開(kāi)發(fā)商為"金九銀十"蓄力。全市商品住宅供應(yīng)面積僅35萬(wàn)㎡，環(huán)比驟降44%；成交面積50萬(wàn)㎡，環(huán)比下降7%。

核心區(qū)域表現(xiàn)穩(wěn)健，市內(nèi)六區(qū)憑借優(yōu)質(zhì)教育及配套資源吸引改善客群，三居室戶型占比達(dá)77%，90-120㎡中小戶型成交占比提升至41.2%。

重點(diǎn)待入市項(xiàng)目如建投奧體譽(yù)院（南開(kāi)奧體板塊，放風(fēng)價(jià)3.3-3.9萬(wàn)/㎡）、金地梅江?。ǖ兔苌鐓^(qū)，單價(jià)3.5-3.9萬(wàn)/㎡）已啟動(dòng)蓄客，預(yù)計(jì)9月集中入市帶動(dòng)熱度回升。

二手房市場(chǎng)丨成交規(guī)模仍占主導(dǎo)，觀望情緒加劇

二手房成交90萬(wàn)方，環(huán)比下降13%，但仍為新房的近2倍[^用戶文檔]。價(jià)格剪刀差顯著（新房均價(jià)18,349元/㎡vs二手房10,620元/㎡），剛需持續(xù)向二手市場(chǎng)傾斜。

核心區(qū)學(xué)區(qū)房抗跌性強(qiáng)，但遠(yuǎn)郊區(qū)域因庫(kù)存壓力價(jià)格承壓，買方議價(jià)空間擴(kuò)大。

土地市場(chǎng)丨低密地塊主導(dǎo)，釋放改善信號(hào)

8月成交3宗涉宅地，總價(jià)12.62億元，均為底價(jià)成交。北辰北倉(cāng)地塊容積率僅1.3，由泰達(dá)建設(shè)摘得，預(yù)計(jì)打造高端洋房產(chǎn)品；紅橋西青道地塊瞄準(zhǔn)剛需及外溢客群。

土地供應(yīng)持續(xù)"低密化"，2023年以來(lái)1.0-1.5容積率地塊占比提升至32.6%，推動(dòng)產(chǎn)品向改善型升級(jí)。

展望丨“金九銀十”或迎階段性回暖，分化仍是主旋律

隨著政策寬松（首付比例降至15%、利率下調(diào)）及旺季促銷，核心區(qū)高品質(zhì)項(xiàng)目或引領(lǐng)市場(chǎng)反彈，但遠(yuǎn)郊區(qū)域仍面臨去化壓力。

需關(guān)注政策效果（如"海河英才"升級(jí)版）、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇力度及房企推盤節(jié)奏三大變量。

文章來(lái)源:樂(lè)居買房