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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

行業(yè)進入深度調(diào)整的后期，央企大變陣仍在繼續(xù)。上個月中海地產(chǎn)多個重要高管崗位迎來大換防，這兩天招商蛇口馬上跟進。

前幾天，地產(chǎn)一品塘對招商蛇口本次組織調(diào)整做出了全網(wǎng)獨家首發(fā)深度解析，很顯然，本次招商蛇口的調(diào)整策略已經(jīng)非常明顯，集團精細(xì)化強管控時代正式登場。

熟悉招商的朋友來說，對其早期的區(qū)域管控策略一定是有所了解的，之前區(qū)域公司的分管領(lǐng)導(dǎo)都是兼任的區(qū)域所在地城市公司分管職能的。

因此，招商蛇口的區(qū)域公司其實還是相對虛擬的，其整體班子成員仍然還是一線視角為主，本次調(diào)整過后，對于原本的區(qū)域公司高管來說，影響不會很大。

如今行業(yè)回歸業(yè)務(wù)層面的訴求越來越強烈，單盤主義也成為各大老牌地產(chǎn)勁旅必須持續(xù)深耕的戰(zhàn)略，如今房企高管務(wù)必要下地干活了。

伴隨著這次組織調(diào)整過后，招商蛇口全國的城市總名單勢必也會在近期對外發(fā)布，地產(chǎn)一品塘也會第一時間關(guān)注。

從如今內(nèi)部的一系列調(diào)整來看，原本區(qū)域總安排也就是兩種可能：第一：應(yīng)該有一批區(qū)域總會回歸總部，第二：區(qū)域總之間的城市換防應(yīng)該也會持續(xù)。

招商蛇口最近的區(qū)域總大調(diào)整時間是在2024年初，張濤：原江南區(qū)域區(qū)域總，2024年7月調(diào)任產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部總經(jīng)理。

原江南區(qū)域蘇南公司總經(jīng)理朱鳴宇接任江南區(qū)域區(qū)首，原深圳區(qū)域總經(jīng)理彭以良擔(dān)任新的華南區(qū)域總經(jīng)理并升任集團副總。

地產(chǎn)一品塘獨家獲悉，在本次取消區(qū)域公司之后的第一輪高管換防也正式開始，原江南區(qū)域總朱鳴宇調(diào)任深圳公司擔(dān)任常務(wù)副總，原深圳公司常務(wù)副總江波調(diào)任南京主持工作。

可以看到，如今取消區(qū)域公司之后，南京公司作為江南區(qū)域最大的城市公司，含金量還是很高，江波作為招商蛇口南京舊將，也回到了自家最熟悉的地盤。

這次任命小編覺得還是相當(dāng)微妙的，一個是江湖外聘有著業(yè)績貢獻的高管，一個是純嫡系華東系統(tǒng)出來的核心高手。

朱鳴宇，79年出生，曾經(jīng)在世茂地產(chǎn)有過12年的營銷管理經(jīng)歷，從置業(yè)顧問一直做到了世茂股份蘇州公司營銷總，一直都在江蘇區(qū)域工作至今。

2015年朱總加盟招商蛇口擔(dān)任蘇州公司營銷總監(jiān)，一路升任江南區(qū)域營銷副總監(jiān)，后續(xù)又直接提拔為蘇州公司總經(jīng)理，蘇南公司總經(jīng)理。

加盟招商蛇口已經(jīng)超過10年之久，與前招商蛇口集團營銷總張哲有著比較相同的經(jīng)歷，都是蘇南區(qū)域提拔起來的核心高管。

在擔(dān)任江南區(qū)域總兼南京公司總經(jīng)理一年之后，本次直接調(diào)任深圳公司，或許也是一個超級挑戰(zhàn)。

首先我們看看深圳公司牌面，2024年可謂是招商蛇口深圳最輝煌的一年，2023年開始深圳公司整體核心高管也都來自華東區(qū)域為主，整體專業(yè)度都很難打。

從去年整體的業(yè)績表現(xiàn)來看，招商蛇口也進入了深圳前三甲，并且在產(chǎn)品研發(fā)與品質(zhì)提升方面，深圳公司走在了全國前列。

特別是深圳近幾年的超級標(biāo)桿豪宅項目深圳招商璽的順利交付，在深圳業(yè)內(nèi)已經(jīng)多次登上熱搜，這也是招商蛇口宣布回歸產(chǎn)品導(dǎo)向的一個標(biāo)志性項目。

招商蛇口2024年的動作變化非常明顯，其核心就是通過產(chǎn)品與營銷系統(tǒng)化提升真正的實現(xiàn)高品質(zhì)口碑傳播，真正能在高端項目方面殺出血路。

江波在主持深圳工作一年時間內(nèi)，確實招商蛇口深圳公司整體調(diào)性與產(chǎn)品品質(zhì)都到了顯著的提升，本次回歸南京也算是功成名就。

不過值得關(guān)注的是，招商蛇口深圳公司如今也面臨土地的嚴(yán)重匱乏，今年如果還沒有新增土地的情況下，恐怕業(yè)績很有可能要減半。

要知道，盡管如今三大央企巨頭的總部都在深圳，但是其深圳的土地儲備都是相當(dāng)匱乏的，深圳市場也是四大一線城市經(jīng)營最難的存在。

朱鳴宇作為華東老將之一，與如今深圳公司的核心高管配合方面應(yīng)該不存在問題，但是想要繼續(xù)突破，似乎還是難度不小。

相反南京市場一直都是招商蛇口的王牌區(qū)域，如今招商蛇口的眾多核心高管都來自招商蛇口南京，因此對于江波來說，回歸南京絕對是最好的安排。

南京作為如今華東區(qū)域產(chǎn)品最卷的城市之一，招商蛇口能夠持續(xù)穩(wěn)定多年的頭部序列，也確實還是有兩把刷子的。

從這三年的南京市場綜合來看，保利發(fā)展與招商蛇口長期處于雙雄的局面，加上這幾年華發(fā)也在南京穩(wěn)扎穩(wěn)打，如今已經(jīng)形成了三強鼎立的局勢。

這幾年本土房企中的扛把子南京金基一直發(fā)揮穩(wěn)定，雖然在整體規(guī)模方面無法與頭部房企相提并論，但是在高端產(chǎn)品的口碑與交付標(biāo)準(zhǔn)方面就可以說是直接碾壓群雄了。

顯然，如今外來房企想要在南京市場有所建樹，首先需要一流的產(chǎn)品操盤水平與較強的投資能力，要不然很有可能就是死得很慘。

前段時間，中海地產(chǎn)南京公司帶頭直接砸盤，據(jù)小道消息已經(jīng)驚動了上頭，估計相關(guān)人員都要被談話，這也從間接說明南京市場正在持續(xù)內(nèi)卷，一不小心可能就要面臨出局。

從去年到今年的五月來看，招商蛇口已經(jīng)完全進入“投資嚴(yán)選”狀態(tài)，即更加注重投資質(zhì)量而非規(guī)模擴張，全面邁向產(chǎn)品運營戰(zhàn)略時代。

要說2024年產(chǎn)品力進步速度最快的央企，那必然是招商蛇口，特別是近兩年“璽序”兩大王牌產(chǎn)品線的陸續(xù)入市，直接得到了市場的正向反饋。

在招商蛇口總部，也是全行業(yè)率先提出“首席產(chǎn)品經(jīng)理”體系來打造產(chǎn)品線的房企，因此這兩年也看到了這家央企從里到外的巨變。

從本次區(qū)域取消到第一輪的城市總換防，也正是招商蛇口戰(zhàn)略調(diào)整過后的一系列管理動作，行業(yè)TOP5一定不會是招商蛇口的終極目標(biāo)。

今天就聊到這里，對招商蛇口這波操作有何分享的朋友，都可以留言討論。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，14年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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