沉寂已久的南沙“城市客廳”，一下子多了兩宗宅地！

近日，廣州市規(guī)劃和自然資源局連發(fā)兩則控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整批前公示，擬將南沙區(qū)南沙街道市民廣場北地塊、金洲地鐵站東北側(cè)地塊兩宗商業(yè)用地調(diào)整為商住用地。

兩宗地所在的金洲蕉門板塊位于南沙中心主城區(qū)范圍內(nèi)，是區(qū)政府所在地，南沙區(qū)發(fā)展最成熟、人氣最旺盛的板塊，商業(yè)、教育、醫(yī)療、市政、交通配套完善，居住氛圍濃厚。

地塊分布（來源：好地大數(shù)據(jù)）

其中，市民廣場北地塊西臨蕉門河，緊鄰南沙圖書館，南沙萬達(dá)廣場、南沙城商業(yè)廣場、市民廣場等咫尺可達(dá)。

金洲地鐵站東北側(cè)地塊屬于地鐵4號線金洲站上蓋，周邊越秀濱海系多個成熟大盤環(huán)繞，眾多總部企業(yè)聚集于此。

南沙蕉門河「太古地塊」擬改商住用地！

7月28日，南沙區(qū)規(guī)自局掛網(wǎng)發(fā)布《南沙街道市民廣場北地塊（DN0207規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整》批前公示。

地塊東至環(huán)市大道南至南沙區(qū)稅務(wù)局、西至海濱路、北至進(jìn)港大道，用地總面積2.78公頃。

調(diào)整內(nèi)容：

1.用地性質(zhì)調(diào)整：

DN0207005、DN0207010地塊用地性質(zhì)由商務(wù)設(shè)施用地(B2)調(diào)整為商住用地(R/B) 。

2.規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整：

(1)容積率：DN0207005地塊容積率由≤6.36調(diào)整為≤2.3，DN0207010地塊容積率由≤9.14調(diào)整為≤2.6，允許兩個地塊開發(fā)強度整體平衡。

(2)其他指標(biāo)：兩個地塊建筑密度指標(biāo)調(diào)整為≤40%，建筑限高100m，綠地率≥30%，商業(yè)住宅建筑面積比為1.5：8.5。

3.配套設(shè)施調(diào)整：增加社區(qū)居委會、社區(qū)議事廳、社區(qū)服務(wù)站、文化室、星光老人之家、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等設(shè)施。

來源：廣州市規(guī)劃和自然資源局

值得注意的是，此次擬調(diào)整的地塊，正是今年5月份被認(rèn)定為閑置土地的所在地。

據(jù)了解，該宗地的原權(quán)屬為廣州市百順欣光房地產(chǎn)有限公司，原名廣州南沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)太古房地產(chǎn)有限公司（下稱“太古房地產(chǎn)”），于1994年4月30日成立。

2016年7月15日，陽光城以12.67億元收購太古房地產(chǎn)90%股權(quán)，該公司持有位于進(jìn)港大道以南的太古地塊，宗地面積10.49萬㎡，容積率6.0，為商住用地。而這宗用地，就是太古地塊的其中一部分。

根據(jù)陽光城2018年的規(guī)劃藍(lán)圖，太古地塊將與進(jìn)港大道以北的2宗商業(yè)用地，共同打造為南沙太古城市廣場，將建設(shè)9棟高樓，其中4棟建筑突破200米，最高建筑達(dá)290米，且最高290米建筑將打造蕉門雙塔之一的北塔。

此后在2021年3月，南沙區(qū)規(guī)自局發(fā)布《蕉門河中心區(qū)市民廣場周邊地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整》，主要調(diào)整如下：

• 進(jìn)港大道以北的部分商地調(diào)整為住宅用地，進(jìn)港大道以南的商務(wù)用地調(diào)整為商業(yè)商務(wù)用地。調(diào)整后建筑高度由80米調(diào)整至100米-150米，沿路界面塔樓前低后高。
  

• 市民廣場兩側(cè)文化設(shè)施用地調(diào)整為文化商業(yè)商務(wù)混合用地，配建美術(shù)館1處（兼容博物館功能）和科技館1處。調(diào)整后原建筑高度24米調(diào)整至40-290米，形成雙塔地標(biāo)。
  

• 市民廣場還將進(jìn)行地下空間開發(fā)，新增2.7萬㎡的地下商業(yè)空間。

至此，原規(guī)劃于太古城市廣場地塊的雙塔地標(biāo)，被調(diào)整到市民廣場兩側(cè)，這與2018年ISA公布的效果圖基本一致。

遺憾的是，由于限高令出臺和陽光城企業(yè)自身原因，導(dǎo)致蕉門河雙塔規(guī)劃仍然停留在紙上，始終未能落地。

目前，市民廣場以南的太古地塊已建成足球場、臨時停車場等便民服務(wù)設(shè)施，而根據(jù)今年公布的《廣州市南沙區(qū)文化體育設(shè)施布點規(guī)劃（2022—2035年）》顯示，南塔地塊剩余的閑置土地或?qū)⒔ㄔO(shè)粵港澳大灣區(qū)婦女兒童活動中心。

這意味著南塔地塊的權(quán)屬，或許已由官方完成收儲。

有意思的是，本次控規(guī)擬調(diào)整的地塊僅是北塔地塊的一部分，并未包含南沙圖書館以東的290米地標(biāo)地塊，按照21年官方公示的規(guī)劃成果，這塊地仍然是文化商業(yè)商務(wù)用地，現(xiàn)狀為工人宿舍區(qū)（名筑建工生活區(qū)）。

而這塊地，將是蕉門雙塔地塊最后的希望，后續(xù)或會收儲重新出讓。

南沙金洲TOD有變：230米塔樓沒了！

廣州市規(guī)劃和自然資源局7月28日發(fā)布批前公示，越秀國際總部廣場項目（DN0201規(guī)劃管理單元） 迎來重大調(diào)整：

建筑限高大幅降低：原規(guī)劃中230米的地標(biāo)主塔（DN0201017地塊）被取消，建筑限高由230米調(diào)整為100米。

用地性質(zhì)變更：商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地（B）調(diào)整為二類居住兼容商業(yè)及公共設(shè)施用地（R2/B1/A），同時相鄰的DN0201018地塊由商業(yè)用地改為中小學(xué)用地（A33），總面積維持不變。

此次調(diào)整意味著項目從商業(yè)辦公綜合體轉(zhuǎn)型為居住與教育功能為主導(dǎo)的社區(qū)，原規(guī)劃中的“南沙雙子塔”地標(biāo)構(gòu)想不再實施。

百億級TOD綜合體的原規(guī)劃

越秀國際總部廣場位于南沙區(qū)金洲地鐵站東北側(cè)，是南沙蕉門河中心板塊的核心項目，定位為南沙最大城市綜合體：

體量與投資：總占地17萬平方米，建筑面積超100萬平方米，總投資80億元，涵蓋12棟高端辦公樓、7棟住宅、10萬平方米購物中心及藝術(shù)廣場。

交通與區(qū)位：無縫銜接地鐵4號線金洲站（距站點僅200米），坐擁萬達(dá)-金洲雙商圈，被列為南沙自貿(mào)區(qū)與政務(wù)中心雙圈交匯的標(biāo)桿TOD項目。

2021年項目啟動時，曾以“44層200米超甲級寫字樓”為宣傳重點，計劃與靈山島越秀國際金融中心形成“南沙雙子塔”天際線。

越秀國際總部廣場共分四個地塊實施建設(shè)，其中地塊三（DN0201017地塊）限高230米，原規(guī)劃建設(shè)1棟230米主塔樓，兩棟200米副塔。

調(diào)整動因：人才居住需求與土地集約利用

政府文件顯示，降高與“商改住”的核心目的是補足區(qū)域居住與教育缺口：

居住需求：南沙作為粵港澳全面合作示范區(qū)，近年高知人才導(dǎo)入加速，但核心區(qū)住宅供應(yīng)不足。調(diào)整后新增住宅用地可緩解人才住房壓力。

教育配套：新增中小學(xué)用地（A33）將完善片區(qū)教育資源，服務(wù)于規(guī)劃住宅人口的子女就學(xué)需求。

來源：廣州市規(guī)劃和自然資源局

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來源：南沙規(guī)自局、好地訊廣東、南沙部落、灣區(qū)高樓迷

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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