一直以來(lái)，能夠精準(zhǔn)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的人并不多，黃奇帆就是其中之一。早在6年前，黃奇帆在一次論壇上說(shuō)過(guò)：“今后十幾年，中國(guó)每年新房交易量從17億平米逐步降到10億平米以下?！倍鴮?duì)于黃奇帆的預(yù)言，很多人表示不相信。原因是當(dāng)時(shí)炒房客都在排隊(duì)買房，開(kāi)發(fā)商也在瘋狂拿地，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處極度繁榮周期，黃奇帆對(duì)未來(lái)樓市不好的預(yù)言也就沒(méi)人聽(tīng)得進(jìn)去，甚至還有人認(rèn)為他在故意唱衰樓市。

實(shí)際上，當(dāng)時(shí)黃奇帆之所以做出預(yù)言，主要有以下幾個(gè)方面的理由：①中國(guó)的城鎮(zhèn)化率已達(dá)到65%，接近70%的天花板，指望大量農(nóng)民進(jìn)城買房，根本不現(xiàn)實(shí)。②現(xiàn)在很多城市都在推行舊改政策，大拆大建時(shí)代已經(jīng)終結(jié)。③20多年前人均住房面積只有6-7平米，而現(xiàn)在人均住房面積超過(guò)40平米，未來(lái)居民在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求趨勢(shì)于飽和。

那么，當(dāng)年黃奇帆預(yù)言的新房交易量降到10億平米以下是否準(zhǔn)確呢？數(shù)據(jù)顯示，2021年高峰時(shí)新房成交還有18億平方米，2024年就跌到9.7億平方米了，比上一年降了12.9%。而在進(jìn)入到2025年之后，1-6月份，新建商品房銷售面積4.58億平米，同比下降3.5%。預(yù)計(jì)今年新建商品房的成交量也是會(huì)降到10億平米以下。顯然，黃奇帆預(yù)言房地產(chǎn)未來(lái)趨勢(shì)還是非常準(zhǔn)確的。

實(shí)際上，除了黃奇帆提出的這幾個(gè)原因之外，還有兩個(gè)原因?qū)е滦路砍山涣康南碌阂粋€(gè)是，我國(guó)結(jié)婚人數(shù)越來(lái)越少。2024年全國(guó)結(jié)婚登記人數(shù)只有610.6萬(wàn)對(duì)，比上年下降20.5%。這就導(dǎo)致結(jié)婚需要購(gòu)買婚房的需求越來(lái)越少。另一個(gè)是，房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了3年多了，早已經(jīng)失去了賺錢效應(yīng)，很多家庭擔(dān)心房?jī)r(jià)還會(huì)下跌，就只能持觀望的態(tài)度。

而面對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，黃奇帆再次做出預(yù)言：“未來(lái)十年房?jī)r(jià)平均漲幅會(huì)低于GDP增長(zhǎng)率，既不會(huì)大漲，也不會(huì)大跌?！睂?shí)際上，這次黃奇帆預(yù)測(cè)大概率也是對(duì)的。6月的時(shí)候，百城二手住宅的均價(jià)是每平方米13691元，環(huán)比出現(xiàn)了0.75的下跌，同比也下跌了7.26%。

顯然，房?jī)r(jià)正如黃奇帆所預(yù)言的那樣，沒(méi)有出現(xiàn)大漲，也沒(méi)有大跌，一直都處于“穩(wěn)中有降”的趨勢(shì)之中。其中的原因很簡(jiǎn)單，就是現(xiàn)在房?jī)r(jià)雖然處于長(zhǎng)期調(diào)整的趨勢(shì)之中，但下跌的幅度不會(huì)太大，這主要是像取消限購(gòu)、降低房貸利率、降低首付比例、減免契稅和增值稅等，各種救市利好政策的不斷出臺(tái)，這也在短期內(nèi)讓房?jī)r(jià)處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)之中，從而避免了房?jī)r(jià)的大起大落。總體來(lái)說(shuō)，黃奇帆之前的預(yù)言，都被一個(gè)個(gè)逐步應(yīng)驗(yàn)了。

而面對(duì)當(dāng)前的樓市，普通人又該如何應(yīng)對(duì)呢？第一，如果你是剛需購(gòu)房家庭，可以趁著現(xiàn)在處于史上政策鼓勵(lì)購(gòu)房最佳的時(shí)期，買房置業(yè)。需要提醒的是，每月償還的房貸應(yīng)控制在家庭總收入的30%左右。第二，對(duì)于改善型購(gòu)房家庭而言，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)總體還在下跌，等到房?jī)r(jià)去泡沫化之后，再出手買房會(huì)更好。第三，如果是投資型購(gòu)房者，未來(lái)房?jī)r(jià)還有下跌空間，現(xiàn)在千萬(wàn)不要盲目抄底，一旦被套在歷史高位，很可能后悔終生。