現(xiàn)在看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處在一個(gè)非常關(guān)鍵的調(diào)整階段，雖然說(shuō)大方向上，有各種利好政策的組合加持，市場(chǎng)有向好趨勢(shì)，但是短期內(nèi)，又出現(xiàn)了回落。

中指在近日公布7月份百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，百城二手住宅均價(jià)為13585元/平方米，環(huán)比下跌0.77%，同比下跌7.32%，同環(huán)比的跌幅比例相較上個(gè)月都出現(xiàn)了擴(kuò)大趨勢(shì)。二手房市場(chǎng)作為樓市晴雨表，其波動(dòng)趨勢(shì)關(guān)乎我們對(duì)未來(lái)政策調(diào)整的判斷。

2024年9月那么猛的政策難道對(duì)市場(chǎng)無(wú)效嗎？我想說(shuō)，當(dāng)然有效，去年四季度市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)，尤其是今年實(shí)現(xiàn)了良好的開局，一季度迎來(lái)了小陽(yáng)春。但是到了6月份、7月份市場(chǎng)有向下低頭之勢(shì)。究竟是什么原因讓樓市至今還在下跌呢？

8月6日，前北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院院長(zhǎng)姚洋和孟曉蘇在接受《聊一波》視頻采訪時(shí)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的諸多問題進(jìn)行了分析解讀，甚至把房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的難度進(jìn)行了剖析，房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么這么難穩(wěn)住？

姚洋最近有點(diǎn)火，從北京轉(zhuǎn)向上海，他的吐槽引發(fā)了熱議，這里就不參與評(píng)論了。如今姚洋已經(jīng)是上海財(cái)經(jīng)大學(xué)滴水湖高級(jí)金融學(xué)院院長(zhǎng)。

無(wú)論是姚洋還是孟曉蘇可以說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)的研究都很資深了，所以也都有獨(dú)到的見解。

說(shuō)實(shí)話，今天還在談房地產(chǎn)未來(lái)有沒有潛力，這個(gè)問題并不難，如果選好參照物就很好回答。如果房地產(chǎn)跟當(dāng)年最輝煌的時(shí)候比，我告訴你，房地產(chǎn)已經(jīng)告別高速增長(zhǎng)的時(shí)代，這跟過(guò)去的模式已經(jīng)被淘汰有很大關(guān)系，再說(shuō)，花無(wú)百日紅，哪里有什么永遠(yuǎn)？

房地產(chǎn)走到今天也是必然的，理性來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到比較高的水平，人口增長(zhǎng)紅利已經(jīng)大不如前，所以，加上老百姓雖然還在為住房發(fā)愁，但是整體上房子總量并不缺，那么也就意味著房地產(chǎn)不可能回到過(guò)去那種高速模式了。

但如果你要說(shuō)那房地產(chǎn)要完了，我會(huì)告訴你，并非如此，盡管城鎮(zhèn)化率已經(jīng)比較高，但是并沒有達(dá)到天花板的地步，還有發(fā)展空間，雖說(shuō)總體住房需求不像過(guò)去，房屋總量也不少，但是真正不讓老百姓為住房發(fā)愁的奮斗目標(biāo)還很長(zhǎng)，還有很多人沒有房子住，也有很多人好多房子住不過(guò)來(lái)。更何況，改善需求是無(wú)止境的，好永遠(yuǎn)沒有盡頭。

所以，房地產(chǎn)長(zhǎng)期看，盡早放棄幻想，短期看，調(diào)整正是為了未來(lái)更好地健康發(fā)展。這些就不多說(shuō)了。我們看看當(dāng)前房地產(chǎn)為何還那么難以迅速進(jìn)入止跌回穩(wěn)的狀態(tài)呢？

按照孟曉蘇的意思，問題出在政策執(zhí)行層面，雖然說(shuō)國(guó)家出臺(tái)了很多有力政策，但是在執(zhí)行環(huán)節(jié)不到位，很多限制性政策其實(shí)是在房地產(chǎn)出問題的時(shí)候就開始執(zhí)行的，現(xiàn)在已經(jīng)晚了，盡管如此，依然有一些城市還在執(zhí)行限制政策。好多政策落實(shí)落地要比國(guó)家文件和精神慢好幾拍。

姚洋也表示，把一個(gè)好企業(yè)生生給整死，這可是房地產(chǎn)的三好生啊，它大都要死掉了老百姓怎么可能有信心呢？誰(shuí)還敢買房?。抠I了房又擔(dān)心無(wú)法交房，預(yù)期不好，但需求還在。這就是最大的問題。

在這里，姚洋確實(shí)道出了一部分事實(shí)，但如果把房地產(chǎn)或房地產(chǎn)開發(fā)商的問題都?xì)w結(jié)為政策那就有失偏頗了。而且三好生也只能說(shuō)是相對(duì)而言，哪有什么真正的三好生？只不過(guò)是矬子里拔將軍罷了。為什么從來(lái)不找自身的問題呢？

孟曉蘇認(rèn)為，中國(guó)居民儲(chǔ)蓄率高達(dá)45%，即每100元收入中會(huì)有45元被存入銀行。連續(xù)三年居民新增銀行存款總計(jì)達(dá)48.8萬(wàn)億元?？杉幢銚碛腥绱她嫶蟮拇婵钜?guī)模，老百姓仍感覺手頭拮據(jù)。他說(shuō)有這么多錢，為什么老百姓感覺沒錢呢？原因在于房?jī)r(jià)縮水導(dǎo)致居民財(cái)富蒸發(fā)了120萬(wàn)億，老百姓省吃儉用積攢下來(lái)的錢，僅為房?jī)r(jià)縮水金額的三分之一，這就形成了“越存錢越覺得缺錢”的現(xiàn)象。

我想說(shuō)，你們是無(wú)法理解普通老百姓越?jīng)]錢越想存錢的心理的。還有，既然知道房地產(chǎn)縮水這么多，還不應(yīng)該教老百姓該如何理性買房嗎？

甚至此前孟曉蘇還說(shuō)，14億人消費(fèi)卻僅為美國(guó)37%，中國(guó)太有內(nèi)需的基礎(chǔ)了，如果能夠得以釋放，我們就能夠通過(guò)搞活內(nèi)需的力量來(lái)替代外需的壓力。若想促進(jìn)居民消費(fèi)回歸正常，就必須考慮樹立老百姓的消費(fèi)信心，而這與穩(wěn)定房?jī)r(jià)等因素相互關(guān)聯(lián)。