仲量聯(lián)行香港主席曾煥平接受記者采訪時(shí)表示,香港地產(chǎn)商現(xiàn)在的倩務(wù)危機(jī),比想象中深。預(yù)計(jì)今年樓價(jià)“起碼”跌5%，若以時(shí)鐘理論計(jì)，港樓現(xiàn)時(shí)處于“凌晨?jī)牲c(diǎn)”階段，距離黎明仍需時(shí)。

樓市可能再熬多3至4年才能復(fù)蘇

記者問(wèn)香港樓市未來(lái)到底何去何從？仲量聯(lián)行香港主席曾煥平表示，如果特朗普一意孤行對(duì)外加征關(guān)稅，香港樓市再熬多3至4年“都唔出奇”。

對(duì)于特朗普要求美聯(lián)儲(chǔ)提早減息，他指出，減息對(duì)香港樓市固然是好事，但在通脹高企下大幅減息只會(huì)令美元大幅貶值，同時(shí)令港元購(gòu)買力下跌。

他又指出，2025年上半年中美關(guān)稅戰(zhàn)緩和，銀行拆息低企等利好因素浮現(xiàn)，惟發(fā)展商賣樓庫(kù)存壓力猶存，樓價(jià)仍呈下跌趨勢(shì)，故預(yù)期中小型住宅價(jià)格今年將下跌5%，超級(jí)豪宅價(jià)格預(yù)測(cè)從原先的下跌5%，調(diào)整至下跌5%至10%。下半年發(fā)展商仍需減價(jià)出售新盤，以確保去貨速度。另外，預(yù)料租金將升最多9%，內(nèi)地專才及學(xué)生亦帶動(dòng)住宅租金將突破歷史新高。

發(fā)展商要套現(xiàn) 住宅成唯一提款機(jī)

他說(shuō)，隨著近期大型樓盤入伙，撻訂情況越趨嚴(yán)重。撇除大型發(fā)展商，其他中小型發(fā)展商皆面對(duì)不同程度的財(cái)務(wù)困擾，因此未來(lái)發(fā)展商仍以低價(jià)策略加速套現(xiàn)。他繼續(xù)指出，若發(fā)展商欲透過(guò)物業(yè)套現(xiàn)，以降低債務(wù)比重，商業(yè)物業(yè)（CRE）因租金受壓等原因，而很難套現(xiàn)。因此他強(qiáng)調(diào)，發(fā)展商如果“要攞錢返來(lái)嘅話，住宅是唯一提款機(jī)?！币虼?，發(fā)展商很樂(lè)于從此“撳錢出來(lái)”，而方法就是低價(jià)推盤。

他說(shuō)，近期住宅市場(chǎng)“有啲曙光，但好遙遠(yuǎn)”。他更無(wú)奈地說(shuō)，樓市黑洞比想象中深，要恢復(fù)有些困難。他解釋說(shuō)，上半年發(fā)展商低價(jià)推盤銷情火熱，不過(guò)，發(fā)展商低價(jià)策略賣得好的話，并非好事，而二手市場(chǎng)就“喊得好犀利”，價(jià)格需進(jìn)一步下調(diào)，否則與一手新盤無(wú)從匹敵，惟有降價(jià)求售，將樓價(jià)推低。而下半年樓市雖然好些，但仍然有很多黑暗環(huán)境，其不利因素有特朗普政府政策飄忽，長(zhǎng)遠(yuǎn)未知關(guān)稅戰(zhàn)是否繼續(xù)休戰(zhàn)，亦未知美聯(lián)儲(chǔ)是否如預(yù)測(cè)一致的減息50點(diǎn)子，所以美息減幅為樓市關(guān)鍵。幸好受惠于人才計(jì)劃，租屋剛需增加，導(dǎo)致下半年租金續(xù)升，料升最多9%。但整體上中小型住宅成交全年仍跌5%。

對(duì)于“發(fā)展商急于在住宅項(xiàng)目撳錢”的情況，他指出，這對(duì)于超級(jí)豪宅市場(chǎng)亦有影響，部分投資者因財(cái)務(wù)問(wèn)題，加上其手上的商業(yè)物業(yè)難以套現(xiàn)，而減價(jià)加速沽出超級(jí)豪宅，令超級(jí)豪宅市場(chǎng)受壓，超級(jí)豪宅將看跌5%至10%。

曾煥平補(bǔ)充說(shuō)，這些超級(jí)豪宅業(yè)主，現(xiàn)時(shí)“遭遇到各方面不同的壓力”，并且壓力很大，“黑洞比想象中深”，導(dǎo)致他們急于賣物業(yè)套現(xiàn)，但透過(guò)商業(yè)物業(yè)套現(xiàn)的想法“不切實(shí)際”。所以唯一可以套現(xiàn)的是住宅物業(yè)，再次強(qiáng)調(diào)住宅物業(yè)是“唯一提款機(jī)”。

發(fā)展商現(xiàn)債務(wù)危機(jī) 銀行擔(dān)心壞帳收緊信貸

他指出，目前有很多中小型的發(fā)展商出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)。曾煥平強(qiáng)調(diào)，“CALL你LOAN都冇用，你都冇錢還”，面對(duì)一個(gè)死局。

被問(wèn)及發(fā)展商會(huì)否面臨銀行“CALL LOAN”的危機(jī)，曾煥平表示，此為地產(chǎn)市場(chǎng)不容忽視的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，但自己不如坊間想法般悲觀。因觀乎今年銀行取態(tài)為“想同你共度難關(guān)”，未有CALL LOAN的動(dòng)作，因?yàn)椤癈ALL你LOAN都冇用，你都冇錢還”。另外，市場(chǎng)上亦有部分銀行擔(dān)心壞帳風(fēng)險(xiǎn)而收緊信貸。

根據(jù)政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，負(fù)資產(chǎn)數(shù)量達(dá)4萬(wàn)多宗，但曾煥平直指“政府?dāng)?shù)字不太正確”。他解釋，官方數(shù)據(jù)未計(jì)入二按等因素，實(shí)際數(shù)量可能達(dá)7萬(wàn)至8萬(wàn)宗，并表示“政府話系4萬(wàn)幾就4萬(wàn)幾個(gè)”。

樓價(jià)料在2026年后期才有望復(fù)蘇

他指出，負(fù)資產(chǎn)、新盤七折推售、潛在商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)成重大阻力。他強(qiáng)調(diào)，目前香港樓市好淡因素爭(zhēng)持，樓價(jià)走勢(shì)缺乏清晰方向。HIBOR下跌、股市上漲，以及300萬(wàn)至400萬(wàn)港元樓宇的印花稅下調(diào)均利好樓市；然而，地緣政治不確定性、負(fù)資產(chǎn)水平創(chuàng)22年新高、新盤以七折以上推售、以及潛在的商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)，均為市場(chǎng)帶來(lái)重大阻力。

他說(shuō)，以往樓價(jià)反彈建基于成交量大漲逾五成或以上，但目前情況不同，盡管2025年上半年二手市場(chǎng)交易量回升至約2萬(wàn)宗，但二手住宅總成交量仍比2018至2024年的平均水平低22%，沒(méi)有反彈的基礎(chǔ)。他又強(qiáng)調(diào)，成交量的輕微改善，不足以支撐樓市價(jià)格大幅反彈，比對(duì)以往的樓價(jià)反彈均建基于成交量上升逾五成或以上低很多，香港樓市仍然缺乏動(dòng)力向前。

他又指出，目前一手供應(yīng)量庫(kù)存9.3萬(wàn)伙，預(yù)計(jì)消化需時(shí)56.7個(gè)月。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，一手市場(chǎng)的供應(yīng)量為約93,000個(gè)單位，且貨尾單位仍持續(xù)增加。預(yù)計(jì)到今年底，市場(chǎng)需要56.7個(gè)月來(lái)才能消化全部庫(kù)存，高于 2015至2021 年間 51.3 個(gè)月的平均值。他強(qiáng)調(diào)，正因如此，發(fā)展商必須持續(xù)減價(jià)，令樓價(jià)回調(diào)的時(shí)間進(jìn)一步拖長(zhǎng)，他預(yù)料樓價(jià)將要到 2026 年后期，當(dāng)庫(kù)存回落至健康水平，才有望持續(xù)復(fù)蘇。

不過(guò)，他指出，宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示樓價(jià)跌幅或會(huì)放緩，這受惠于定期存款規(guī)模較2021年水平倍增，在租金回報(bào)率與存款利率利差持續(xù)擴(kuò)闊的帶動(dòng)下，資金或會(huì)轉(zhuǎn)投地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，人才簽證計(jì)劃帶動(dòng)的人口增長(zhǎng)（首季共發(fā)出2.7萬(wàn)個(gè)簽證）率先推動(dòng)了租賃需求，其后或進(jìn)一步刺激置業(yè)需求。

內(nèi)地資金重臨成樓市新力軍

曾煥平表示，現(xiàn)時(shí)樓市香港人的購(gòu)買力減少了，取而代之為國(guó)內(nèi)人到香港買樓，成為樓市新力軍，該批購(gòu)買力主要集中于細(xì)價(jià)樓。

他解釋說(shuō)，香港買家購(gòu)買力減少，最主要原因?yàn)橄愀劢?jīng)濟(jì)不景氣，導(dǎo)致市民收入減少，對(duì)未來(lái)就業(yè)預(yù)期不樂(lè)觀；第二，市民對(duì)樓市的預(yù)期已改變，以前的預(yù)期為“今日不買明日會(huì)貴”，但現(xiàn)在的預(yù)期為“今日不買遲啲買會(huì)更平”，第三是發(fā)展商近年貼市價(jià)開(kāi)盤，搶去大量二手購(gòu)買力，令到樓價(jià)每況愈下，令本地買家數(shù)量大減。

他相信由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，人民幣近年亦有貶值風(fēng)險(xiǎn)，所以國(guó)內(nèi)人投資港樓可以成為平衡投資組合的作用。他補(bǔ)充指，樓價(jià)現(xiàn)時(shí)在高位下跌逾三成，如果沒(méi)有國(guó)內(nèi)買家購(gòu)買力支撐，相信跌幅將會(huì)更大。

來(lái)源：香港經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)

作者：本刊主筆 何潔霞