黃奇帆給出了一組數(shù)字，展現(xiàn)了中國房地產(chǎn)最瘋狂的三十年。

1990年，中國新建房產(chǎn)面積約為1000萬平方米。

2000年，房地產(chǎn)商成為建設(shè)主力，一年新建商品房約1億平方米。

2010年，各地政府開始買地，搞開發(fā)，中國新增住房面積高達10億平方米。

2017年，整個房地產(chǎn)行業(yè)正處在最后的癲狂里，中國房產(chǎn)商造出了一年17億平米的歷史記錄。

中國建設(shè)新房的面積幾乎占了整個世界的一半。有人說中國人多啊，有足足十四億呢。但是根據(jù)黃奇帆介紹，世界發(fā)達國家的人均居住面積是50平方米。

而中國已經(jīng)到達了頂點，也就是說，住著高層的中國人，在數(shù)據(jù)上，竟然和住獨棟花園的美國人一致了。

但是事實上，中國人居住環(huán)境要緊張的多，即使是農(nóng)村宅基地，也是只有房子，沒有花園。有錢的農(nóng)村人把房子蓋成了5層的別墅，也改變不了樓挨著樓，密密麻麻擁擠的現(xiàn)實。

想看懂中國樓市的藥方，就得先承認它的病因是獨特的。很多人喜歡拿美國次貸危機和日本地產(chǎn)泡沫來套，但在黃奇帆看來，這根本就是刻舟求劍。

黃奇帆介紹說，這是因為大量的房子都在空置，賣不出去，有錢人占有了大量的房產(chǎn)用來投資和出租。

他認為中國房地產(chǎn)的泡沫已經(jīng)大到了極限，2017年之后就是拐點，之后就是平穩(wěn)的落地，還有資產(chǎn)的再分配。

黃奇帆預(yù)測，從2024年開始，中國的房價就會不停的下跌。他認為政府可以不斷回收底價或者破產(chǎn)的樓盤，然后以公租房的形式出售。

未來的中國社會，可以不斷增加公租房的比例。他甚至認為，保障房的比例可以增加到20%，隨著人口減少，政府不斷消化和重組那些過剩的房屋，整個社會的負債率就會降低。

而在今年一月份的中國金融四十人論壇上，黃奇帆有給出了新的預(yù)測。

國房地產(chǎn)出現(xiàn)了非常嚴重的調(diào)整，是20年來最嚴重的調(diào)整。
2025中國房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，形成未來發(fā)展新階段的起點。

中國的這場危機，病灶不在金融衍生品，也不在匯率。跟美國次貸危機比，最根本的區(qū)別在于杠桿的源頭。

我們這里，買房首付是死規(guī)矩，動輒兩三成，不存在零首付就把房子拿走的好事。所以中國不會出現(xiàn)美國或日本式的金融崩盤。

1990年泡沫破裂時，日本的城市化率已經(jīng)高達77%，房子蓋夠了，接盤的人沒了。但是中國并不是這樣，隨著老齡化的嚴重，房價的穩(wěn)定，有錢人會逐漸把房子拋出來。

黃奇帆一針見血地指出，中國房地產(chǎn)的病，是兩個“超級”疊在一起的結(jié)果：超級庫存和超級杠桿。這才是真正的病根，是內(nèi)生性的結(jié)構(gòu)失衡。

開發(fā)商的錢都變成了鋼筋水泥，動彈不得?，F(xiàn)金流一斷，上下游的供應(yīng)商、建筑商、銀行，全都被拖下水，形成了可怕的“三角債”。

過去二十年，這個行業(yè)玩的是一吃種極致的空手道。開發(fā)商的負債率普遍在80%到90%，而國際上同行們的健康線是50%以下。

他們用銀行的錢拿地，用施工方的錢蓋樓，再用老百姓的預(yù)售款還債。面對這種系統(tǒng)性的梗阻，指望市場自己“無痛出清”是不現(xiàn)實的，代價可能是整個經(jīng)濟的硬著陸。

因此，一套由“國家隊”親自下場的外科手術(shù)式方案，從理論探討變成了現(xiàn)實操作。這正是黃奇帆一直呼吁的路徑。

方案的核心邏輯很簡單：國家調(diào)動巨量資金，以低于市場價的折扣，比如六折、七折，從陷入困境的開發(fā)商手里，批量收購那些賣不出去的存量商品房。

這不僅僅是救市，這是一次徹底的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重塑。這個操作，被形象地稱作“一石三鳥”。第一只鳥，是給開發(fā)商續(xù)命，實現(xiàn)金融“軟著陸”。

國家收購的錢進來，開發(fā)商就能還上銀行貸款和供應(yīng)商的欠款，把債務(wù)鏈條解開，避免了大規(guī)模破產(chǎn)潮沖擊金融系統(tǒng)。

第二只鳥，是補上社會短板。收購來的這些房子，搖身一變，成為保障性租賃住房，也就是公租房。

這既解決了進城新市民、年輕人的居住難題，又順勢把國家保障房的供應(yīng)比例，從現(xiàn)在可憐的5%向20%-25%的長期目標推進一大步。

第三只鳥，是為社會財富創(chuàng)造新的出口。這些公租房未來能產(chǎn)生穩(wěn)定的租金回報，可以此為基礎(chǔ)，打包成不動產(chǎn)投資信托基金在市場上發(fā)行。

它能提供大約4%的年化收益，比銀行1.8%的存款利率高得多。老百姓的閑錢，終于有了一個相對安全、收益也過得去的去處。

所以，中國房地產(chǎn)的這場風暴，既不是雷曼式的瞬間引爆，也不是日本式的漫長沉寂。它更像一場在嚴密監(jiān)控下的、有計劃的、甚至可以說是“壯士斷腕”式的拆彈行動。

過程無疑是痛苦的，但每一步，似乎都走在預(yù)設(shè)的軌道上。黃奇帆的預(yù)測，展現(xiàn)的是一種極為同的宏觀調(diào)控哲學。

它用強大的國家力量，試圖在一個動作里，同時解決市場問題、產(chǎn)業(yè)問題和社會問題。這種模式，在西方的經(jīng)濟學教科書里找不到先例，它正在書寫一個屬于自己的案例。