房地產(chǎn)市場預言家黃奇帆，再一次用事實證明了自己的判斷的準確性。

這位素有“樓市預言家”之稱的經(jīng)濟專家，早在2018年便預言中國新房交易量會逐年走低。

當時的房地產(chǎn)市場正值黃金時代，很多地方購房都要排長隊搶購，開發(fā)商們也是瘋狂擴張，整個行業(yè)都沉浸在一片狂歡之中。

事實證明黃奇帆的預測的確是對的。而在今年一月份的中國金融四十人論壇上，黃奇帆又給出了全新的預測，那么此次他的預測內(nèi)容究竟是什么？又能否再度成為現(xiàn)實呢？

2018年，當中國房地產(chǎn)市場還沉浸在狂歡之中時，黃奇帆做出關(guān)于新房交易量將跌破10億平米的預測，在當時看來這更像是一句不合時宜的警示。

然而短短幾年后，這一預言精準兌現(xiàn)，當下的房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著深刻的調(diào)整，曾經(jīng)的“日光盤”不再常見，取而代之的是庫存高企、成交低迷的現(xiàn)實。

而黃奇帆之所以能預見今天的市場“冰河期”，并非依靠偶然的猜測，而是基于對中國房地產(chǎn)發(fā)展階段的清醒認知，他準確捕捉到了市場從“增量時代”向“存量時代”轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵節(jié)點。

這一轉(zhuǎn)變的背后，是多重因素共同作用的結(jié)果。

首先是城鎮(zhèn)化紅利的逐步見頂，中國城鎮(zhèn)化率已接近65%-70%的區(qū)間，這意味著農(nóng)村人口大規(guī)模進城的浪潮已過，依靠人口涌入城市拉動購房需求的時代基本終結(jié)。

其次，城市發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變也對新房需求產(chǎn)生了結(jié)構(gòu)性影響。過去那種“大拆大建”的城市更新模式逐漸被“有機更新”取代，舊改成為城市發(fā)展的主流方向。

相較于推倒重建帶來的大量新房供應(yīng)，舊改更多的是對現(xiàn)有房屋的修繕和功能提升，雖然能改善居民的居住環(huán)境，但并不會像大拆大建那樣產(chǎn)生大量的剛性購房需求，這在一定程度上削弱了新房市場的增長潛力。

再者，居住需求本身也已趨于飽和。數(shù)據(jù)顯示，中國人均住房面積已超過40平米，這一數(shù)字意味著從整體上看，住房市場已從“有沒有”的階段進入“好不好”的階段，改善性需求成為市場主流，但與過去的增量需求相比，總量需求明顯下降。

人們不再滿足于簡單的居住空間，而是更看重住房的品質(zhì)、配套、環(huán)境等因素，但這種需求的轉(zhuǎn)變并不會帶來如增量時代那般龐大的市場規(guī)模。

同時近些年來，結(jié)婚人數(shù)持續(xù)下降，年輕人的婚育觀念也在發(fā)生改變，“婚房”這一傳統(tǒng)意義上的剛需被顯著削弱。

過去，結(jié)婚往往與購房緊密綁定，形成了穩(wěn)定的市場需求，但如今越來越多的年輕人選擇推遲結(jié)婚或不婚，即使結(jié)婚，對婚房的要求也更加靈活，這直接導致了傳統(tǒng)剛需的萎縮。

更關(guān)鍵的是市場心理的根本逆轉(zhuǎn)。長期以來，“房價永遠漲”的觀念在人們心中根深蒂固，形成了“買漲不買跌”的市場心理。

然而隨著房價持續(xù)下跌，這一迷思被徹底打破，觀望情緒彌漫市場。購房者不再急于入場，而是選擇等待市場企穩(wěn)，這種心理預期的轉(zhuǎn)變進一步加劇了市場的低迷，形成了惡性循環(huán)。

當前房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，表面上是交易量、價格等數(shù)據(jù)的下滑，但其根源在于兩個相互交織的“超級難題”——“超級庫存”與“超級杠桿”，這兩大死結(jié)如同病灶一般，讓房地產(chǎn)市場陷入了“病入膏肓”的境地。

“超級庫存”導致的肌體空心化是第一個死結(jié)。數(shù)據(jù)最能直觀反映問題的嚴重性，房地產(chǎn)建筑量從高峰時期的22億㎡跌至如今的6億多㎡，一手房銷售也從18億㎡降至5億㎡，跌幅均超過65%。這意味著市場的產(chǎn)能過剩已到了極為嚴峻的程度。

事實上，全球近一半的新房都建在中國，這種大規(guī)模的建設(shè)雖然在短期內(nèi)推動了經(jīng)濟增長，但也造成了人均居住面積虛高的假象，大量房屋處于空置狀態(tài)，資源錯配問題突出。

這些無法消化的庫存就像肌體上的“贅肉”，不僅消耗著大量資源，還讓整個房地產(chǎn)市場失去了健康發(fā)展的活力。

“超級杠桿”引爆的系統(tǒng)性梗阻則是另一個致命死結(jié)。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占金融系統(tǒng)總貸款的45%，而開發(fā)商的按揭貸款和開發(fā)貸融資能力均銳減50%。這背后的本質(zhì)是開發(fā)商普遍維持著80%-90%的負債率，遠超國際50%的健康線。

許多開發(fā)商依靠“借地、借錢、借期房款”的“空手道”模式高杠桿擴張，形成了錯綜復雜的“三角債”鏈條。

一旦市場轉(zhuǎn)冷，銷售回款受阻，開發(fā)商的現(xiàn)金流就會斷裂，而這種風險會迅速傳導至整個金融系統(tǒng)，如同“血栓”一般阻塞資金流動，威脅到金融穩(wěn)定和經(jīng)濟安全。

面對這樣的重癥，依靠市場“自愈”顯然不現(xiàn)實，必須依靠國家力量進行一場有計劃的“外科手術(shù)”。黃奇帆所倡導的，正是一套標本兼治的系統(tǒng)性改革方案。

第一步是金融清淤，打通“主動脈”。具體而言，就是國家動用資金，以市場價6-7折大規(guī)模收購存量商品房。

這一操作的核心目的是為開發(fā)商注入救命現(xiàn)金流，切斷“三角債”鏈條，避免系統(tǒng)性金融風險的爆發(fā)，幫助房地產(chǎn)市場實現(xiàn)“軟著陸”。通過收購存量房，既能緩解開發(fā)商的資金壓力，又能為后續(xù)的市場調(diào)整奠定基礎(chǔ)。

第二步是功能重塑，把收購的存量房轉(zhuǎn)化為國家保障性租賃住房（公租房），一舉解決新市民、青年人的住房難題，同時將保障房覆蓋率從5%提升至20%-25%的國際水平。這不僅能消化庫存，還能完善住房保障體系，實現(xiàn)資源的合理利用。

第三步是價值再造，以這些保障性住房的穩(wěn)定租金收入為基礎(chǔ)，發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。這將為市場提供年化約4%的穩(wěn)健投資產(chǎn)品，為居民巨額存款開辟新的投資渠道，引導資金“脫虛向?qū)崱?，實現(xiàn)住房資源的資本化運作，提升其長期價值。

配套的深層改革同樣至關(guān)重要。

一是降杠桿，強制性將開發(fā)商負債率從80%-90%降至50%的國際健康水平。從源頭管控，禁止貸款買地，嚴格執(zhí)行首付比例，從根本上杜絕金融泡沫的滋生。

二是減數(shù)量，淘汰過剩產(chǎn)能，將全國9萬多家開發(fā)商精簡至2萬家以內(nèi)，結(jié)束“全民炒房”的亂象，推動行業(yè)向集約化、專業(yè)化方向發(fā)展。

經(jīng)歷這場“大手術(shù)”后，中國房地產(chǎn)將進入一個全新的發(fā)展階段。黃奇帆對未來的預測描繪了一個理性、健康的新格局。

在房價走勢方面，未來十年，房價平均漲幅將低于或持平于GDP增長率，告別暴漲暴跌，進入“穩(wěn)中略升”的通道。

這背后的支撐邏輯是，收入房價比已從23-30年回歸至10-20年，隨著未來GDP和居民收入翻番，這一比例將進一步趨于國際合理的7-10年區(qū)間，房地產(chǎn)的投資屬性將大幅減弱，居住屬性回歸主導。

在市場角色上，2025年以后，房地產(chǎn)將止跌回穩(wěn)，不再對經(jīng)濟形成“負拉動”，成為經(jīng)濟大盤的一個穩(wěn)定組成部分，而非唯一的增長引擎。

城鄉(xiāng)融合將繼續(xù)為城市提供人口，逐步消化過剩產(chǎn)能；行業(yè)去杠桿、去庫存后，發(fā)展將更加健康有序，與實體經(jīng)濟的關(guān)系將更加協(xié)調(diào)。

對于普通人而言，這一新格局也帶來了不同的啟示。剛需購房者應(yīng)認識到當前是政策窗口期，可擇機入市，但務(wù)必量力而行，確保月供不超過家庭收入的1/3，避免過度負債影響生活質(zhì)量。改善型購房者則可以從容等待，在市場泡沫進一步出清后，尋求更高品質(zhì)的居住空間。

而對于投資投機者來說，舊有模式已徹底失效，盲目入場風險極高，需及時轉(zhuǎn)變觀念，理性看待房地產(chǎn)市場的發(fā)展。