原創(chuàng) 劉博團隊

2025年，兩個關(guān)鍵政策變化，正在重塑資產(chǎn)配置邏輯。

第一，自8月8日起，對新發(fā)行的國債、地方政府債券的利息收入，恢復對機構(gòu)投資者征收增值稅。

第二，對港股、美股等境外投資收益的20%個人所得稅被嚴格執(zhí)行，資本出海的成本與門檻顯著提高。

坊間稱其為“看空稅”——看空人民幣資產(chǎn)、躲在銀行里的錢，收益將被懲罰。這將倒逼超過30萬億的銀行理財資金和160多萬億的居民存款去尋找新的出路。

8月9日，曾經(jīng)的鷹派代表，美聯(lián)儲副主席鮑曼突然轉(zhuǎn)向，支持年內(nèi)三次降息；高盛則預計美聯(lián)儲將從9月份開始連續(xù)三次降息25-50個基點。

美元快速降息的時代要來了，這將給中國騰出較大的貨幣政策空間，有利于股市和樓市。

因此，未來一段時間我們可以看到兩股重要資金的流動：

一方面是在銀行躺平的錢，他們需要尋找新的投資標的，以保值增值。

另一方面，是美聯(lián)儲降息引發(fā)的全球資金遷徙，以及中國貨幣政策“轟油門”后創(chuàng)造出的流動性。

這些錢流向誰，誰的價格就會被推高。

所以最關(guān)鍵的問題是：錢，到底會流向何處？

01

聰明的錢，在搶什么？

市場的選擇已經(jīng)非常清晰：資金正在高速涌入一線城市的核心資產(chǎn)。

看成交數(shù)據(jù)，今年上半年30個重點城市總價1000萬元以上各價格段高端住宅成交中，無論是新房還是二手房，成交規(guī)模同比較去年上半年幾乎全線上漲。僅總價3000-5000萬一手高端住宅受制于供應下滑。

值得注意的是，一二手5000萬以上高端住宅成交同比大增，一手過億豪宅成交了19套，同比上漲11.8%。

在不確定、大放水、資產(chǎn)荒的時代，富人對豪宅的購買力度反而越來越強。

因為核心地段的頂級房產(chǎn)，是與黃金一樣能夠穿越周期、價值堅挺的硬資產(chǎn)。

一個跨越近一個世紀的案例是：1935年，上海靜安一套211㎡別墅的交易價格為950兩黃金，折合每平米169克黃金；90年后的今天，這棟別墅成交價約12.9萬元/㎡，按現(xiàn)在金價折算，其價值依然錨定在每平米163克黃金。

核心地段的大平層，是當前市場最稀缺的品類。

以深圳為例，近十年來，深圳200㎡以上的新增供應，僅占總量的1.86%。如果把范圍縮小到福田南山核心區(qū)，這個比例會驟降至0.28%。

在樓市上行時，這類資產(chǎn)漲幅速度最快；樓市下行時，抗跌能力最強。

最典型的案例就是華僑城。

在過去幾年的市場深度調(diào)整中，當多數(shù)板塊價格回調(diào)30%-40%時，華僑城憑借其深厚的“老錢”底蘊和純粹的自住屬性，整體跌幅僅在10%左右，是全深圳公認的第一“抗跌王”。

而近期，華僑城一個標桿作品正將資本對稀缺的占有，推向了新的高度。

02

一線城市罕見的“質(zhì)價比”

在當前市場，高凈值人群的置業(yè)邏輯正從“性價比”向“質(zhì)價比”轉(zhuǎn)移。

這兩者有本質(zhì)區(qū)別。追求“性價比”，關(guān)心的是花更少的錢買替代品，其邏輯重心在“價”，往往導致對品質(zhì)的妥協(xié)。

而“質(zhì)價比”的核心是“質(zhì)”，它要求在價格滿意的基礎(chǔ)上，獲得更高品質(zhì)的產(chǎn)品。它考量的不僅是地段、配套、產(chǎn)品等物理價值，更包含了服務、圈層、以及資產(chǎn)穿越周期的能力。

“質(zhì)價比”的最終目標，不是買到便宜的，而是要確?；ǔ鋈サ拿恳环皱X，都能換回超越價格本身的價值與體驗。

然而，在信息高度對稱、市場足夠透明的時代，尋找到真正的“質(zhì)價比”標的極為困難。因為核心資產(chǎn)的價值早已被市場反復驗證和夯實，其價格也往往高企。

放眼全國一線城市，頂級豪宅的成交紀錄正在不斷刷新天花板：

上海：黃浦翠湖天地六期大平層和復式產(chǎn)品，單價約20萬元/㎡。

廣州：金融城鵬瑞1號大平層產(chǎn)品，備案均價達到34萬元/㎡。

香港：九龍站“天璽”，一套大平層帶露臺單位以約2.13億元人民幣成交，折合單價高達約127.7萬元人民幣/㎡，創(chuàng)下九龍一手住宅價格的歷史新高。

最令人吃驚的是深圳華僑城。

華僑城在售新房，深業(yè)世紀山谷·世家，主力產(chǎn)品世家C座單價約7.1萬—8萬/㎡。毫不夸張地說，這或許是中國一線城市最具“質(zhì)價比”的資產(chǎn)之一。

外地客戶很難想象，甚至老深圳也不敢相信：在深圳華僑城，深業(yè)世紀山谷·世家賣這個價 ，到底有多夸張！

質(zhì)價比一：稀缺地段決定價格高度

市場的每一次波動，都在檢驗資產(chǎn)的真正底色。歷經(jīng)調(diào)整，華僑城之所以能成為深圳公認的“抗跌王”，核心在于它占據(jù)了這座城市價值的制高點——“深圳中央公園”。

而現(xiàn)在，這個比肩紐約中央公園的“深圳中央公園”正迎來實質(zhì)性進展。

作為規(guī)劃關(guān)鍵一環(huán)的名商高爾夫球場，其部分用地已于今年到期，為中央公園的實現(xiàn)提供了實質(zhì)條件，也讓市場對這片土地的未來價值有了更清晰的預期。

當整合了大沙河公園與高爾夫球場的“深圳中央公園”真正落成后，作為首排封面的資產(chǎn)，其價值將對標哪里？紐約中央公園南側(cè)動輒數(shù)十萬美元一平米的豪華公寓，或許就是它的未來。

紐約億萬富翁街

而深業(yè)世紀山谷·世家，正坐落于這條價值走廊的頭排，是目前唯一在售的、純粹大戶型的、擁有永久無遮擋視野的封面資產(chǎn)。

它不僅坐擁深圳灣約15公里黃金海岸線的稀缺海景，更將“中央公園”的無界綠意盡收眼底。深圳海岸線很長，但“中央公園”僅此唯一。

根據(jù)深圳最新土地規(guī)劃，未來十年，這一片區(qū)再無新增宅地供應，其稀缺性不言而喻。

實景圖

相比于北上廣港的同級別地段，深圳的核心資產(chǎn)價格確實被嚴重低估了，這是深圳對地產(chǎn)更加謹慎和不依賴地產(chǎn)導致的。但是根據(jù)經(jīng)濟規(guī)律，這種價值洼地被填平只是時間問題。

質(zhì)價比二：產(chǎn)品超綱，價格超優(yōu)

縱觀中國豪宅發(fā)展史，其產(chǎn)品進化脈絡(luò)清晰可見：從最初滿足“有沒有”的基本需求，到追求風格和用料的“豪”，再到如今關(guān)注居住者身心體驗的“奢”，從豪宅1.0到4.0時代，整體趨勢是從物理堆砌轉(zhuǎn)向精神追求。

好的產(chǎn)品會帶來資產(chǎn)的溢價，這是毋容置疑的。深圳每個片區(qū)都有自己的標桿產(chǎn)品，它們往往憑借建筑設(shè)計、產(chǎn)品品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)物業(yè)等獲得更高的溢價，如下面數(shù)據(jù)所示：

當華僑城片區(qū)大多數(shù)沉淀了十年以上的豪宅，其產(chǎn)品形態(tài)與設(shè)計理念還帶有鮮明的時代烙印時，深業(yè)世紀山谷·世家不僅填補了片區(qū)的供應斷層，更帶來了審美的斷層式領(lǐng)先。

它是唯一能在城市主干道開出近70米奢闊大門的項目。

過去的豪宅也注重入口的氣派，但能做到如此尺度，足以成為“城市界面”級別的項目，世家是第一個。

效果圖

它打造了約2400㎡的主入口環(huán)島花園，比華僑城洲際酒店的大堂花園還要大上2倍。

這種不計成本、將最具商業(yè)價值的沿街面讓渡給自然的“前置式”花園布局，在深圳豪宅開發(fā)中堪稱孤例。

效果圖

它堅持純粹大戶型，在售產(chǎn)品建面約233-386㎡傳世大宅、約153-190-262㎡精裝準現(xiàn)樓、約420-1080㎡云端復式。

過去的豪宅開發(fā)，為了擴大客戶覆蓋面，“高低配”是主流。而世家通過產(chǎn)品設(shè)定了高門檻，精準篩選出價值觀與生活方式高度一致的同質(zhì)圈層。

從大門，花園到戶型，深業(yè)世紀山谷·世家系統(tǒng)性回應了豪宅4.0時代關(guān)于體驗、精神、健康、服務等核心訴求，是深圳“中央公園”之上的標桿之作。

質(zhì)價比三：配套驅(qū)動資產(chǎn)溢價

2025年，一套豪宅的價值，早已超越了鋼筋水泥的物理堆砌，而在于其提供的服務、鏈接的資源以及營造的社群生命力。

在香港，天璽會所憑借頂級設(shè)施與專屬服務，二手房價格較同區(qū)域非會所項目溢價20%-30%；在上海，翠湖天地的高端會所長期作為核心賣點，直接支撐了其顯著的資產(chǎn)溢價。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，具備精細酒店式管理的品牌公寓，普遍比普通公寓溢價約31%；反之，東京大學一項研究指出，日本高端住宅貶值案例中，83%始于物業(yè)服務滑坡。

裝修會折舊，風格會過時，唯有制度化的服務與有生命力的社群，才能讓資產(chǎn)穿越周期，持續(xù)增值。這正是深業(yè)世紀山谷·世家的核心價值所在。

項目拿出近2000㎡、價值近2億元的商業(yè)空間，打造為世家業(yè)主私享社交空間——世紀會。

更具顛覆性的是，項目在這里構(gòu)建了一個真正“放權(quán)”于業(yè)主的社群。將社群的運營權(quán)交由業(yè)主中的KOL來主導，雙方共同探索社群的無限可能。

同時，世家組建了約130人的服務團隊，僅為約550戶業(yè)主提供服務，物業(yè)人員配比1：4.2，團隊由全球知名的“金鑰匙”管家執(zhí)掌。更首次將深業(yè)集團在康養(yǎng)、托育、酒店等領(lǐng)域的龐大城市級資源，“私有化”為業(yè)主專屬的生態(tài)權(quán)益。

實景圖

這樣的地段，這樣的產(chǎn)品，這樣的配套，主力產(chǎn)品單價約7.1萬—8萬/㎡，這個價格到底意味著什么？

我們甚至無需再與北上廣港的天價豪宅對標，看看周邊片區(qū)價格和最新成交：

一路之隔的科技園片區(qū)，華潤城潤璽1期最新成交單價在12.96萬/㎡；

深圳灣片區(qū)的二手房成交單價更高，區(qū)間在12.09-26.98萬/㎡；

即便是當下的華僑城片區(qū)，二手房成交單價也普遍在12萬/㎡以上。

深業(yè)世紀山谷·世家，或許是近年來入主華僑城精裝準現(xiàn)樓“質(zhì)價比”最高的機會。

03

單盤“雙料”銷冠，搶出市場認可

市場的反應，遠比任何語言都更誠實。

2024年，項目僅用9個月便登頂南山區(qū)單盤銷售金額TOP1、深圳TOP2，全年11次上榜深圳公寓銷售金額TOP5。

進入2025年，勢頭更為強勁。上半年，主力產(chǎn)品世家C座更是斬獲南山區(qū)單盤銷售金額及面積雙料冠軍、全市單盤銷售金額TOP2。（數(shù)據(jù)來源：克而瑞數(shù)據(jù)庫）

這些銷售數(shù)據(jù)是“質(zhì)價比”最好的證明，塔尖買家看懂了華僑城地段的稀缺性，看懂了領(lǐng)先十年產(chǎn)品力的含金量，更看懂了其服務體系對資產(chǎn)價值的長遠賦能。

目前，深業(yè)世紀山谷·世家主力產(chǎn)品世家C座的可售房源僅剩30余席。

這意味著，熱銷之下，機會的窗口正在加速關(guān)閉。

對于仍在尋找新出路的萬億資金而言，深業(yè)世紀山谷·世家或許就是那個無需再猶豫的最終答案。