苗野｜發(fā)自北京

上海房價，再度脫穎而出！

8月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布7月全國70個大中城市房價數(shù)據(jù)：上海新房價格環(huán)比上漲0.3%，與烏魯木齊并列70城首位；同比上漲6.1%，漲幅高居全國第一。

這份月度報告描繪出全國樓市的分化圖景，70城中有60個城市新房價格環(huán)比下降，僅6城環(huán)比上漲，較6月份減少8城；同比上漲的城市有5個，比6月份增加2城。

從房價漲幅來看，上海房價已連續(xù)多月領(lǐng)跑全國，且已成為一線城市中的“獨苗”，是一線城市中唯一實現(xiàn)同環(huán)比正增長的城市。

相比之下，北京新房價格環(huán)比持平，廣州和深圳分別下降0.3%和0.6%，同比分別下降3.6%、4.6%和2.2%。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)背后是上海核心區(qū)豪宅熱銷與非核心區(qū)持續(xù)分化的市場格局，以及房企精準推盤策略的實踐。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在7月成交前十榜單中，只有1個項目單價超10萬元/平方米，取而代之的是3萬～6萬元/平方米的首次改善和6萬～9萬元/平方米的中端改善項目成為市場主力。

“但大戶型住宅依然是支撐市場的關(guān)鍵力量，144平方米以上的產(chǎn)品價格指數(shù)同比上漲7.1%，漲幅領(lǐng)先其他面積段。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文?表示，這與全國范圍內(nèi)改善型需求上升的態(tài)勢一致，新房市場整體呈現(xiàn)淡季特征，也在預期之內(nèi)。

盡管是傳統(tǒng)淡季，7月上海至少有7個熱門樓盤仍現(xiàn)“日光”，包括國貿(mào)海上原墅、江灣金茂府、保利天奕等項目。

與新房市場的韌性形成鮮明對比，上海二手房價格環(huán)比下跌0.9%，跌幅較6月有所擴大。

整個一線城市的二手房市場壓力明顯，7月銷售價格環(huán)比下降1%，降幅比上月擴大0.3個百分點。北京、上海、廣州和深圳分別下降1.1%、0.9%、1%和0.9%。

市場分化不僅存在于新房與二手房之間，更體現(xiàn)在區(qū)域熱度上。截至8月13日，上海今年已有54個新盤項目認購率超過100%，其中絕大多數(shù)位于外環(huán)內(nèi)核心區(qū)域。

浦東楊思的翡雲(yún)悅府年內(nèi)五次開盤認購率均超130%，觸發(fā)限售政策；浦東北蔡的浦發(fā)蓮園和前灘濱江的前灘公館緊隨其后。

“核心區(qū)域的房產(chǎn)仍是震蕩周期中的‘香餑餑’，而外圍遠郊區(qū)域熱度相對受限?！睒I(yè)內(nèi)觀察人士表示。

實際上，上海土地市場的熱度為新房價格預期上調(diào)提供了堅實基礎。

7月25日，浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)地塊引發(fā)房企激烈爭奪，7家房企參與競拍，歷經(jīng)62輪競價，最終由招商蛇口與杭州旅投組成的聯(lián)合體以40%的封頂溢價競得。

5.24萬元/平方米的樓面價刷新了唐鎮(zhèn)板塊住宅單價紀錄，市場預期未來該地塊房價可能沖擊9萬元/平方米。

在唐鎮(zhèn)地塊之前，上海五批次土拍中聯(lián)發(fā)競得的曹路地塊就以41.68%的高溢價成交。

這些高價地塊的成交，不僅反映了開發(fā)商對上海市場的信心，也直接提升了周邊在售項目的性價比預期。

唐鎮(zhèn)板塊內(nèi)保利天奕項目不到40天賣出333套房源，位居克而瑞7月新房銷售套數(shù)榜首，當前項目均價8萬元/平方米。

此外，虹口四川北路板塊正上演兩大高端項目的“龍虎斗”。金茂璞元8月9日啟動認購首日即實現(xiàn)151%去化率，均價16.6萬元/平方米。

即將入市的華潤外灘瑞府項目，預計均價高達15.5萬元/平方米，項目所在的虹口北外灘區(qū)域，隨著綠城地塊拍出13.6萬元/平方米的樓板價，未來售價預期將沖擊20萬元/平方米。

但高端市場同樣面臨分化。位于楊浦濱江板塊的翎翠濱江項目，二批次推出236套房源，認籌率僅49%。為刺激銷售，該項目甚至祭出9.7折優(yōu)惠，這在市區(qū)新盤中實屬罕見。

“一方面上海住宅用地供應有限，特別是市區(qū)土地稀缺，導致新房長期處于供不應求狀態(tài)。另一方面，持續(xù)存在的一、二手房價格倒掛現(xiàn)象成為上海新房市場的穩(wěn)定支撐?！鼻笆鰳I(yè)內(nèi)觀察人士表示。

面對即將到來的傳統(tǒng)銷售旺季，市場對政策優(yōu)化充滿期待。隨著北京8月初定向松綁五環(huán)外限購，上海、深圳等一線城市會否跟進成為焦點。

“在北京出臺限購優(yōu)化政策后，新一輪的政策窗口期打開。短期來看，都在為‘金九’做鋪墊?！北R文曦認為，若相關(guān)優(yōu)化政策能盡快落地，不僅有望扭轉(zhuǎn)8月樓市持續(xù)清淡的局面，還能提升市場人氣，為即將到來的“金九銀十”銷售旺季奠定良好基礎。

中指院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，推動市場止跌回穩(wěn)仍是房地產(chǎn)政策核心目標，下半年核心城市在政策改善及較強基本面支撐下有望保持一定韌性。

市場自身也顯現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機遇。58安居客研究院院長張波預計，三季度改善型需求會成為房地產(chǎn)市場主力，進而推動成交量結(jié)構(gòu)性回暖。隨著城市更新項目如城中村改造、老舊小區(qū)升級加速推進將成為新增長點，同步帶動改善需求增長。

上海新房憑借改善需求的強勁支撐，走出獨立行情，開發(fā)商們也在為“金九”蓄力，推盤節(jié)奏明顯加快。

隨著華潤外灘瑞府首推、翡雲(yún)悅府加推、保利天奕三批次過會、金茂璞元樣板間開放等，上海樓市的結(jié)構(gòu)性熱度或?qū)⒀永m(xù)至“金九銀十”，但整體市場能否走出調(diào)整，仍需政策與信心的同頻共振。