2025年開盤的五環(huán)內(nèi)純新盤，到我上周五統(tǒng)計網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為止，應(yīng)該只有一個樓盤網(wǎng)簽率超過50%、網(wǎng)簽套數(shù)超過了200套。

這個樓盤就是位于地鐵4號線與19號線交匯處新宮站南側(cè)約200、300米的建發(fā)金茂觀宸。截至2025年8月25日，該項目已網(wǎng)簽套數(shù)為269套，還有99套已預(yù)定房源。

印象里，一個多月前我去項目，項目友人當時跟我說的就是130多平米總價1100萬左右的四居賣的巨好，已經(jīng)基本沒房了。

這幾天我再來項目，一期就還有少量約110平米三居以及150、165平米四居的房源了。

因為人家賣的確實好，稱呼一句觀宸項目是四環(huán)第一橫，沒問題的。

恰逢這幾天觀宸的實景園林以及內(nèi)部的會所對外開放了，我也過來看了看。這么講吧，為了拍四張照片，我等了一個多小時。不是我磨蹭，是所有過來看會所的購房人都要拍，就跟網(wǎng)紅打卡地一樣，排隊等拍攝的時間比較長。

記得觀宸項目開盤前，提及的風(fēng)雅宋韻美學(xué)建筑，諸如方格掛沓、擗簾竿這樣的生僻字我都是當時隨著項目介紹學(xué)會的…

幾個月之后的今天，觀宸有了實景展示的園林和會所。至少從人家現(xiàn)在展示出來的效果看，算是有一個比較好的兌現(xiàn)。關(guān)鍵是這玩意看上去真唬人吶，所有來看房的都會不自覺地拿出手機拍幾張。

我很早前就說過，現(xiàn)在的購房者非常精明。沒有好的園林展示、沒有好的戶型產(chǎn)品、沒有好的精裝標準，您看購房者買賬不買賬。

在觀宸項目一期會所展示出來的今天我們再去復(fù)盤這件事。

大門+園林+會所：這都不用我說，看上邊照片就知道觀宸做的確實牛掰了。多說一句，想過來看房+拍照打卡的，最好周中上班期間來，非要周末來，趕早兒趁人少時候。

戶型產(chǎn)品、精裝標準：看網(wǎng)簽就行了，網(wǎng)簽不騙人。2025年五環(huán)內(nèi)入市的純新盤中唯一一個在我統(tǒng)計的時候網(wǎng)簽率超50%的就是觀宸。如果這項目沒有一個好的產(chǎn)品與精裝，簽不了這么牛的。

觀宸到底有多牛？說個家長里短兒的事兒，可能更貼切。

我現(xiàn)在打車去觀宸，只要是附近或者南城的司機朋友，大概率會問我一句——是不是去那個特別牛掰的大門那兒？

觀宸二期要來了。

觀宸的一期是西地塊，東側(cè)一條街坊路之隔就是二期東地塊。

偷摸給大家說點我知道的觀宸一期與二期一樣的、不一樣的事兒。

一樣的事兒1：二期也會有與一期差不多的兩個賣的巨好的戶型產(chǎn)品——116平米左右的洋房四居與130多平米四居。

兩個戶型的共同特點：

①大面寬，一個客廳約3.7米、一個4.7米面寬。

②高使用率，這倆戶型具體使用率我忘了，但應(yīng)該都在90%上下。

③北向房間，邊戶靠邊一側(cè)都給您開了朝東或者朝西側(cè)窗，增加北向房間采光。

④多收納，充分考慮到現(xiàn)代戶型的收納，玄關(guān)柜、餐邊柜、家政間均為交付標準。

⑤大空間，哪怕最小的臥室，面積也至少有10平米左右，足夠擺放雙人床、床頭柜與一組衣帽柜。

一樣的事兒2：園林的標準。都是風(fēng)雅宋韻風(fēng)格，可能二期做園林的手法、風(fēng)格與一期會略有不同，但標準不會有太大差別。說白了一期園林很好，您放心二期也差不多的。要不然，人家開一期會所與園林展示區(qū)做什么？

一樣的事兒3：精裝標準。在這里您先記一期標準：

①約110-136平米戶型，客廳地面巖板、電視背景墻奢石、沙發(fā)背景墻帶紋路皮革；

②廚房煙機灶具蒸烤一體機什么的都是AEG（或同等檔次品牌），衛(wèi)生間都是杜拉維特、漢斯格雅（或同等檔次品牌），但肯定都是國際大一線品牌；

③玄關(guān)柜、餐邊柜、家政間柜體，均為交付標準并且用材不低。

二期如果換了同等或者更高一點價位的材料或電器，咱能認。

一樣的事兒4：好樓棟、好樓層價格。我個人看法是，價格大差不差，二期最多漲一點兒，不可能大漲。所以真猶豫現(xiàn)有一期好樓棟的一般樓層，說實在的，我個人建議您直接等二期就得了。

不一樣的事兒1：二期沒有一期的約110平米三居這個戶型產(chǎn)品了。所以您要是現(xiàn)在還在看觀宸項目的上車戶型那個三居，該買就買吧，二期沒這個戶型了。

同理，據(jù)說觀宸二期的四居都是四面寬產(chǎn)品了，不會再有一期約150平米雖然南向三面寬，但是客廳有約6.3米大面寬的戶型了。

所以，如果您追求的居住要素有客廳極致面寬這一項，去買一期150平米的戶型產(chǎn)品就行了，這玩意二期沒有。

不一樣的事兒2：會所的功能。一期的會所有泳池，之前我就給分析過二期不可能再弄泳池了?，F(xiàn)在傳出來的觀宸項目二期會所功能——籃球、羽毛球、乒乓球等運動場地為主。

其實這樣也挺好，據(jù)說地下會有一條通道貫穿一期與二期，想游泳去一期，想打球去二期。兩個會所加起來，我印象里說是5000多平米，這應(yīng)該是全北京當下新盤中會所總面積非常大的項目之一了。

不一樣的事兒3：價格。這事兒我之前也說過，一期西側(cè)是片區(qū)內(nèi)的一條主干道槐房西路，一期臨近槐房西路的房源定價，當時都低一些。二期，不臨槐房西路了，所以哪怕是邊邊角角的房源，也不可能還會有那樣的定價了。

最后，我們工作室已經(jīng)拿到了觀宸二期的樓座分布簡圖。如果您想了解目前觀宸一期現(xiàn)有房源信息，或者想了解更多項目二期信息、看二期戶型樓座分布圖，都可以找后臺滴滴我們。