中報季，越秀地產(chǎn)（00123.HK）又一次成為行業(yè)焦點。

2025年上半年，全國房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整與轉型的關鍵階段，盡管商品房銷售降幅有所收窄，但開發(fā)投資仍呈雙位數(shù)下滑，市場整體承壓明顯。8月18日國務院全體會議上，李強總理明確提出“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，多措并舉釋放改善性需求”，進一步釋放政策托底信號，穩(wěn)定市場預期。

8月26日，越秀地產(chǎn)以一份亮眼中報回應市場。作為首批披露財報的房企之一，越秀地產(chǎn)展示出其對經(jīng)營成果和財務實力的充分自信，報告顯示：報告期內(nèi)越秀地產(chǎn)實現(xiàn)475.7億元營業(yè)收入，同比增長34.6%；核心凈利潤15.2億元、歸屬母公司凈利潤13.7億元；合同銷售額615億元，同比上升11%，在克而瑞行業(yè)排名穩(wěn)居第8位。

越秀地產(chǎn)董事長及執(zhí)行董事林昭遠（左二）、越秀地產(chǎn)副董事長及執(zhí)行董事朱輝松（右二）、越秀地產(chǎn)聯(lián)席總經(jīng)理及執(zhí)行董事江國雄（左一）、越秀次產(chǎn)財務總監(jiān)曾志釗（右二）

精準投資推動高效去化 營業(yè)收入連續(xù)7年穩(wěn)定增長

在房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展轉型期，多數(shù)房企仍面臨銷售下滑的困境。中指院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，百強房企銷售總額同比下降11.8%。越秀地產(chǎn)卻在行業(yè)逆勢中保持銷售雙位數(shù)增長，1~6月實現(xiàn)合同銷售額615億元，同比增長11%，不僅是行業(yè)TOP10房企中唯三的正增長房企之一，增速更是排名第二。

業(yè)內(nèi)專家判斷，越秀地產(chǎn)銷售逆勢增長主要得益于其堅定深耕一二線城市的精準投資策略。年報顯示，越秀地產(chǎn)2025年上半年新增土地儲備面積約148萬平方米，全部位于一二線核心城市，其中68%位于一線城市；總土地儲備達2043萬平方米，一二線核心城市占比達94%，其中半壁江山位于一線城市。

同期，越秀地產(chǎn)在核心一線城市的市場占有率同樣表現(xiàn)突出：上半年一線核心城市的銷售額為495億，占總銷售額80.5%。其中，越秀地產(chǎn)在北京上半年實現(xiàn)合同銷售額197.2億元，同比大幅上升255.1%，晉升為上半年北京市場占有率最高的房企。同時，大本營廣州仍然是越秀地產(chǎn)的主力糧倉，實現(xiàn)157.56億元銷售額，排名第二；在上海也實現(xiàn)了144.92億元銷售額，位居第六名。

核心城市貢獻增大的另一面，是越秀地產(chǎn)積極把握新周期市場結構變化趨勢，提升產(chǎn)品力，布局核心城市中高端改善產(chǎn)品。年初，越秀發(fā)布的“4×4好產(chǎn)品理念”不僅被行業(yè)認為是“好房子”的引領標準，多個高品質(zhì)項目銷售表現(xiàn)更是突出，其中北京海淀和樾望云、和樾玉鳴雙項目2025年開盤勁銷152億元、上海靜安天玥項目開盤即售罄，銷售額達23億元；廣州大本營“廣府系”瓏悅西關、熙悅江灣等項目熱銷頻現(xiàn)、先鋒系產(chǎn)品東山云起項目開盤去化近9成，各地“好房子”全面開花。體現(xiàn)在年報上，則是其銷售均價從2024年中期的29,500元/平方米提升至42,100元/平方米，約是行業(yè)均值的2.5倍。

有行業(yè)專家表示，越秀地產(chǎn)之所以能連續(xù)七年保持營業(yè)收入穩(wěn)定增長、并在2025年上半年逆勢再增34.6%，核心在于它把“拿地”做成了“去化”的前置環(huán)節(jié)——土地儲備鎖定一線及強二線城市核心地塊，貨值兌現(xiàn)周期短、溢價高；同時以“好房子”產(chǎn)品拉高售價、縮短去化周期。精準投資與高效回款形成閉環(huán)，現(xiàn)金流持續(xù)正流入，既對沖行業(yè)銷量下滑，又放大單盤利潤，最終體現(xiàn)為營業(yè)收入的穩(wěn)健擴張。

財務穩(wěn)健持續(xù)領跑，融資成本降至3.61%

報告顯示，越秀地產(chǎn)在2025年繼續(xù)穩(wěn)居"三道紅線"綠檔陣營。截至2025年6月30日，越秀地產(chǎn)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為64.6%；凈借貸比率53.2%；在手現(xiàn)金446.4億元，覆蓋短期債務的1.7倍。更值得關注的是，越秀地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流保持凈流入狀態(tài)，上半年實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入41億元，持續(xù)驗證其適配新周期的業(yè)務模式具備強大造血能力。

同時，越秀地產(chǎn)的債務結構進一步優(yōu)化：有息負債規(guī)?？刂圃?,038.6億元，其中1年內(nèi)短債占比僅24%，債務期限結構健康合理；且公司加權平均借貸成本降至3.16%，同比下降41個基點，期末利率更是首次降至3%以下。

專家分析指出，越秀地產(chǎn)已跑通新周期正循環(huán)機制，一方面通過精準投資持續(xù)在核心城市獲取優(yōu)質(zhì)土地；另一方面正向現(xiàn)金流和穩(wěn)健經(jīng)營驅動融資成本持續(xù)下降。這種“調(diào)結構、提質(zhì)量”的增長模式恰好踩中政府工作報告“止跌回穩(wěn)、釋放改善需求”的政策節(jié)拍，成為當前房地產(chǎn)行業(yè)轉型的標桿樣本。

核心指標跑贏行業(yè) 機構看好未來營業(yè)收入提升

一天前，國際三大評級機構之一的標普宣布授予越秀地產(chǎn)投資級評級，評級展望為穩(wěn)定。這是繼6月惠譽上調(diào)其評級展望后，越秀地產(chǎn)再度獲得國際評級機構的認可，也成為行業(yè)內(nèi)當前唯一躋身標普投資級評級的地方性國企。

標普報告中指出，越秀地產(chǎn)的評級優(yōu)勢源于多個核心因素：堅實的政府與國企背景、優(yōu)質(zhì)且高度集中于高能級城市的土地儲備，以及多元順暢的融資渠道。公司長期深耕一線和核心二線城市，憑借良好的市場口碑和經(jīng)濟韌性較強的區(qū)域布局，為其銷售去化和業(yè)績穩(wěn)健增長提供了有力支撐。

早在本次標普評級授予之前，惠譽已于6月將越秀地產(chǎn)的評級展望上調(diào)至“穩(wěn)定”，并維持“BBB-”投資級評級，這也是惠譽今年來首次上調(diào)內(nèi)房企業(yè)評級?；趯υ叫阖攧战】禒顩r和清晰運營策略的認可，多家券商機構同樣給予積極回應。里昂證券與中銀證券均維持“買入”評級，其中里昂證券將目標價上調(diào)至5.1港元，并看好其年度銷售目標的順利達成；中銀證券則預計，越秀地產(chǎn)未來營業(yè)收入將保持逐年增長。

在行業(yè)新發(fā)展模式下，越秀地產(chǎn)展現(xiàn)出以產(chǎn)品力與服務創(chuàng)新精準把握需求結構變化的能力，正持續(xù)實現(xiàn)高質(zhì)量穩(wěn)健增長。其發(fā)展路徑對行業(yè)而言具備重要參考價值，也進一步強化了資本市場對優(yōu)質(zhì)內(nèi)房股的信心。

越秀地產(chǎn)董事長林昭遠表示，2025年是“十四五”收官之年，也是“好房子”建設加速落地的關鍵之年。公司將圍繞“穩(wěn)業(yè)績、謀突破、精管理、提能力”的工作主題，聚焦深耕核心城市，深化精益管理，力爭全力達成年度各項經(jīng)營目標，在市場新的競爭格局和發(fā)展模式下，持續(xù)為股東創(chuàng)造價值！