真實(shí)的感知，才是最好的欣賞。

文 | 金成五

2022年7月19日，備受關(guān)注的「大明宮金茂府」首次上線登記。

最終140套房源，意向登記申請(qǐng)數(shù)（含撤銷）150個(gè)，開發(fā)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)家庭102個(gè)（其中核驗(yàn)通過101個(gè)），線下平銷。

大明宮金茂府不搖號(hào)的結(jié)果并不讓人感到意外，畢竟無論是從單價(jià)還是面積段/總價(jià)來說，這個(gè)項(xiàng)目都要?dú)w到「豪宅」范疇中。

而無論是前幾年市場(chǎng)火爆的時(shí)候還是現(xiàn)在市場(chǎng)下行，豪宅的銷售都有自己的節(jié)奏，如果以剛需、剛改的眼光去審視豪宅，顯然不會(huì)得到自己想要的答案。

豪宅最重要的是什么？是 地段、產(chǎn)品、服務(wù)、圈層等因素，這些大明宮金茂府都滿足了，剩下的，不過是一場(chǎng)與時(shí)間的較量。打造的時(shí)候是這樣，銷售的時(shí)候也不例外。

▲大明宮金茂府示范區(qū)實(shí)拍

我們先來分析一下大明宮金茂府本次推出的房源。

140套房源，其中建面約168㎡三室兩廳三衛(wèi)戶型48套；建面約209㎡四室兩廳三衛(wèi)戶型84套；其余8套不是主力戶型，不過面積也都是180㎡以上。

我們都知道，大明宮金茂府2022年6月22日首次公示的樓棟備案均價(jià)是約22024.17元/㎡起，最高樓棟均價(jià)約25103.4元/㎡，毛坯交付。

具體到一房一價(jià)，建面約168㎡的房源大多數(shù)總價(jià)大概在370萬-390萬之間，建面約209㎡的房源差距比較大，3#樓總價(jià)基本在488萬-520萬之間，5#樓總價(jià)幾乎都在520萬以上，最高近550萬一套。

再?gòu)?qiáng)調(diào)一遍： 大明宮金茂府這個(gè)備案價(jià)是「毛坯」價(jià)格，也就是說如果你想要最終住進(jìn)去，還需要額外再支出一筆錢。

有高新金茂悅園的先例，大明宮金茂府也是提供一個(gè)「健康科技生活方案」供購(gòu)房者自主選擇。

金茂的科技相信通過長(zhǎng)安和未央兩座金茂府大家已經(jīng)耳熟能詳了，精裝部分也得看最終的價(jià)格，今天，我們先通過展示樣板間來簡(jiǎn)要分析一下大明宮金茂府建面約209㎡四室兩廳三衛(wèi)戶型。

友情提示：大明宮金茂府為毛坯備案，金茂提供了健康科技生活方案供購(gòu)房者自主選擇。本文以介紹戶型為主，展示的樣板間實(shí)拍圖只為方便介紹病并加深大家記憶，并非項(xiàng)目交付承諾，僅供參考，具體交付標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)以合同約定及實(shí)際交付為準(zhǔn)，后文不再贅述。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型裝修示意圖

從戶型圖來看，這是一個(gè)包括客廳、主臥套、次臥套在內(nèi)的三面（四開間）朝南的設(shè)計(jì)，南向面寬約15.4米，戶型方正，基本沒有浪費(fèi)空間。

個(gè)人認(rèn)為這個(gè)戶型最大的亮點(diǎn)就在于它是目前市面上大平層戶型中比較流行的「端廳」設(shè)計(jì)。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實(shí)拍

顧名思義，端廳就是將客廳放在室內(nèi)空間端頭的位置，所以也有人把它稱作“邊廳”，不管稱呼是什么，有一點(diǎn)是硬性標(biāo)準(zhǔn)，那就是保底270°的采光面。

從早期的豎廳到后來的大橫廳，戶型一直在隨著設(shè)計(jì)潮流和居住需求而改變，這兩年的大平層戶型中，端廳就成為一種潮流。

端廳看起來很簡(jiǎn)單，好像只是把客廳從中間移到遠(yuǎn)離入戶門的那一端，然后在墻上再開一個(gè)采光的窗子就行了。

但從實(shí)際情況來看，做出端廳很容易，但是做出一個(gè)“好端廳”卻沒那么簡(jiǎn)單。非?？简?yàn)設(shè)計(jì)師對(duì)空間的利用能力以及對(duì)各個(gè)功能區(qū)的協(xié)調(diào)。

從室內(nèi)布局來說，帶有端廳的戶型屬于“動(dòng)靜分區(qū)”布局，不過傳統(tǒng)戶型的動(dòng)區(qū)一般會(huì)放在入戶門位置，將靜區(qū)放在更靠?jī)?nèi)的位置。

而端廳戶型一般是將廚房、餐廳、客廳等動(dòng)區(qū)放在更靠里面的位置，臥室、書房等靜區(qū)反而會(huì)放在剛?cè)霊舻奈恢谩?/p>

這就涉及到一個(gè)問題：如何處理從入戶門到動(dòng)區(qū)尤其是端廳位置的這段空間？

如果只是單純的設(shè)計(jì)一條過道，那顯然是對(duì)空間的浪費(fèi)，而且會(huì)給人一種“逼仄”的感覺，也顯得過于“小家子氣”。

大明宮金茂府的解決辦法就是將這段空間“擴(kuò)大”，在原本屬于過道的位置設(shè)計(jì)一個(gè)功能區(qū)，樣板間做了一個(gè)島臺(tái)+異型餐桌的設(shè)計(jì)，平時(shí)一家人簡(jiǎn)單用餐或者同時(shí)滿足10個(gè)人左右的聚餐問題不大。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實(shí)拍

在島臺(tái)北側(cè)靠墻位置，金茂預(yù)留了進(jìn)深空間，可以像樣板間那樣做成儲(chǔ)物、陳列柜，也可以根據(jù)家庭需求重新設(shè)計(jì)，這個(gè)空間的利用由業(yè)主自己決定。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實(shí)拍

這樣的設(shè)計(jì)等于擴(kuò)大了動(dòng)區(qū)空間，既解決了浪費(fèi)空間的問題，又避免了過道狹窄逼仄的缺陷，從入戶門進(jìn)來之后的視覺效果顯得更為寬闊。

同時(shí)，這樣的設(shè)計(jì)又能夠有效降低從入戶到動(dòng)區(qū)這條動(dòng)線對(duì)靜區(qū)的影響，一路走過來，即便臥室門開著，也不用擔(dān)心有隱私泄露的風(fēng)險(xiǎn)。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實(shí)拍

我們?cè)賮碚f說金茂府這個(gè)戶型的端廳本身。

對(duì)端廳來說，最珍貴的其實(shí)并不是內(nèi)部空間的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，而是它帶來的景觀視野的無限延伸。

所以有人說端廳其實(shí)是為景觀視野而生的設(shè)計(jì)，所以公共區(qū)域的視野和采光就是端廳的核心和靈魂。

其實(shí)從使用面積來說，端廳并沒有增大，但是因?yàn)樯倭艘幻鎸?shí)體墻壁對(duì)目光的阻擋，一眼望過去，270°采光的端廳空間感會(huì)更好，也就是我們常說的公共空間的尺度感會(huì)更增強(qiáng)，是一種視覺上的差異造成的心理作用。

當(dāng)然，足夠的面積也是能夠錦上添花的，如果使用面積過小的話，依然會(huì)讓人產(chǎn)生稍許局促感，所以端廳一般會(huì)出現(xiàn)在建面180㎡以上的戶型。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實(shí)拍

從戶型圖結(jié)合目視效果來看，大明宮金茂府這個(gè)端廳面寬約5.5米，進(jìn)深單論客廳的話目測(cè)接近6米，因?yàn)槎藦d北側(cè)和前文說的餐廳連通，所以顯得空間更大。

連接的這部分因?yàn)榍拔乃f異形餐桌的設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)，又多出了一片可用的空間，金茂在這里設(shè)計(jì)了一個(gè)恒溫酒柜、廚房電器和儲(chǔ)物柜，從實(shí)用角度來說比較合理，也算是廚房對(duì)外的空間延伸。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實(shí)拍

餐廳北側(cè)是廚房+生活陽臺(tái)的連通設(shè)計(jì)，樣板間設(shè)計(jì)的是半開放式廚房，操作空間為U型設(shè)計(jì)，另一側(cè)是冰箱和儲(chǔ)物柜的預(yù)留空間，從樣板間的設(shè)計(jì)來看，除了滿足儲(chǔ)物、置物需求外，放個(gè)大容量冰箱也不在話下。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實(shí)拍

北側(cè)這個(gè)生活陽臺(tái)值得表揚(yáng)，從空間來說洗衣、晾曬完全足夠，從設(shè)計(jì)來說，純正的270°采光在市面上十分稀有。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實(shí)拍

說完動(dòng)區(qū)，我們?cè)賮斫榻B靜區(qū)。

南側(cè)是主臥和次臥雙套房設(shè)計(jì)，主臥套間整體南向面寬約6.6米，其中臥室部分約3.9米，主衛(wèi)部分約2.7米。

得益于此，主衛(wèi)的實(shí)用面積堪稱奢闊，盡管浴缸、雙臺(tái)盆、鏡柜、馬桶以及淋浴間應(yīng)有盡有，不過依然不會(huì)感覺局促，符合豪宅定位。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實(shí)拍

臥室和主衛(wèi)的連接處是一個(gè)純正的步入式衣帽間，樣板間除了衣柜之外，還設(shè)計(jì)了一個(gè)梳妝臺(tái)，女主人可以在這里從容梳妝打扮。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實(shí)拍

主臥進(jìn)門處同樣也有一個(gè)進(jìn)深設(shè)計(jì)，樣板間做了一個(gè)陳列柜，可以擺放一些主人心愛的擺件，如果需要的話還可以做成儲(chǔ)物柜，這個(gè)看個(gè)人需求。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實(shí)拍

主臥和南向次臥都是帶飄窗設(shè)計(jì)，能夠增加空間的延伸，日常生活也能帶來一些實(shí)用功能，比如曬太陽、擺放小物件等等。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實(shí)拍

根據(jù)戶型圖顯示，次臥套是兒童房，包括帶獨(dú)立淋浴間的私人衛(wèi)生間，馬桶、臺(tái)盆、鏡柜一應(yīng)俱全，類似于酒店式設(shè)計(jì)。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實(shí)拍

公共衛(wèi)生間在北側(cè)，三段式設(shè)計(jì)，同樣能滿足洗漱、如廁、淋浴等需求，供北側(cè)臥室居住者和客人使用。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實(shí)拍

公衛(wèi)兩側(cè)分別是另一個(gè)臥室和書房，面積稍大一些的可以當(dāng)做常備臥室，如果和老人一起住，怕互相打擾的話可以當(dāng)做老人房，也可以當(dāng)做兒童房。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實(shí)拍

面積稍小的空間用途可變，如果有在家辦公、學(xué)習(xí)需求的話可以像樣板間一樣做書房，如果這種需求不是很重要，也可以當(dāng)做客臥。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實(shí)拍

總體來說，根據(jù)面積段和價(jià)格，這個(gè)戶型面對(duì)的是二次改善甚至是終極改善客群，屬于“兩代人住著奢侈、三代人住著舒適”的戶型。

戶型設(shè)計(jì)規(guī)劃方面來說，基本沒有問題，空間的分配很合理，后期改造的余地也預(yù)留了，因?yàn)榻婕s209㎡，所以室內(nèi)每個(gè)空間都比較寬敞，這就是大戶型的好處。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實(shí)拍

前文已經(jīng)說過，這個(gè)戶型的毛坯總價(jià)基本都在500萬以上，如果加上金茂的健康科技生活方案，總價(jià)就奔600萬去了。

但是話說回來，健康科技才是金茂府的靈魂，也是金茂的核心競(jìng)爭(zhēng)力，這個(gè)錢是沒辦法省的。

篇幅有限，這個(gè)房子就介紹到這里，如果感興趣想深入了解的話，建議大家去大明宮金茂府營(yíng)銷中心實(shí)地參觀，請(qǐng)置業(yè)顧問詳細(xì)介紹。

如果覺得買這套房子有點(diǎn)吃力，但是確實(shí)喜歡金茂府，還有建面約168㎡三室兩廳三衛(wèi)戶型可供選擇，這個(gè)戶型其實(shí)也很不錯(cuò)，雖然沒有端廳，但滿足日常居住沒有任何問題，具體就不介紹了，戶型圖和樣板間實(shí)拍圖放在后面大家自己感受一下。

▲ 大明宮金茂府建面約168㎡戶型裝修示意圖

▲ 大明宮金茂府建面約168㎡戶型展示樣板間 實(shí)拍

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作者|金成五

主編 |王鵬飛