文/謝逸楓

以下內(nèi)容來源于老漢12月13日、14日、15日給地方政府部門、金融機構(gòu)、上市房企、證券和投資機構(gòu)在2024年中國房地產(chǎn)閉門會議的專家內(nèi)部講課一部分，僅僅作為市場參議。

老漢詳細(xì)閱讀了12.12會議全文4404字（2023年是4714字），2025年經(jīng)濟的重點為財政更加積極、貨幣適度寬松、體制改革（財稅改革、資本市場投融資綜合改革）、科技創(chuàng)新。

包括擴大內(nèi)需、減負(fù)和就業(yè)及收入、對外開放（外資外貿(mào)）、房地產(chǎn)、人口、民營經(jīng)濟、新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興、區(qū)域戰(zhàn)略（城市群、都市圈）、降碳減污、民生保障。

值得注意的是12.9會議首次出現(xiàn)了“加強超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)”的表述，12月12日的會議未見“加強超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)”，意味著貨幣、財政刺激規(guī)模，放水、加水規(guī)模有限。

2025年宏觀政策基調(diào)是更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，即提高財政赤字率、增加發(fā)行超長期特別國債、增加地方政府專項債券、適時降準(zhǔn)降息是政策方向。

2025年是十四五收官之年，財政、貨幣政策將比2024年更加發(fā)力。貨幣政策適度寬松和降成本的意愿下，將適時降準(zhǔn)降息。2024年以來降準(zhǔn)2次，共釋放中長期資金2萬億元。

目前1年期、5年期以上LPR分別下降35BP、60BP。當(dāng)前低貸款利率水平下，2025年5年期以上LPR下調(diào)有望保持較大力度，再降30BP-60BP，繼續(xù)降低購房者置業(yè)成本。

其中增加地方政府專項債券發(fā)行使用，充實商業(yè)銀行資本金，擴大投向領(lǐng)域和用作項目資本金范圍，收購存量空置土地和收儲存量商品房及城市更新貨幣化是重要方向。

12.12會議房地產(chǎn)市場七大信號，一是首提穩(wěn)住樓市，與12.9會議的穩(wěn)住樓市的政策基調(diào)是一脈相承的，與止跌回穩(wěn)是目的相同，政策核心是穩(wěn)，釋放市場不穩(wěn)，救市不止信號。

二是市場止跌回穩(wěn)路徑目標(biāo)明確，必須先止跌（成交量、房價、地價），后是穩(wěn)定（成交量、房價、地價）預(yù)期，最后上漲（成交量、房價、地價），形成政策傳導(dǎo)市場。

通過一線城市核心區(qū)率先止跌回穩(wěn)，一線城市帶動二三線城市核心區(qū)，二三線城市核心區(qū)帶動三四線城市，形成房地產(chǎn)市場總體止跌回穩(wěn)定的預(yù)期，這就是止跌回穩(wěn)路徑。

三是持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，釋放出政策未見底、未到天花板，政策工具箱已經(jīng)全面打開的信號。未來政策發(fā)力，不僅是供需兩端，還有貨幣和財政政策。

四是房地產(chǎn)超調(diào)、市場持續(xù)下行，對國內(nèi)經(jīng)濟的沖擊、影響非常巨大。簡單說振興經(jīng)濟，先振興房地產(chǎn)。釋放出穩(wěn)經(jīng)濟，穩(wěn)樓市是穩(wěn)經(jīng)濟的信號。

五是房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵，先穩(wěn)量（成交量、銷售額），后穩(wěn)價（房價、地價）?；夥康禺a(chǎn)風(fēng)險需要一起發(fā)力，收儲和城市更新貨幣化及增量融資是國家下場信號。

六是取消限價、限簽和取消限地價、限售價及限現(xiàn)房、自持、允許自持的物業(yè)出租出售及降息、好房子的建設(shè)，是穩(wěn)定房價、地價上漲預(yù)期的關(guān)鍵，房企利潤增長的信號。

七是舊改、收儲政策預(yù)計加速落地，貨幣政策轉(zhuǎn)向適度寬松的信號。10萬億元化債資源有利于緩解地方財政壓力，三部委優(yōu)化多項房地產(chǎn)稅收政策，財稅支持政策加速落地。

城中村改造貨幣化安置將提速。35個超大特大城市擴大到297個地級及以上城市，超特大城市城中村待改造規(guī)模不足200萬套，擴展至地級及以上城市后，待改造規(guī)模大幅提升。

高能級城市城中村改造成本較高，各方參與舊改的意愿并不高，推進緩慢，低能級城市推進速度預(yù)計會更快，落地效率更高。明確了貨幣化安置的方式幫助該項工程的推進。

運用專項債收購存量土地細(xì)則落地。11月11日，用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地規(guī)定，優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地。

就低確定收地基礎(chǔ)價格。收回收購的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)。資金來源是通過地方專項債券發(fā)行帶來的資金。意味著更多低成本的增量資金將進入房地產(chǎn)市場。

老漢重點分析12.12會議涉房地產(chǎn)行業(yè)問題，因為與以往的經(jīng)濟會議不同的地方在于本次會議把“房地產(chǎn)”單獨作為一個板塊，是三大風(fēng)險中最迫切需要化解的經(jīng)濟最主要風(fēng)險。

第一是化解房地產(chǎn)風(fēng)險

自2022年提出化解房地產(chǎn)風(fēng)險，到2024年12.12會議再次提出“有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線”的表述，釋放出了化解房地產(chǎn)風(fēng)險最強烈的信號。

房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小銀行金融機構(gòu)三大風(fēng)險中，地方債務(wù)通過12萬億財政一攬子的存量刺激計劃，短期化解。中小銀行金融機構(gòu)的風(fēng)險，通過并購收購已經(jīng)基本好轉(zhuǎn)。

地方債務(wù)、中小銀行金融機構(gòu)的風(fēng)險能夠在短期內(nèi)化解、好轉(zhuǎn)，實現(xiàn)風(fēng)險的平穩(wěn)著陸，最根本原因是國家出手，化解二大風(fēng)險。國家出臺12萬億財政計劃和推動并購收購。

按照2024年12月13日的全國金融系統(tǒng)工作會議對三大風(fēng)險表述來看，地方債務(wù)風(fēng)險已經(jīng)化解了。房地產(chǎn)、中小銀行金融機構(gòu)、非法金融活動成為2025年經(jīng)濟的三大風(fēng)險。

實際上，房地產(chǎn)風(fēng)險的債務(wù)、庫存、交房、供大于求問題都是環(huán)環(huán)相扣，必須針對債務(wù)、庫存、交房、供大于求問題，實施四管齊下的房地產(chǎn)政策組合拳，才能止跌回穩(wěn)。

化解房地產(chǎn)風(fēng)險（債務(wù)、庫存、交房、供大于求），必須國家出手才能出清風(fēng)險，才能化解四大房地產(chǎn)風(fēng)險。否則，樓市難穩(wěn)住，市場難止跌回穩(wěn)。

房地產(chǎn)超調(diào)是中國經(jīng)濟最大的風(fēng)險，是GDP下降的根本原因之一，是股市和債市低迷的原因之一，是地方財政下降的主要原因之一，是就業(yè)率下降和收入減少的原因之一。

振興內(nèi)需（消費和投資）、振興經(jīng)濟和就業(yè)及收入前，必須先振興房地產(chǎn)。而振興房地產(chǎn)，必須先化解房地產(chǎn)風(fēng)險。風(fēng)險一日不出清，樓市穩(wěn)不住，市場止跌回穩(wěn)的目標(biāo)就無法實現(xiàn)。

對比單一的、規(guī)模小的地方債務(wù)、中小銀行金融機構(gòu)風(fēng)險，房地產(chǎn)風(fēng)險，最為復(fù)雜、危險。目前房地產(chǎn)風(fēng)險有四塊，塊塊是硬骨頭，不是出個系列組合拳就能啃下硬骨頭的。

一是房企高債務(wù)（金融債（貸款）、非金融債（境內(nèi)外債券、保險、信托、基金、合同債、供應(yīng)鏈債）。是影響銀行謹(jǐn)慎貸款、供求關(guān)系和預(yù)期及信心修復(fù)、市場止跌回穩(wěn)的原因之一。

二是高庫存（商品房和非商品房及閑置土地庫存）面積，創(chuàng)歷史性最高天花板。這是影響房企現(xiàn)金流和資金鏈及經(jīng)營財務(wù)穩(wěn)定、供求關(guān)系和預(yù)期及信心修復(fù)、市場止跌回穩(wěn)的原因之二。

三是高交房（待交房面積和無法賣出的爛尾房）面積，創(chuàng)歷史性最高天花板。這是影響銷售回升、房企業(yè)績增長、銀行謹(jǐn)慎貸款、供求關(guān)系和預(yù)期及信心修復(fù)、市場止跌回穩(wěn)的原因之三。

四是供大于求，市場嚴(yán)重供應(yīng)過剩，需求萎縮（就業(yè)崗位和收入下降）。這是影響銷售回升、房企業(yè)績增長、銀行謹(jǐn)慎貸款、供求關(guān)系和預(yù)期及信心修復(fù)、市場止跌回穩(wěn)的原因之四。

第二是穩(wěn)住樓市

樓市正在醞釀一場大變局。從2024年9.26“要促進市場止跌回穩(wěn)”，到12.9會議提出“穩(wěn)住樓市”，12.12會議再次提出“穩(wěn)住樓市”，釋放出來了2025年穩(wěn)樓市的最強烈信號。

9.26“要促進市場止跌回穩(wěn)”、12.9會議提出“穩(wěn)住樓市”，12.12會議再次提出“穩(wěn)住樓市”，都是房地產(chǎn)市場首次提出、都是會議首次提出，意味著穩(wěn)定樓市迫切性非常明確。

穩(wěn)住樓市，談何容易。2022年10月、11月二波（三支利箭和金融16條措施及保函置換預(yù)售監(jiān)管資金）房地產(chǎn)政策組合拳，未穩(wěn)住樓市、房地產(chǎn)市場未止跌回穩(wěn)。

2023年7月、8月、11月的三波（金融16條措施延期、三大工程、三個不低于、經(jīng)營性物業(yè)貸）房地產(chǎn)政策組合拳，未穩(wěn)住樓市、房地產(chǎn)市場未止跌回穩(wěn)。

2024年5.19、9.29、11月三波（四個取消、四個降低、兩個展期、兩個暫停、兩個收儲、兩個新增、一個減稅）政策組合拳，未穩(wěn)住樓市、市場未止跌回穩(wěn)。

穩(wěn)住樓市邏輯看是市場止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固。背后是疫情沖擊后遺癥未修復(fù)、出清不如預(yù)期、增量融資緊、錯過救市最好時機、政策落地機制不完善、負(fù)向循環(huán)預(yù)期未打破。

一是疫情沖擊后遺癥未修復(fù)。就業(yè)和居民收入下降及融資利率上升，影響企業(yè)、個人的投資、購房消費能力。這是影響樓市穩(wěn)定、影響市場止跌回穩(wěn)的根本原因之一。

二是房地產(chǎn)風(fēng)險（債務(wù)、庫存、交房、供大于求）未化解，出清不如預(yù)期，并且風(fēng)險蔓延至供應(yīng)鏈。這是影響樓市穩(wěn)定、影響市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵核心、根本原因之一。

三是增量融資緊（三道紅線、貸款集中制、金融審慎管理制度）。影響銀行信貸、房企現(xiàn)金流和資金鏈、供求關(guān)系修復(fù)，影響樓市穩(wěn)定、止跌回穩(wěn)的根本原因之三。

四是錯過救市最好時機。爆發(fā)債務(wù)、交房、庫存、供大于求的化解風(fēng)險時機是在2022年3月份，到了10月、11月開始有范圍、小力度對房企救市并且難落地，是影響止跌回穩(wěn)的的根本原因之四。

五是政策落地機制不完善。托底樓市大招（一個暫停、兩個收儲、兩個新增、一個減稅）政策落地機制不完善，政策保留空間，導(dǎo)致政策組合拳效果和時效不如預(yù)期。

政策組合拳的政策落地機制不完善，結(jié)果致效果差和時效性弱及傳導(dǎo)性差。是影響銷售和房企業(yè)績增長、供求關(guān)系和預(yù)期及信心修復(fù)、市場止跌回穩(wěn)的根本原因之五。

六是負(fù)循環(huán)預(yù)期未打破。簡單說中國經(jīng)濟形成經(jīng)濟和房地產(chǎn)關(guān)系的預(yù)期負(fù)循環(huán)現(xiàn)象，即“房地產(chǎn)下行-房地產(chǎn)及供應(yīng)鏈下行-房地產(chǎn)涉及57個產(chǎn)業(yè)投資和消費下降-財政收入和土地收入下降-經(jīng)濟下行”。

房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)循環(huán)預(yù)期，形成房地產(chǎn)金融泡沫（三高）-金融緊箍咒導(dǎo)致融資端收緊-房企信用和交房及供應(yīng)鏈爆發(fā)危機-銀行金融機構(gòu)增量融資一致性全面緊縮-市場供大于求(供應(yīng)過剩，需求萎縮)。

-疫情沖擊經(jīng)濟后遺癥-房企降價賣房與政府降價賣地和市場下行-購房者悲觀預(yù)期致購房意愿低-銷售進一步下降-房地產(chǎn)政策救市組合拳-銷售弱復(fù)蘇，這十一個環(huán)節(jié)基本可以概況房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)循環(huán)。

房地產(chǎn)市場周期三大負(fù)循環(huán)預(yù)期，銀行金融機構(gòu)預(yù)期（融資緊箍咒和審慎管理制度，房企債務(wù)和交房問題及購房者貸款下降、壞賬影響，銀行貸款謹(jǐn)慎，導(dǎo)致房企增量融資緊，經(jīng)營困難）。

購房者預(yù)期（房企債務(wù)和交房及供大于求的問題影響，加上就業(yè)和收入的不穩(wěn)定，下降，影響購房者入市信心和市場預(yù)期。購房者貸款意愿降低，加速還款，金融機構(gòu)利潤壓力大）。

房企預(yù)期（對未來房價預(yù)期下降，導(dǎo)致購房者觀望情緒濃厚，市場流動性差，進一步導(dǎo)致開發(fā)商銷售和回款受阻，現(xiàn)金流惡化，導(dǎo)致債務(wù)和交房危機，加劇銷售和金融機構(gòu)擠兌）。

第三是持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

釋放出不僅要落實好已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)政策組合拳，并且需要加大房地產(chǎn)需求端政策刺激規(guī)模和力度，未來還要出臺力度更大的需求端、供應(yīng)端新政策強烈信號。

持續(xù)用力、加力的表述，不僅釋放了房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的迫切性、緊急性、必要性，更是對2025年穩(wěn)住樓市的決心，更是表達房地產(chǎn)市場不止不穩(wěn)，救市不停不止的態(tài)度。

簡單說，要全方位穩(wěn)住樓市，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，振興房地產(chǎn)。不管是房地產(chǎn)政策組合拳的范圍、力度、規(guī)模都要持續(xù)加大，還要加大需求端的政策刺激力度。

最主要是有望加速落實“4412221”房地產(chǎn)政策組合拳中，兩個收儲（收儲存量商品和空置土地）、100萬套城市更新貨幣化的政策，這是房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵。

為什么現(xiàn)在提出“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”，背后與當(dāng)前市場形勢和政策有直接關(guān)系。

一是房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，缺乏可持續(xù)性的條件。9月-10月房地產(chǎn)市場在一線和核心二線城市短暫回升后，11月出現(xiàn)成交量、房價再度放緩、下降的形勢。

二是5.17、9.29、10月-11月一系列的房地產(chǎn)政策組合拳，由于政策落地機制問題，導(dǎo)致政策效果和政策時效性及市場傳導(dǎo)性開始減弱，影響房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的走勢。

三是疫情沖擊后遺癥未修復(fù)、出清不如預(yù)期、增量融資緊、錯過救市最好時機、政策落地機制不完善、負(fù)向循環(huán)預(yù)期未打破的六大攔路虎，影響房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)預(yù)期。

四是城中村和危舊房改造的房票、專項借款、貨幣化存在政策卡點堵點、資金來源、落地機制、回報周期、市場化等一系列問題，無法有效釋放剛性和改善性住房需求潛力。

五是四個取消、四個降低、以舊換新、房票、城中村改造專項借款、減稅、戶籍放松、人才放寬、購房補貼的政策對需求端（創(chuàng)造新增購房需求）的作用減弱非常明顯。

六是297城100萬套城市更新（城中村和危舊房改造）貨幣化安置的規(guī)模、面積有限，對房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)影響不大。無法全方位刺激和激活剛性和改善性住房需求潛力。

“4412221”政策組合拳為四個取消、四個降低、一個暫停、兩個展期、兩個收儲、兩個增加（100萬套城市更新貨幣化、超4萬億元白名單）、一個減稅（全國減稅大招）。

“充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”，這是未來需求端政策更加寬松，力度更大的強烈信號。主要是前期需求端的政策刺激作用有限，限制需求的政策未全面取消。

一是未來降準(zhǔn)降息，通過降低LPR和存量房貸利率，來降低住房消費成本，還將與積極的財政政策緊密配合，其中擴大購房補貼、生育補貼的規(guī)模、力度。

二是未來核心城市的限制性政策有望繼續(xù)優(yōu)化，包括北上深、海南繼續(xù)優(yōu)化限購、限貸、限價、限離、限企等政策，先取消郊區(qū)、大戶型限購等存在一定預(yù)期。

三是未來核心城市繼續(xù)降低新房和二手房首付比例，降低房貸利率，擴大多孩家庭、以舊換新、戶籍放松、人才放寬、購房補貼、房票政策的支持規(guī)模、力度。

四是降低交易稅費依然具備空間，包括針對首套房的免個所得稅，契稅、印花稅，增值稅，這是房地產(chǎn)稅收政策的一部分，還可以減免房企所得稅、增值稅等。

五是100萬套城市更新貨幣化安置（城中村和危舊房的城市更新），是充分釋放剛性和改善性住房需求潛力的重要政策之一，同時與房票、專項借款政策同時發(fā)力。

六是擴大收儲商品房存量的用途，包括保障性住房（公租房、保租房）、配售型保障房、安置房、人才房、共有產(chǎn)權(quán)住房，擴大收儲商品房存量的城市范圍、規(guī)模、金額、主體等。

穩(wěn)住樓市，止跌回穩(wěn)，必須先解決房地產(chǎn)出清的問題。只要債務(wù)、庫存、交房、供應(yīng)于求四個問題沒有解決，只解決其中一個，無法穩(wěn)住樓市。其次是銷售和回款的問題。

第四是合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。

優(yōu)化增量，盤活存量，是修復(fù)供求關(guān)系、市場預(yù)期和信心的關(guān)鍵，去庫存的政策目標(biāo)，釋放出修復(fù)供求關(guān)系、市場預(yù)期和信心的政策加碼及未來出力度更大的新政策信號。

嚴(yán)控增量，暫停土地出讓。4月29日通知明確規(guī)定，商品住宅去化周期超過36個月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下。

商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則。各地商品住宅去化周期、盤活存量商品住宅用地數(shù)據(jù)按季度動態(tài)更新。

各地要根據(jù)保障性住房建設(shè)計劃，在供地計劃中優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保。要多措并舉，統(tǒng)籌盤活各類存量土地用于保障性住房建設(shè)。

優(yōu)化存量，一是收購商品房存量用作保障性住房。5月17日，政府可以需定購，100%的貸款本金3000億元保障性住房再貸款，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

二是盤活存量閑置土地。5月17日，實施妥善處置閑置存量土地若干政策措，允許地方政府專項債券資金加大收回收購存量閑置土地力度。

5月21日《土地儲備管理辦法》中下列土地可以納入儲備范圍，依法收回且原使用權(quán)已注銷的國有建設(shè)用地、收購的國有建設(shè)用地、行使優(yōu)先購買權(quán)取得的國有建設(shè)用地。

已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收批準(zhǔn)手續(xù)并完成征收的土地；其他依法取得的國有建設(shè)用地。11月7日、11日，運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

收儲存量商品房，落地政策機制有望完善。打通收儲政策的卡點、堵點，主體、價格、供需錯配和利潤周期、資金來源、用途范圍的問題，其中專項債收儲存量商品房落地。

收回收規(guī)空置土地，落地政策機制有望完善。打通收回收購政策的卡點、堵點，收回收購價格、供需錯配、資金來源、過度市場化的問題，其中專項債收購?fù)恋芈涞亍?/p>

三是創(chuàng)造住房新需求。明確新增實施100萬套城中村和危舊房改造，且城中村改造政策支持范圍已經(jīng)擴圍至297個地級及以上城市，且采用貨幣化安置方式。

“加力實施”，可見未來城中村和危舊房改造貨幣化安置會加快落實，其城中村和危舊房改造貨幣化安置套數(shù)規(guī)模、力度有望擴大。

預(yù)計各地有望將貨幣化安置與房票政策、收購存量商品房作為安置房與城中村改造相結(jié)合，其中加大使用房票安置的補貼獎勵。

城中村改造的貨幣化安置、城中村專項借款、房票安置、保障房再貸款、閑置土地專項債、收儲存量商品房專項債的政策將會加快落地。

第五是推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式的表述一直在不斷變化、不斷產(chǎn)生新的內(nèi)涵，處于探討、研究階段，沒有明確的模式和框架及具體的內(nèi)容。因為2024年3月之后房住不炒、房地產(chǎn)稅一直未提。

2006年4月首次提出房地產(chǎn)長效機制，一直到2024年3月的健全風(fēng)險防控長效機制，之后一直未提房地產(chǎn)長效機制。取而代替的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，成為行業(yè)發(fā)展的目標(biāo)。

如果說穩(wěn)住樓市、房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)是政策短期（2024-2025）目標(biāo)，房地產(chǎn)出清和去庫存是政策中期（2024-2027）目標(biāo)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是政策長期目標(biāo)。

自2021年12月首次提出房地產(chǎn)發(fā)展新模式，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式都是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重點。從長期來看，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式將成為未來幾十年的目標(biāo)，這是大趨勢。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式，包括建立租購并舉住房制度、完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系、商品房預(yù)售制改革、土地制度改革、財稅收制度改革、房地產(chǎn)金融制度、保障房制度。

保障性住房籌集力度不減，現(xiàn)房銷售試點正在推動。2025年住房制度、保障房制度、供應(yīng)體系、預(yù)售制、土地制度、金融制度、財稅制度的基礎(chǔ)性制度的改革會有一些積極進展。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式目前相對模糊的框架是住建部門2024年3月、8月表述，但是理念、體系上又不同了。3月9日住建部門表述為，理念、機制、實施，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

第一是理念上，要完善“市場+保障”的住房供應(yīng)體系，政府保障基本住房需求、市場滿足多層次多樣化住房需求，建立租購并舉的住房制度，努力讓人民群眾住上好房子。

第二是機制上，一是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，從要素資源科學(xué)配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢，指導(dǎo)各地編制好住房發(fā)展規(guī)劃。

二是完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護使用的全生命周期管理機制。供給端，要改革完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)性制度，有力有序推進現(xiàn)房銷售。

使用管理端，要加快建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等專項制度。第三是
實施上，一是規(guī)劃建設(shè)保障性住房，推進“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造。

保障性住房是完善住房制度和供應(yīng)體系，重構(gòu)市場和保障關(guān)系的重大改革，拓展配售型保障性住房的。二是下力氣建設(shè)好房子，鼓勵企業(yè)研發(fā)好產(chǎn)品、好材料、好設(shè)備。

3月9日住建部門表述構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式為理念、機制、實施。8月23日，住建部表述構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式為理念、體系、制度、新機制，又有新的表述。

第一是理念上，深刻領(lǐng)會“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，建設(shè)好房子。第二是體系上，以政府為主滿足剛性住房需求，以市場為主滿足多樣化改善性住房需求。

第三是在制度上，改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、交易和使用制度，為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展夯實制度基礎(chǔ)。第四是在要素配置上，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動新機制。