文/謝逸楓

中國房地產(chǎn)三大制度發(fā)明，分別是產(chǎn)權(quán)年限制度（批租制）、預(yù)售制度和公攤面積制度。有意思的是這三大“制度發(fā)明”全部借鑒于香港的房地產(chǎn)制度。1980年以前，所有的居民住房一律由國家政策分配，根本不存在房地產(chǎn)交易市場。

時(shí)至今日，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)在不斷的摸索中快速的發(fā)展了44年。產(chǎn)權(quán)年限制度、商品房預(yù)售制度和公攤面積制度的一直在不斷探索、調(diào)整、改革。包括2024年房屋體校、房屋養(yǎng)老、房屋保險(xiǎn)的新制度提出。

1980年4月份提出“出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買房”的設(shè)想。這一年稱為“中國房地產(chǎn)市場元年”。1984年農(nóng)業(yè)部管農(nóng)地、建設(shè)部管城鎮(zhèn)土地。因此城鄉(xiāng)之間很多問題難以協(xié)調(diào)。

1986年2月，組建土地管理局，負(fù)責(zé)全國土地、城鄉(xiāng)地政的統(tǒng)一管理工作。1987年2月，提出用轉(zhuǎn)讓一部分土地的方式吸引外資，加快城市建設(shè)。1987年12月，深圳市政府首次拍賣了一塊面積為8588㎡、出讓期限為50年的商品住宅用地。

這是新中國歷史上第一次進(jìn)行土地拍賣。1990年5月19日第55號(hào)發(fā)布《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，該條例自發(fā)布之日起施行。1994年7月5日通過并發(fā)布《城市房地產(chǎn)管理法》，自發(fā)布之日起施行。

1994年，建設(shè)部發(fā)布并施行《城市商品房預(yù)售管理辦法》。1995年9月8日建設(shè)部發(fā)布《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，自12月1日起施行，公攤面積制度正式提出，2001年正式實(shí)施。

產(chǎn)權(quán)年限制度（批租制）

就是通常所說的產(chǎn)權(quán)年限（房屋產(chǎn)權(quán)）。產(chǎn)權(quán)年限是根據(jù)不同的土地性質(zhì)來決定。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定。

居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。其實(shí)，土地管理局一開始提出來的土地使用年限是50年。

因?yàn)樯钲谠谙蛳愀蹖W(xué)習(xí)的時(shí)候，香港還一直沿用“港英時(shí)期”就已經(jīng)施行的土地批租制度。隨后，國家討論土地轉(zhuǎn)讓問題時(shí)，有領(lǐng)導(dǎo)問：年限再長一些行不行？后來在制定法律的時(shí)候，就變成了住宅最高年限70年。

正面意義是將土地的所有權(quán)和使用權(quán)分離，允許土地自由流轉(zhuǎn)。根本上解決了城市基礎(chǔ)建設(shè)和市政發(fā)展基金匱乏的問題，從體制層面解決了（計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期）行政劃撥土地的低效、土地資源浪費(fèi)以及與市場經(jīng)濟(jì)體制不匹配的問題。

房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、民生改善乃至中國崛起功不可沒。負(fù)面意義是由于土地使用權(quán)年限引起的糾紛和顧慮，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。第一是產(chǎn)權(quán)年限縮水與壓根就沒有產(chǎn)權(quán)（小產(chǎn)權(quán)）。

產(chǎn)權(quán)年限縮水，原因是將原本不屬于住宅用地的土地進(jìn)行開發(fā)，以住宅的名義進(jìn)行銷售，產(chǎn)權(quán)年限自然就不是70年。只要是住宅用地，產(chǎn)權(quán)年限就一定是70年。集體土地是小產(chǎn)權(quán)的重災(zāi)區(qū)，由于土地是集體土地，并非城鎮(zhèn)國有土地。

第二是住宅用地70年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦？《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律、法規(guī)辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的按照約定。

沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。問題是住宅用地到期后自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期要不要繳費(fèi)？繳納多少？目前法律上沒有明文規(guī)定。2016年深圳以案例確實(shí)是補(bǔ)繳了約0.7%土地出讓金后，將房屋的產(chǎn)權(quán)年限延長20年。

非住宅的，且沒有約定的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。規(guī)定是什么？目前還屬于空白（沒有具體的明文規(guī)定）。產(chǎn)權(quán)年限制度從整體上利大于弊。產(chǎn)權(quán)年限引起的爭議和糾紛正在處理，不能磨滅對(duì)社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)做出的貢獻(xiàn)。

商品房預(yù)售制度

顧名思義，商品房預(yù)售就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付給定金過著房款的行為。商品房預(yù)售制度最早出現(xiàn)在中國香港，香港將其稱之為“樓花”。

1954年霍英東在香港發(fā)明了樓花制度，開始利用購房者的資金來蓋房，同時(shí)為了配合分套出售的模式，他開始推出了公攤制度。因?yàn)樵谶@之前，香港的樓房都是一棟一棟賣的。霍英東發(fā)明樓花制度之后，很多人都跟著霍英東去搞房地產(chǎn)了。

1956年，香港出臺(tái)《預(yù)售樓花同意書》制度，正式以法律的形式對(duì)樓花預(yù)售進(jìn)行規(guī)范管理，基礎(chǔ)是完善的律師執(zhí)業(yè)制度、公示制度和房地產(chǎn)市場的規(guī)范管理。1994年，內(nèi)地出臺(tái)《城市房地產(chǎn)管理法》正式引入源于賣樓花的商品房預(yù)售制度。

1994年，建設(shè)部根據(jù)這一法令發(fā)布第40號(hào)令，在全國開始實(shí)施《城市商品房預(yù)售管理辦法》，對(duì)商品房的預(yù)售條件作出明確規(guī)定。目前，國內(nèi)國重要城市商品房預(yù)售比例在80%以上，部分城市甚至高達(dá)90%以上。

正面意義是商品房預(yù)售制度的初衷就是要解決商品房建設(shè)資金補(bǔ)足的問題，調(diào)動(dòng)房企的積極性，增加商品房市場上的供應(yīng)量。因此，預(yù)售制度成為房企重要的融資渠道，在吸引社會(huì)資金的同時(shí)，大大降低了開發(fā)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻。

負(fù)面意義是商品房預(yù)售制度自1994年頒布以來，有關(guān)立法依然不完善。合同簽訂之后，承購人需要支付全部的購房款，直到房屋交付使用還有一段很長的時(shí)間差，這就給房企、銷售代理商留下了弄虛作假的空子。

因?yàn)樘摷傩麄?、夸大宣傳?dǎo)致的房屋質(zhì)量、配套、戶型等交付時(shí)不能完全兌現(xiàn)、延期和逾期交付，甚至是直接爛尾跑路的現(xiàn)象屢見不鮮。購房者的利益得不到有力保障。一直是考驗(yàn)政府和銀行監(jiān)管能力的試金石，整體上弊大于利。

自2005年代表提出并討論之后，關(guān)于取消商品房預(yù)售制度的呼聲越來越高，已經(jīng)成為一個(gè)非常具有社會(huì)爭議的話題。因此，短期內(nèi)如何完善商品房預(yù)售制度和長期內(nèi)如何取消商品房預(yù)售制度面臨著巨大挑戰(zhàn)，簡單粗暴的“一刀切”不可取。

公攤面積制度

公攤面積，是指整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有整棟樓共用部分的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等。

包括整棟樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。需要注意的是從屬于人防工程的地下室和半地下室；供出租或者出售的固定車位、專用車庫；樓棟外用做公共休憩的設(shè)施或架空層，不屬于公攤面積的計(jì)算范疇。

1952年前全世界的房子都是整棟樓出售，從地皮到建筑物全部都是你的，自然就不存在公攤面積的說法。問題是整棟樓的建筑銷售非常困難。為了加快資金回籠，香港地產(chǎn)商想出來兩個(gè)辦法。

一個(gè)是前面提到的預(yù)售樓花，一個(gè)是將整棟樓進(jìn)行面積拆分，拆分成不同的面積等份。由律師來幫助產(chǎn)權(quán)人簽署共有產(chǎn)權(quán)協(xié)議，規(guī)避注冊(cè)登記時(shí)的法律問題。公共部分，按照各自約定的面積比例攤派。所以，公攤二字的原意就是公共攤派。

1978年公攤面積制度推廣到了臺(tái)灣（公設(shè)面積）。1995年建設(shè)部發(fā)布并實(shí)施《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，從此開始了獨(dú)具中國特色的公攤面積制度。直到今天，其他國家均沒有公攤面積和公攤面積制度的概念。

正面意義是實(shí)在想不出來這玩意兒有什么好處，既然是時(shí)代的產(chǎn)物，就應(yīng)該隨著時(shí)代的發(fā)展而被新事物、新制度取代。負(fù)面意義是自1995年頒布并實(shí)施以來，就只是一個(gè)計(jì)算規(guī)則，不是一部法律。

計(jì)算的規(guī)則有要求，計(jì)算的結(jié)果卻沒有要求，到底多少公攤面積是為合適，卻沒有一個(gè)具體的標(biāo)準(zhǔn)。同樣是100㎡的房子，有人是套內(nèi)90㎡的三居室、有人套內(nèi)75㎡兩居室、還有人是套內(nèi)只有52㎡的一居室。

公攤制度不透明、不公開性、不公平性，容易出現(xiàn)面積大幅縮水，稅收、物業(yè)費(fèi)和垃圾運(yùn)輸費(fèi)、水電分?jǐn)傎M(fèi)卻不見減免。按建筑面積計(jì)稅費(fèi)實(shí)際上就成了一筆“糊涂賬”。按建筑面積計(jì)價(jià)方式弊大于利，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)方式利大于弊。

2012年12月，香港政府通告，從2013年開始，二手房銷售要用“實(shí)用面積”來標(biāo)價(jià)。2013年4月，香港政府《一手住宅物業(yè)銷售條例》，新房只能用“實(shí)用面積”來標(biāo)價(jià)。如果不按照實(shí)用面積來標(biāo)價(jià)，罰款100萬-500萬港幣，面臨3-7年監(jiān)禁。

公攤面積制度的發(fā)源地，中國香港已于2013年廢除了建筑面積和公攤面積的概念，完成國際接軌，改成按使用面積計(jì)算。在國內(nèi)，重慶2002年就已經(jīng)以地方法規(guī)的形式，對(duì)商品房實(shí)行套內(nèi)計(jì)價(jià)。北京、廣州在積極開展套內(nèi)計(jì)價(jià)的探索。

公攤面積制度的來源

公攤面積制度1995年由中國香港引入內(nèi)地，2001年國內(nèi)《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成。套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積。

而公用建筑面積一般由以下兩部分組成電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。

套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。簡單來說，如果電梯和公共設(shè)施這樣的公共空間以及走廊、過道等越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。

公攤面積=本戶的建筑面積×公攤系數(shù)，套內(nèi)面積=建筑面積-公攤面積。公攤面積比例無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，聯(lián)排、別墅1%~8%、7層以下多層住宅為7%-12%，7-11層住宅為10%-16%，12-18 層住宅為14%-20%，18-33層住宅為16%-24%。

國外房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度中，基本上沒有公攤面積制度，陽臺(tái)或露臺(tái)面積都是開發(fā)商贈(zèng)送。例如英國的購房合同里寫的面積是套內(nèi)使用面積，而不是寬泛的建筑面積，且公寓陽臺(tái)或露臺(tái)面積都是開發(fā)商贈(zèng)送。

例如澳大利亞，不存公攤面積。別墅、公寓都是按使用面積計(jì)算，垂直高度低于 2米的小房間、地下室、通道、房內(nèi)必須的各種支撐物等都不計(jì)入面積。例如日本，沒有公攤面積。房產(chǎn)證通常以室內(nèi)的使用面積計(jì)入，不計(jì)算墻壁面積。

套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售城市擴(kuò)容

按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售城市擴(kuò)容，引起市場強(qiáng)烈的關(guān)注，主要以以三四線城市為主，湖南湘潭、廣東肇慶、湖南衡陽市等城市實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。12月12日湖南省衡陽市發(fā)文明確，自2025年1月1日起商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。

12月17日，河北省張家口市發(fā)文明確，取消商品房銷售價(jià)格限價(jià)機(jī)制，鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。湘潭市在2024年9月就已明確提出，房企可以實(shí)行按住房套內(nèi)面積（不含公攤面積）進(jìn)行計(jì)價(jià)、宣傳和銷售的政策。

肇慶2024年4月出臺(tái)“21條”措施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，明確從2024年5月1日起，實(shí)行按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法規(guī)范，優(yōu)化和公開住房公攤面積計(jì)算方式，合理適度提高得房率。

廣州、杭州、長沙和廈門等一二線城市通過放寬對(duì)贈(zèng)送面積限制、優(yōu)化陽臺(tái)等空間面積計(jì)算規(guī)則方式提高實(shí)際得房率，提升商品住宅4.0產(chǎn)品的品質(zhì)、舒服性、幸福感，全力打造好房子的標(biāo)準(zhǔn)，卻不是取消公攤面積和公攤面積制度。

各地住建部門表示，政策用意并非取消公攤，而是計(jì)價(jià)方式和宣傳口徑的變化，此舉意在讓購房者在購買房屋時(shí)能夠更清晰地了解所購居住空間的實(shí)際大小，有助于購房者分辨出商品房的性價(jià)比。

對(duì)于“物業(yè)費(fèi)”、“采暖費(fèi)”、“稅費(fèi)”等用房成本的討論，則需配套政策的支持。張家口市住建局表示，“取消公攤”的意思是鼓勵(lì)房企按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售，并非不計(jì)公攤成本，只是計(jì)價(jià)方式的變化，讓消費(fèi)者消費(fèi)得明明白白。

肇慶市住建局表示，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售，對(duì)開發(fā)企業(yè)而言購房總價(jià)并沒有太大影響，只是宣傳口徑的變化。按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售后，購房者看得更直觀，得房率高的項(xiàng)目自然更受歡迎。

住建局表示，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是不是說之前買的房子多交了十幾萬？其實(shí)是沒有的，還是會(huì)折合住房的公攤成本，按套內(nèi)面積計(jì)算的單價(jià)會(huì)比以建筑面積計(jì)算的單價(jià)高。按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，花1萬元買1平方米，就是你住的那一平方米。

按建筑面積來算單價(jià)可能是8000元，只是計(jì)價(jià)方式的變化，實(shí)際上購房的房價(jià)和總價(jià)，基本上不會(huì)有變化。事實(shí)上，“取消公攤”并非取消業(yè)主共同分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，而是在住房交易環(huán)節(jié)調(diào)整為按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售。

所謂的公攤建筑面積，是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械恼麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e。包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班保安室、公共用房、管理用房的建筑面積。

所謂的非公攤面積，是指從屬于人防工程的地下室、半地下室。供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?。幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。這三部分是非公攤面積，不需要繳納物業(yè)隔管理、水電分?jǐn)傎M(fèi)用的。

約束開發(fā)商的有關(guān)商品房銷售面積與公攤面積的法規(guī)，主要有建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）及《北京2000年9月26日頒布的北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》。

北京規(guī)定明確公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t、可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間。第一是商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧７謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

第二是為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，受益的各套商品房分?jǐn)偂９媒ㄖ娣e分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。

計(jì)價(jià)銷售方式調(diào)整爭議

公攤面積，是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，公攤面積與套內(nèi)面積之和，構(gòu)成了一套商品房的建筑面積，這就是所謂的公攤面積制度。事實(shí)上，國內(nèi)31省市來說，目前購買的商品房屋面積包括兩個(gè)部分，即套內(nèi)面積+公攤面積。

計(jì)價(jià)銷售方式之爭由來已久。2018年，有關(guān)面積銷售計(jì)價(jià)方式曾經(jīng)引發(fā)廣泛討論。2019年2月18日，住建部《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見稿中提到住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。

一是住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。住建部發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）其中第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。

二是建住宅要全裝修交付。所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水、排水、供暖、通風(fēng)和空調(diào)、燃?xì)狻⒄彰鞴╇姷认到y(tǒng)基本安裝到位，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢，達(dá)到基本使用標(biāo)準(zhǔn)。

三是四層樓以上應(yīng)安裝電梯。四層及四層以上住宅建筑或超過9m的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯；十二層及十二層以上的住宅建筑，每個(gè)居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺(tái)；新建住宅建筑電梯的載重量不應(yīng)小于800kg。

四是住宅使用年限不能低于50年。住宅建筑設(shè)計(jì)工作年限規(guī)定，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限不低于50年、房屋和衛(wèi)生間防水不低于20年，地下室防水不低于50年、管線工程和公用設(shè)備不低于15年、戶門外窗不低于20年，外保溫系統(tǒng)不低于25年。

統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計(jì)算刪除。2022年3月，住建部關(guān)于城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》其中《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》，已經(jīng)把這條統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計(jì)算刪除。

套內(nèi)面積計(jì)價(jià)方式銷售是大趨勢(shì)

鑒于以建筑面積作為商品房銷售的計(jì)價(jià)依據(jù)，已經(jīng)實(shí)施多年，并且已有法律法規(guī)確認(rèn)，住房交易環(huán)節(jié)為按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售還按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售，不可能一蹴而就，要循序漸進(jìn)，避免簡單粗暴一刀切，會(huì)影響到購房者的權(quán)利。

一是改革計(jì)價(jià)依據(jù)，必須修改完善相關(guān)配套制度，明確套內(nèi)面積的概念及計(jì)價(jià)方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設(shè)置合理的過渡期。以實(shí)現(xiàn)計(jì)價(jià)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)從建筑面積向套內(nèi)面積的平穩(wěn)過渡。

二是盲目和一刀切地改變計(jì)價(jià)方式，將帶來變相漲單價(jià)的情況。即便取消公攤面積，開發(fā)商可能通過漲房價(jià)、漲物業(yè)費(fèi)、漲水電分?jǐn)傎M(fèi)、漲垃圾運(yùn)輸費(fèi)、裝修費(fèi)、暖氣費(fèi)的方式轉(zhuǎn)嫁公攤費(fèi)用。因此可能實(shí)際意義有限。

三是先從部分城市開始試點(diǎn)。合理控制比例，增加透明度。按照套內(nèi)計(jì)價(jià)式銷售后，開發(fā)商為最大化壓縮公共區(qū)域以節(jié)約成本，進(jìn)而影響居住的質(zhì)量與舒適度及幸福感，好房子的標(biāo)準(zhǔn)。因此，計(jì)價(jià)銷售方式調(diào)整需要逐步過渡。

四是當(dāng)務(wù)之急是完善公攤面積測(cè)算、審批規(guī)定。當(dāng)前的公攤面積計(jì)算，既缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，在測(cè)量上又不具有獨(dú)立性，主要是由開發(fā)商測(cè)算，然后交由規(guī)劃部門審批。相比取消公攤面積，完善相關(guān)規(guī)定無疑更具現(xiàn)實(shí)意義和可操作性。

五是改革住房交易環(huán)節(jié)中的對(duì)于購房稅收及收房后的物業(yè)費(fèi)、水電分?jǐn)傎M(fèi)、垃圾運(yùn)輸費(fèi)、裝修費(fèi)、暖氣費(fèi)、裝修費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，相關(guān)法規(guī)法律修改，按照套內(nèi)面積的方式計(jì)價(jià)，同時(shí)避免按建筑面積計(jì)價(jià)，但可能會(huì)減少財(cái)稅收入。

比如明確公攤標(biāo)準(zhǔn)，明確公攤面積的最大比例、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、測(cè)量方式等，減少、避免相關(guān)爭議?？蓪?duì)肆意擴(kuò)大公攤的開發(fā)商引進(jìn)一些懲罰賠償機(jī)制。毫無疑問，按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)方式銷售，是國際大趨勢(shì)，不可避免，不可阻擋。

套內(nèi)面積計(jì)價(jià)方式銷售的意義

一是目前住宅面積計(jì)算方式主要采用建筑面積為主的交易方式，是弊大于利。改革以按套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)銷售為主的交易條款，是利大于弊。主要考慮從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計(jì)算、計(jì)價(jià)規(guī)則、交易方式，才是解決問題的根源。

二是住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)規(guī)則，與國際接軌。按套內(nèi)使用面積計(jì)算是國際通行做法，國外基本上沒有公攤面積的概念?？梢蕴岣邩?biāo)準(zhǔn)國際化水平要求，提高工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與國際通行做法的一致性程度。

三是解決套內(nèi)建筑面積相同，住戶使用面積不同的問題。由于地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類型多，造成住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，而套內(nèi)實(shí)際可使用面積不同。

四是解決住戶使用面積不透明、不公開、不公正的問題，有利于購房者權(quán)益的保護(hù)。按套內(nèi)使用面積計(jì)算易于住戶自行測(cè)量，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”，收取稅收和物業(yè)費(fèi)、水電分?jǐn)傎M(fèi)、暖氣費(fèi)、垃圾運(yùn)輸費(fèi)、裝修費(fèi)變得透明、公開、公正。。

五是改革以按套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)銷售為主的計(jì)價(jià)方式、計(jì)價(jià)口徑、交易條款，后面經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)公開征求意見是標(biāo)準(zhǔn)化法規(guī)定的必要程序，對(duì)提高標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)合理性十分重要。有利建設(shè)好房子，有利提升購房者的得房率、舒適度、幸福感。

計(jì)價(jià)銷售方式調(diào)整與房價(jià)、成本

目前大家對(duì)“取消公攤面積”存在重大誤解，一是按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售方式調(diào)整，被誤認(rèn)為取消公攤面積。實(shí)際上“取消公攤”與“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”完全是兩碼事，“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”不是“取消公攤”，只是計(jì)價(jià)方式、口徑宣傳的變化。

二是“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”被誤認(rèn)為可以降房價(jià)，背后的邏輯就是取消所謂的“公攤面積”。目前來看，計(jì)價(jià)銷售方式調(diào)整，“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”銷售方式，不影響房價(jià)計(jì)算和總價(jià)，因?yàn)殚_發(fā)商的房價(jià)計(jì)算和總價(jià)，公攤面積會(huì)折進(jìn)套內(nèi)面積。

即時(shí)按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，還是會(huì)折合住房的公攤成本，按套內(nèi)面積計(jì)算的單價(jià)只會(huì)比以建筑面積計(jì)算的單價(jià)高。購房者按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，花1萬元買1平方米，就是你住的那一平方米，按建筑面積來算單價(jià)可能是8000元，只是計(jì)價(jià)方式的變化。

三是“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”被誤認(rèn)為可以降稅費(fèi)、降物業(yè)管理費(fèi)等降購房成本。目前來看，計(jì)價(jià)銷售方式調(diào)整，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售方式，不影響稅費(fèi)等購房成本計(jì)算，僅僅是購房合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的建筑面積、公攤面積、套內(nèi)面積分開表述。

因?yàn)槟壳岸愂铡⑽飿I(yè)費(fèi)、水電分?jǐn)傎M(fèi)、垃圾運(yùn)輸費(fèi)、裝修費(fèi)、暖氣費(fèi)是按建筑面積來計(jì)算，多地宣布按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售后，是否以套內(nèi)面積計(jì)算，關(guān)鍵是收稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)價(jià)根據(jù)的稅收、費(fèi)用方面的法規(guī)法律是否跟進(jìn)修改。

目前物業(yè)、供熱、稅費(fèi)等問題都需要多國家部門共同出臺(tái)政策才能實(shí)施調(diào)整，部分事權(quán)不在地方，需要上級(jí)層面來制定。多地僅計(jì)價(jià)方式、宣傳口徑作出調(diào)整，稅費(fèi)依然按原政策執(zhí)行。多地“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售”政策尚未傳導(dǎo)至項(xiàng)目層面。

房產(chǎn)稅方面，目前上海、重慶試點(diǎn)的住宅房產(chǎn)稅政策與建筑面積掛鉤，（上海的免征點(diǎn)為家庭人均60平方米，重慶則針對(duì)180平米以上高檔住房征稅）。長遠(yuǎn)來看，若房產(chǎn)稅全面鋪開，則將受到更大的影響。

契稅方面，公告并未明確面積為建筑面積還是套內(nèi)面積。目前來看“按套內(nèi)面積銷售”是計(jì)價(jià)口徑的問題，若后續(xù)有根本性的計(jì)價(jià)口徑和稅費(fèi)法規(guī)法律政策扭轉(zhuǎn)，需要更多的稅費(fèi)等配套政策來完善。

四是計(jì)價(jià)銷售方式調(diào)整被誤認(rèn)為最大意義是降總價(jià)、降總購房成本，真正最大的意義是透明、公開、公正。所謂的降總價(jià)、降總購房成本，答案是NO，是一廂情愿的幻想。例如2002年重慶已經(jīng)實(shí)施計(jì)價(jià)銷售方式調(diào)整就是最好證明。

2002年重慶是國內(nèi)首個(gè)調(diào)整按套建筑面積為套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售方式的城市。房價(jià)角度看，效果不明顯。香港2013年取消公攤面積，房價(jià)沒有下降，2013年、2014年香港房價(jià)同比上漲分別為7%、4%。與2012年6%增速保持平穩(wěn)。

重慶2002年后的20年間房價(jià)沒有因面積計(jì)價(jià)銷售方式而出現(xiàn)明顯的變化，尤其是對(duì)于購房者來說，總價(jià)影響不大。重慶的房產(chǎn)銷售廣告上都會(huì)分別注明套內(nèi)單價(jià)或建面單價(jià)分別是多少（總價(jià)一樣），購房合同都會(huì)載明。

同時(shí)稅收、物業(yè)費(fèi)、水電分?jǐn)傎M(fèi)、垃圾運(yùn)輸費(fèi)、裝修費(fèi)、暖氣費(fèi)，還是按照建筑面積收，購房費(fèi)用與此前沒有差別。主要是稅收、物業(yè)費(fèi)、水電分?jǐn)傎M(fèi)、垃圾運(yùn)輸費(fèi)、裝修費(fèi)、暖氣費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，是按照建筑面積計(jì)算的。