最近樓市的消息，看完真是讓人后背發(fā)涼！剛看到中指研究院的數(shù)據(jù)，2025 年 1-8 月，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企的銷售額同比下降了 13.3%，總銷售額才 23270.5 億元。這是什么概念？相當(dāng)于整個(gè)行業(yè)少賣了近 3000 億的房子。更讓人揪心的是，咱們老家那些三四線城市的房子，現(xiàn)在是真的賣不動(dòng)了 —— 洛陽(yáng)的商品房庫(kù)存去化周期高達(dá) 60 個(gè)月，柳州部分區(qū)域甚至需要 8 年才能賣完現(xiàn)有庫(kù)存。

前幾天回老家，特意繞到新區(qū)看了看，幾年前熱火朝天的售樓處現(xiàn)在冷冷清清，門口的中介門店關(guān)了一半，剩下的店員趴在柜臺(tái)上玩手機(jī)，見(jiàn)了人連招呼都懶得打。記得 2018 年那會(huì)，這里的銷售拽得二五八萬(wàn)似的，買房得托關(guān)系、全款優(yōu)先，現(xiàn)在倒好，路邊發(fā)傳單的銷售比看房的人還多，見(jiàn)人就喊 "大哥大姐進(jìn)來(lái)看看唄，現(xiàn)在買房送車位"。

這輪樓市降溫最明顯的特點(diǎn)是 "冰火兩重天"。頭部房企還在勉強(qiáng)支撐，保利發(fā)展前 8 個(gè)月賣了 1812 億元，蟬聯(lián)冠軍；但中小房企就慘了，2024 年 A 股虧損前十名里，房地產(chǎn)企業(yè)占了 7 席，萬(wàn)科虧了 494.78 億，金科虧了 319.7 億，綠地控股虧了 155.52 億。這種 "頭部吃肉，尾部喝湯都難" 的局面，在三四線城市的樓市里表現(xiàn)得更突出。

就拿徐州來(lái)說(shuō)，市區(qū)整體庫(kù)存周期降到了 20 個(gè)月，但銅山區(qū)的去化周期高達(dá) 27.2 個(gè)月，而云龍區(qū)只有 12.8 個(gè)月。同樣是三四線城市，同樣是房子，命運(yùn)卻天差地別。這 27.2 個(gè)月是什么概念？如果一個(gè)普通家庭每個(gè)月攢 5000 塊，買套 100 萬(wàn)的房子需要 17 年，而現(xiàn)在這套房子要在售樓處等上 27 個(gè)月才能找到買家，比你攢首付的時(shí)間還長(zhǎng)！

為什么會(huì)變成這樣？咱們得從三個(gè)層面好好說(shuō)道說(shuō)道。

首先是政策藥效失靈了。2023 年全國(guó) 27 個(gè)省市出臺(tái)了 622 次樓市松綁政策，從降首付到降利率，從取消限購(gòu)到購(gòu)房補(bǔ)貼，能用的招幾乎都用上了。但結(jié)果呢？蘇州全面取消限購(gòu)后，24 小時(shí)內(nèi)竟然有 1245 套房源降價(jià)，漲價(jià)的只有 107 套。這就像給病人喂藥，劑量越來(lái)越大，效果卻越來(lái)越差。不是政策不好，而是老百姓對(duì)未來(lái)的收入預(yù)期變了，手里的錢袋子捏得更緊了。

其次是房企自己踩錯(cuò)了節(jié)奏。以金科為例，這家曾經(jīng)的渝派龍頭之所以虧得這么慘，就是因?yàn)檫^(guò)度依賴三四線城市的土地儲(chǔ)備。2016-2020 年棚改貨幣化那幾年，三四線房?jī)r(jià)漲得猛，房企們像瘋了一樣拿地?，F(xiàn)在棚改退潮了，人口還在往一二線城市跑，那些建在三四線新區(qū)的房子，自然就成了沒(méi)人要的燙手山芋。這讓我想起 2010 年代初的鄂爾多斯，當(dāng)時(shí)也是蓋了一堆房子，結(jié)果成了 "鬼城"，現(xiàn)在不少三四線城市正在重蹈覆轍。

最后是購(gòu)房者心態(tài)變了。以前是 "買漲不買跌"，現(xiàn)在大家都學(xué)聰明了。身邊有個(gè)親戚，2021 年在縣城花 80 萬(wàn)買的期房，現(xiàn)在同小區(qū)的二手房 60 萬(wàn)都沒(méi)人要。這種 "買了就虧" 的案例多了，誰(shuí)還敢輕易下手？更別說(shuō)現(xiàn)在就業(yè)壓力大，大家都怕哪天沒(méi)了收入，房貸還不上。

這波樓市調(diào)整的影響，正在像多米諾骨牌一樣傳導(dǎo)。房企虧損倒閉，工地停工的消息越來(lái)越多；地方政府土地賣不出去，財(cái)政收入銳減，連公務(wù)員的工資都開始拖欠；建材市場(chǎng)、家具城、家電賣場(chǎng)也跟著冷清，以前逢年過(guò)節(jié)搞促銷人山人海，現(xiàn)在店員比顧客多。最慘的是那些在高位接盤的購(gòu)房者，尤其是投資客，眼睜睜看著房子貶值，想賣又賣不掉，每個(gè)月還得按時(shí)還房貸，真是欲哭無(wú)淚。

在我看來(lái)，現(xiàn)在的樓市正在經(jīng)歷一場(chǎng) "刮骨療毒" 式的調(diào)整，這既是危機(jī)也是轉(zhuǎn)機(jī)。

第一，三四線城市的樓市泡沫破了是好事。過(guò)去很多城市靠棚改貨幣化推高房?jī)r(jià)，脫離了當(dāng)?shù)氐娜丝诤彤a(chǎn)業(yè)支撐，這種虛高本來(lái)就不長(zhǎng)久?，F(xiàn)在庫(kù)存周期拉長(zhǎng)，其實(shí)是市場(chǎng)在擠泡沫，讓房?jī)r(jià)回歸合理水平。洛陽(yáng) 60 個(gè)月的去化周期雖然嚇人，但也說(shuō)明當(dāng)?shù)貥鞘写_實(shí)需要降溫了。

第二，房企洗牌是必然結(jié)果。那些靠高杠桿擴(kuò)張、只敢在三四線拿地的房企被淘汰，反而是好事?？纯船F(xiàn)在還能盈利的房企，比如保利、綠城，都是布局一二線核心城市、資金鏈穩(wěn)健的企業(yè)。這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)正在從 "野蠻生長(zhǎng)" 轉(zhuǎn)向 "精耕細(xì)作"。

第三，樓市分化會(huì)越來(lái)越明顯。不是所有三四線城市都不行，像徐州云龍區(qū)去化周期只有 12.8 個(gè)月，說(shuō)明有產(chǎn)業(yè)、有人口流入的區(qū)域依然有活力。未來(lái)的趨勢(shì)是：有產(chǎn)業(yè)支撐、人口流入的城市和區(qū)域會(huì)活得很好，而那些人口凈流出、產(chǎn)業(yè)空心化的城市，房子會(huì)越來(lái)越不值錢。

第四，地方政府不能再靠賣地過(guò)日子了。2023 年那么多救市政策效果不彰，說(shuō)明單純刺激樓市的老路走不通了。徐州通過(guò)城投公司拿地放緩供應(yīng)的做法值得借鑒，這說(shuō)明化解庫(kù)存需要新思路，而不是簡(jiǎn)單地鼓勵(lì)大家買房。

其實(shí)說(shuō)到底，房子終究是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。過(guò)去二十年樓市的黃金時(shí)代讓很多人產(chǎn)生了 "買房必賺" 的錯(cuò)覺(jué)，現(xiàn)在的調(diào)整恰恰是在糾正這種錯(cuò)覺(jué)。那些晚上亮燈率不足三成的小區(qū)，那些荒草叢生的新區(qū)，都在提醒我們：脫離了居住需求的房子，終究只是一堆鋼筋水泥。最后想問(wèn)大家一個(gè)問(wèn)題：你家小區(qū)現(xiàn)在的亮燈率是多少？你身邊有買房后后悔的朋友嗎？歡迎在評(píng)論區(qū)聊聊你的觀察。樓市的調(diào)整還在繼續(xù)，關(guān)注我，咱們一起看清形勢(shì)，讀懂樓市背后的真相。