文/謝逸楓

2024年廣州樓市特征基本為政策寬松、先抑后揚(yáng)和年底翹尾收官、止跌底部運(yùn)行和企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固及政策效應(yīng)持續(xù)性減弱、市場(chǎng)分化（一二手、區(qū)域、房?jī)r(jià)、成交、房企）和結(jié)構(gòu)性上漲及吸虹效應(yīng)的趨勢(shì)非常明顯。

政策寬松，基本已經(jīng)到天花板

廣州，是一線城市唯一取消七限的政策最寬松城市（限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限簽、限離、限企、限商?。B加房貸首付和利率及稅費(fèi)，收儲(chǔ)和城市更新貨幣化、公積金、人才和戶籍、購(gòu)房補(bǔ)貼、帶押過戶利好政策。

收儲(chǔ)、城市更新貨幣化的落地不如預(yù)期，成為廣州樓市止跌底部運(yùn)行、企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固、政策效應(yīng)和持續(xù)性減弱的根本原因，其次是二手房擠壓一手房，區(qū)域吸虹、預(yù)期和信心及居民收入和供求關(guān)系修復(fù)不如預(yù)期。

2025年政策更寬松，力度更大

總結(jié)現(xiàn)有廣州房地產(chǎn)政策的工具箱看，該出的政策已經(jīng)出來了。目前廣州房地產(chǎn)政策寬松已經(jīng)到天花板，未來的政策更寬松，力度更大，主要是在現(xiàn)有的政策上加碼、加力。另外是國(guó)家層面的出新房地產(chǎn)政策和配套政策。

2025年廣州房地產(chǎn)可能出的政策為個(gè)人所得稅減讓、人才和戶籍、購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金等政策加力。后續(xù)的新政策有待國(guó)家層面推出，例如貨幣政策的降準(zhǔn)降息，財(cái)政政策的收儲(chǔ)、城市更新貨幣化配套政策、商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存政策。

樓市先抑后揚(yáng)，年底翹尾收官

2024年廣州樓市呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的走勢(shì)，與政策的放松節(jié)奏同步，樓市真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)和成交拐點(diǎn)是在9月29日取消限購(gòu)政策開始，疊加首付和利率政策放松，10月樓市迅速升溫，成交猛增，堪稱調(diào)整三年以來歷史最高峰。

到11月廣州市商品住宅成交量同比保持高位運(yùn)行，最值得注意的是商品住宅環(huán)比下降回落降溫，政策持續(xù)力減弱。11月22日、26日稅收、公積金政策調(diào)整，12月稅收政策實(shí)施，商品住宅成交再升溫的現(xiàn)象，又現(xiàn)峰回路轉(zhuǎn)之勢(shì)。

國(guó)策的數(shù)據(jù)顯示，2024年1月-11月廣州商品住宅（不含保障性住房）成交面積為691.1萬㎡，同比下降8.9%。商品住宅（不含保障性住房）成交套數(shù)為62609套，同比下降9.8%，按照100平方米/套，共626萬平方米。

2024年11月，廣州商品住宅（不含保障性住房）成交面積為90.47萬㎡，環(huán)比下降18.24%，同比增長(zhǎng)55.39%。商品住宅（不含保障性住房）成交套數(shù)為8298套，環(huán)比下降20.32%，同比增長(zhǎng)58.45%。

2024年1月-11月廣州新建住宅價(jià)格累計(jì)無變化，漲幅同比收窄0.10%。越秀區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)為廣州商品住宅（不含保障性住房）成交均價(jià)最高區(qū)域。其中2024年11月廣州新建住宅均價(jià)24683元/㎡，環(huán)比下跌0.02%，同比上漲0.06%。

2024年1月-11月廣州二手商品住宅成交面積為693.1萬㎡，同比下降 10.2%。二手商品住宅成交套數(shù)為74845套，同比下降10.1%。2024年1月-11月，廣州二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌5.40%，漲幅較去年同期收窄4.40%。

2024年11月，廣州二手住宅均價(jià)36973元/㎡，環(huán)比下跌0.26%，跌幅較上個(gè)月持平，同比下跌5.79%，跌幅較去年同期擴(kuò)大4.55%。說明二手商品住宅成交、房?jī)r(jià)都比一手房高，但是一手房的房?jī)r(jià)上漲。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至2024年12月15日廣州商品住宅成交4247套，已達(dá)成11月成交規(guī)模的一半。到12月15日廣州一手住宅網(wǎng)簽面積達(dá)為737萬平方米。截止至第50周商品住宅存量面積下降至1095.3萬㎡，去化周期17.24個(gè)月。

市場(chǎng)分化，結(jié)構(gòu)性上漲，吸虹效應(yīng)

市場(chǎng)分化、結(jié)構(gòu)性上漲、吸虹效應(yīng)貫穿2024年廣州樓市全年，堪稱最大市場(chǎng)特征，其中一二手分化、區(qū)域分化、房?jī)r(jià)分化、成交分化、房企分化、土地市場(chǎng)分化，六大分化是市場(chǎng)最具體的表現(xiàn)，其次是結(jié)構(gòu)性上漲、吸虹效應(yīng)，是第二、三大特征。

市場(chǎng)分化，結(jié)構(gòu)性上漲，吸虹效應(yīng)，不僅是廣州樓市如此，放眼全國(guó)樓市亦是如此。不管是一線城市、二線城市、三四線城市，都是如此。產(chǎn)生的根本原因是區(qū)域供需不平衡、資源分配不平衡、市場(chǎng)供應(yīng)和產(chǎn)品類型成交不平衡。

2025年市場(chǎng)分化，結(jié)構(gòu)性上漲，吸虹效應(yīng)再現(xiàn)

市場(chǎng)分化，結(jié)構(gòu)性上漲，吸虹效應(yīng)將再現(xiàn)，將貫穿2025年廣州樓市全年，主要是區(qū)域供需不平衡、資源分配不平衡、市場(chǎng)供應(yīng)和產(chǎn)品類型成交不平衡的問題，短期內(nèi)無法解決，例如供需關(guān)系的波動(dòng)無法短期內(nèi)撫平。

最大的問題是房企信用風(fēng)險(xiǎn)、保交房壓力，商品房庫(kù)存依然高、二手房掛牌量依然大、市場(chǎng)預(yù)期和入市信心及居民收入的修復(fù)緩慢、購(gòu)房的需求挖掘和釋放持續(xù)性不強(qiáng)，這將是2025年樓市必須面對(duì)的問題。

土地市場(chǎng)先抑后揚(yáng)，年底翹尾收官

2024年廣州土地市場(chǎng)的表現(xiàn)依然為先抑后揚(yáng)，年底翹尾收官，與政策放松、銷售成交回暖、土地出讓規(guī)則的調(diào)整同步，9月、10月、11月、12月廣州土地市場(chǎng)的高地價(jià)、高溢價(jià)、地王，民企出現(xiàn)，成為全年火爆的表現(xiàn)。

12月廣州將有23宗涉宅地塊出讓，起拍總金額超過250億元。在2024年上半年廣州總共才成交了4宗宅地，收金65億元，而在前11個(gè)月，廣州共27宗宅地成交，成交金額勉強(qiáng)突破500億元。

截至12月19日廣州出讓經(jīng)營(yíng)性用地吸金675億元，僅占2023全年總出讓金的57%。12月成交火爆，17天賣出18宗地，成交金額達(dá)137.8億元，比上月增加62億元。剩下5宗宅地中天河員村絹麻廠地塊起拍價(jià)達(dá)到單價(jià)5萬/平。

2025年土地市場(chǎng)更火更熱

2024年廣州商品住宅用地總體收緊，截至12月19日廣州出讓經(jīng)營(yíng)性用地吸金675億元占2023年的57%。2021年-2023年商品住宅用地成交、金額發(fā)表為78宗/1779億元、47宗/1221億元、43宗/1183億元。

預(yù)計(jì)2025年土地市場(chǎng)更火更熱，延續(xù)2024年12月土拍成交火爆行情，一方面是土地出讓規(guī)則的調(diào)整，房企拿地投資開發(fā)的溢價(jià)提高，積極性提高。另外一方面是房企在土地市場(chǎng)補(bǔ)窗的預(yù)期強(qiáng)烈。同時(shí)樓市的回暖。

民企加入央國(guó)企和地方國(guó)企的土地拍賣競(jìng)爭(zhēng)中。2024年12月民企開始拿地。綠城、南通亞倫、萬科等民企紛紛參與廣州土拍，這是對(duì)廣州樓市未來看好、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的積極信號(hào)。

高品質(zhì)、黃金段的中心區(qū)地塊集中供應(yīng)，尤其是天河、海珠、白云區(qū)、荔灣區(qū)土地供應(yīng)占主力。2025年廣州計(jì)劃供應(yīng)32宗土地，涉及7個(gè)行政區(qū)，天河區(qū)11宗地，白云區(qū)10宗地塊，荔灣區(qū)、海珠區(qū)和番禺區(qū)的重點(diǎn)地塊。

止跌底部運(yùn)行，企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，政策效應(yīng)持續(xù)性減弱

剛剛過去的10月份，廣州在新政的刺激下，11月樓市狂飆出兩年最佳成績(jī)單，新房自2023年3月以來首次成交破萬套。最終成績(jī)單說明，廣州樓市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)止跌，呈現(xiàn)底部運(yùn)行的趨勢(shì)，但企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，政策效應(yīng)持續(xù)性減弱。

目前樓市沒穩(wěn)住，成交量止跌底部階段，沒有企穩(wěn)，房?jī)r(jià)則是止跌筑底階段，沒有見底。房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)判斷標(biāo)準(zhǔn)是銷售成交量保持6個(gè)月-9個(gè)月的持續(xù)回升，帶動(dòng)房?jī)r(jià)保持6個(gè)月-9個(gè)月以上的持續(xù)上漲，不是斷斷續(xù)續(xù)的起起伏伏的短暫行情。

2024年10月、11月、12月的廣州商品住宅成交、二手住宅成交量上升，主要是政策刺激的短期集中放量效果，不過，政策效應(yīng)的持續(xù)性減弱，11月成交量降溫，呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的現(xiàn)象。12月回升，預(yù)計(jì)2025年1月、2月回落。

2024年9月、10月、11月的廣州商品住宅成交房?jī)r(jià)分別下降0.9%、下降0.7%、下降0.3%、二手住宅房?jī)r(jià)分別下降1.1%、下降0.4%、下降0.4%。房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅收窄，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的因素，大戶型、高價(jià)樓盤集中供應(yīng)和成交，拉高價(jià)格指數(shù)。

其次是限價(jià)、限簽政策的取消，帶來價(jià)格的總體上漲收窄。三是樓市政策的邊際效應(yīng)帶來的短期市場(chǎng)效果，所謂的成交集中釋放。四是不排除網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性因素。因此，廣州房?jī)r(jià)處于止跌筑底階段，沒有見底。

住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年11月廣州新房和二手房成交量繼續(xù)保持在高位，一二手房單月賣出2.1萬套房。11月廣州市一手住宅網(wǎng)簽面積90.02萬㎡，同比大幅增長(zhǎng)53.2%。網(wǎng)簽8304套，環(huán)比下降20%，全年中僅次于10月份的10418套。

2024年11月廣州二手住宅網(wǎng)簽面積124.12萬㎡，同比增長(zhǎng)2.5%，環(huán)比下降1.3%，處于近兩年高位水平。網(wǎng)簽13044套，跟10月一樣，繼續(xù)保持在單月1.3萬+套，是全年月平均11434套的114.1%?？傮w看一二手住宅市場(chǎng)降溫。

住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年11月廣州市一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)3.17萬元/㎡，環(huán)比下降1.3%。二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)2.18萬元/㎡，環(huán)比上漲0.2%。說明廣州一手住宅網(wǎng)量?jī)r(jià)齊跌，以價(jià)換量的趨勢(shì)延續(xù)，但是呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)的跡象信號(hào)。

廣州二手住宅量?jī)r(jià)上漲，一定程度上說明市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的上漲、成交復(fù)蘇比較明顯，由于高價(jià)、大戶型樓盤、戶型的供應(yīng)和成交，拉高平均價(jià)，加上網(wǎng)簽滯后性、限價(jià)和限簽的政策取消影響，呈現(xiàn)短期上漲的現(xiàn)象。

總體來看，廣州樓市呈現(xiàn)止跌底部運(yùn)行的趨勢(shì)，企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，政策效應(yīng)持續(xù)性減弱。廣州新房成交量、房?jī)r(jià)沒有完全止跌回穩(wěn)，短期的政策刺激效應(yīng)，但持續(xù)性弱，量?jī)r(jià)波動(dòng)明顯，說明成交量止跌，房?jī)r(jià)沒有見底。

一系列利好政策持續(xù)發(fā)布和快速落地，繼上10月突破1萬套之后，11月廣州市二手住宅網(wǎng)簽量再次“破萬”，創(chuàng)下自2023年4月以來新高。11月廣州二手房市場(chǎng)較為活躍，當(dāng)前二手房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌筑底跡象比較明顯，呈現(xiàn)止跌底部運(yùn)行。

背后最大的原因是結(jié)構(gòu)性變化，其次是供求關(guān)系未完全逆轉(zhuǎn)，一二手住宅庫(kù)存高，去化周期依然高。11月末去化周期，呈現(xiàn)小幅度縮短。截至2024年11月末，廣州一手住宅庫(kù)存面積1078.77萬㎡，比10月末減少3.6%。

去庫(kù)存周期16.9個(gè)月，比10月末縮短1.6個(gè)月，年內(nèi)首次回落到18個(gè)月以內(nèi)。截至2024年11月末，廣州市二手住宅掛牌量為13.51萬套，比10月末減少1.9%，去庫(kù)存周期14.9個(gè)月，比10月末有所縮短。

廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2024年11月（2024年10月26日至11月25日），廣州市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)和網(wǎng)簽面積分別為11418宗和110.99萬平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)10.01%和11.35%，同比分別增長(zhǎng)12.14%和8.71%。

10月（2024年9月26日至10月25日）廣州市二手住宅網(wǎng)簽10379宗，環(huán)比增長(zhǎng)22.49%，同比增長(zhǎng)10.87%。1月至11月（2023年12月26日至2024年11月25日），二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽99287套、987.22萬平，同比分別增長(zhǎng)0.08%和下降0.12%。

2025年市場(chǎng)止跌底部運(yùn)行，止跌回穩(wěn)預(yù)期增強(qiáng)

未來一年廣州樓市的走勢(shì)因素來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌底部運(yùn)行將會(huì)延續(xù)到2025年，止跌回穩(wěn)預(yù)期增強(qiáng)，政策方面重點(diǎn)是落實(shí)收儲(chǔ)和城市更新貨幣化，新的政策是稅收和貸款首付及利率加碼、商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存政策出臺(tái)。

影響2025年的樓市因素來看，一是政策落地方面，已經(jīng)出臺(tái)的收儲(chǔ)和城市更新貨幣化政策的落地實(shí)施，及配套政策的跟進(jìn)和市場(chǎng)效果有待觀察。原有政策的加力空間限制，余地還有。二是容積率收緊和新增房貸利率上調(diào)的規(guī)模。

為了去庫(kù)存和控制產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，高使用率的“超新規(guī)”即將收緊的趨勢(shì)，2025年起出讓的宅地，陽(yáng)臺(tái)占比將會(huì)嚴(yán)控在20%內(nèi)。除了已出讓或已掛牌的超新規(guī)地塊，可能再無其他超新規(guī)產(chǎn)品面市。如果繼續(xù)搞超新規(guī)產(chǎn)品，可能不利于去庫(kù)存。

隨著房貸還款減少、利息差、銀行房貸余額有限，房貸利率已經(jīng)率先收緊。廣州新增房貸利率將上調(diào)至3%，結(jié)束2字頭時(shí)代。目前2.95%的房貸利率是銀行的盈虧點(diǎn)，如果再下調(diào)，比公積金貸款利率還低，銀行會(huì)虧損。

三是供求關(guān)系未逆轉(zhuǎn)，2024年12月的庫(kù)存增高、去化周期上升，10月-12月成交量集中放量之后，政策效應(yīng)減弱，成交現(xiàn)降溫趨勢(shì)。四是政策挖掘需求效應(yīng)減弱，剛性需求（首先和改善）持續(xù)性增多效應(yīng)減弱，投資屬性難刺激。

合富研究數(shù)據(jù)顯示，2024年1月-11月外地購(gòu)房者同比增加7%至8%，單價(jià)在10萬-20萬元以上的豪宅以及總價(jià)在5000萬元以上，過億元的豪宅成交情況較好，一定程度證明頂豪的優(yōu)質(zhì)資源帶來的增值投資能力和投資屬性存在，問題改善為主。

五是預(yù)期（房?jī)r(jià)、地價(jià)、市場(chǎng)）趨弱復(fù)蘇，信心不足和居民收入的修復(fù)緩慢，加上房企的信用風(fēng)險(xiǎn)和保交房的問題一直沒有徹底的解決，都會(huì)影響到市場(chǎng)止跌底部運(yùn)行的時(shí)間拉長(zhǎng)，止跌回穩(wěn)的預(yù)期。

六是房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，主要是政策效應(yīng)持續(xù)性減弱，呈現(xiàn)市場(chǎng)分化、一二手倒掛，結(jié)構(gòu)性、吸虹效應(yīng)的變化有關(guān)，其次是供求關(guān)系、預(yù)期和信心及房地產(chǎn)未出清，風(fēng)險(xiǎn)未完全逆轉(zhuǎn)。