2月，《長沙2025年重點(diǎn)建設(shè)項目清單》新鮮出爐。長沙國際會展新城，這座規(guī)劃面積30平方公里的新城即將迎來價值裂變。

2025年，雅禮中學(xué)東校區(qū)將于金秋9月敲響開學(xué)鐘聲，長沙杉杉奧特萊斯廣場同步開啟高端消費(fèi)新紀(jì)元，瀏陽河風(fēng)光帶（勞動?xùn)|路-柞山港段）建成生態(tài)休閑示范區(qū)，智慧能源站構(gòu)建綠色低碳新范式。

隨著四大標(biāo)桿配套的全面落地，一個集國際會展、總部經(jīng)濟(jì)、生態(tài)宜居于一體的城市新中心正加速崛起。

01黃金半徑里的全維價值圖譜

1.教育高地的虹吸效應(yīng)

在教育資源的戰(zhàn)略布局上，長沙國際會展新城規(guī)劃了24所公立中小學(xué)，配套中小學(xué)學(xué)位高達(dá)4.58萬個，教育密度位于全市前列。

目前，片區(qū)南側(cè)12年高端教育體系已全面成型——雅禮中學(xué)東校區(qū)2025年秋季即將迎來首批學(xué)子，雅禮會展學(xué)校也將于2026年投入使用。

與此同時，育英會展小學(xué)、雅禮洋湖會展中學(xué)、長郡會展中學(xué)以及蘇州外國語學(xué)校（高端私立學(xué)校）的布局，也使得片區(qū)北側(cè)12年高端教育體系同步完善。

一南一北兩大全學(xué)齡教育高地的形成，為片區(qū)居民提供了更加多元化的優(yōu)質(zhì)教育選擇空間。

2. 商業(yè)能級的迭代躍升

根據(jù)公開信息顯示，2025年9月，長沙杉杉奧特萊斯廣場即將亮相，這標(biāo)志著長沙國際會展新城的商業(yè)格局迎來跨越性質(zhì)變。

它正好與片區(qū)內(nèi)的運(yùn)達(dá)會展灣高端商業(yè)集群相呼應(yīng)，進(jìn)一步完善區(qū)域高端商業(yè)，極大提升片區(qū)商業(yè)的輻射范圍和影響力。

長沙杉杉奧特萊斯廣場項目效果示意圖

3. 立體交通的時空革命

"五位一體"交通體系正重塑片區(qū)空間格局。外部交通實現(xiàn)“空鐵一體”，片區(qū)內(nèi)規(guī)劃多條軌道交通線路，不僅能高效實現(xiàn)長沙東西、南北向全方位輻射，還可無縫對接全省、全國乃至全球。

目前片區(qū)內(nèi)地鐵2號、4號線已建成通車，串聯(lián)了長沙城市商圈及人口密度最高的區(qū)域中心。同時，根據(jù)《長沙2025年重點(diǎn)建設(shè)項目清單》，已建成通車的磁浮快線新增的站點(diǎn)工程有望年內(nèi)動工，并將實現(xiàn)公交化運(yùn)營。

新增5個站點(diǎn)中，有3個位于位于長沙國際會展新城國際交流區(qū)，分別為國展路站、高塘坪路站、東四路站（均為暫定名）。

磁浮站點(diǎn)的增加，將極大方便片區(qū)居民出行，進(jìn)一步強(qiáng)化長沙國際會展新城片區(qū)“空鐵一體”區(qū)位優(yōu)勢，推動片區(qū)提質(zhì)發(fā)展。

在內(nèi)部交通方面，片區(qū)已形成“五橫五縱一環(huán)”的完善路網(wǎng)體系，全面貫通，交通便捷性顯著提升。同時，人均道路占有面積高達(dá)17.7平方米，遠(yuǎn)超城市平均水平，充分體現(xiàn)了片區(qū)的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃與宜居性。

4. 生態(tài)與健康的雙重保障

在生態(tài)資源方面，“一帶一軸一洲一濕地”，四大標(biāo)志性生態(tài)工程共同構(gòu)成了長沙國際會展新城的四張響亮名片。

根據(jù)規(guī)劃，片區(qū)綜合容積率僅為0.87。人均綠地面積高達(dá)16.95㎡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先國家生態(tài)園林城市標(biāo)準(zhǔn)（8平米/人）。是當(dāng)之無愧的低密低容、生態(tài)宜居、產(chǎn)城融合發(fā)展的國際新城。

更具前瞻性的是，規(guī)劃中的三甲醫(yī)院（香樟醫(yī)院），將帶來不少于1000個床位。將與省婦幼光達(dá)院區(qū)構(gòu)建起"15分鐘醫(yī)療圈"，合力推動片區(qū)醫(yī)療資源升級。

02市場進(jìn)化論中的價值密碼

1. 需求結(jié)構(gòu)的質(zhì)變升級

數(shù)據(jù)顯示，片區(qū)新建商品住宅成交均價在2023年突破至15561元/㎡，較2019年上漲172%。價格漲幅領(lǐng)跑長沙，印證市場對品質(zhì)住區(qū)的強(qiáng)烈認(rèn)可。

同時，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，從剛需為主到高端別墅、大平層頻出。片區(qū)內(nèi)160㎡以上改善型產(chǎn)品占比持續(xù)攀升，在2023年高達(dá)53%。

2024年運(yùn)達(dá)會展灣單盤勁銷11億元，吸引了全國高凈值人群。其空中別墅產(chǎn)品，單套成交總價突破1200萬元，帶動長沙普宅市場千萬級頂豪項目破零，印證了高端客群對片區(qū)價值的認(rèn)可。

2. 產(chǎn)品創(chuàng)新的范式革命

片區(qū)內(nèi)集聚運(yùn)達(dá)、萬科、城發(fā)恒偉等一線房企，以前沿理念打造第四代住宅、零碳社區(qū)等標(biāo)桿產(chǎn)品。

城發(fā)恒偉壹中心打造綠色零碳示范住區(qū)，利用可再生能源，配置集中供暖和供冷系統(tǒng)，以水為媒介傳輸，實現(xiàn)恒溫、恒濕、恒靜、恒凈；運(yùn)達(dá)會展灣引入第四代住宅理念，打造垂直森林體系。這些創(chuàng)新推動片區(qū)住宅科技含量上漲，重新定義居住標(biāo)準(zhǔn)。

（城發(fā)恒偉壹中心集中功能示意圖）

值得關(guān)注的是，片區(qū)規(guī)劃常住人口40萬的藍(lán)圖正在加速兌現(xiàn)：依托會展經(jīng)濟(jì)、總部基地創(chuàng)造的6.8萬個就業(yè)崗位，配合雅禮、長郡系名校教育磁場，正形成"以產(chǎn)聚人、以城留人"的良性循環(huán)，鑄就長沙新的人口增長極。

03優(yōu)質(zhì)金地塊的魅力解密

2025年，長沙國際會展新城重點(diǎn)推介了9宗優(yōu)質(zhì)地塊，涵蓋杜家坪地鐵站周邊、國際交流區(qū)、及瀏陽河畔三大區(qū)域。

其中杜家坪TOD地塊憑借雙地鐵口和“雙書包”教育配套，規(guī)劃高端低密社區(qū)；國際交流區(qū)以運(yùn)達(dá)會展灣雙生地塊為核芯，依托成熟的國際化配套和高端教育資源，打造品質(zhì)住區(qū)標(biāo)桿；瀏陽河畔地塊則以1.8容積率和10公里黃金岸線為核芯，塑造城市理想棲居范本。

這些地塊地理位置優(yōu)越，配套資源豐富，將進(jìn)一步推動片區(qū)價值提升，助力長沙國際會展新城成為城市副中心的核芯增長極。

杜家坪TOD——“雙書包“配套項目

作為長沙國際會展新城“超級中央商務(wù)軸”上的戰(zhàn)略地塊，N08-E21/E32以雙地鐵口（2/4號線光達(dá)站、4號線杜家坪站）為核芯支點(diǎn)，構(gòu)建“30分鐘全城通勤圈”。

值得關(guān)注的是，地塊1公里半徑內(nèi)規(guī)劃清水塘公園、光達(dá)公園、中軸公園、金鳳公園四大生態(tài)矩陣，疊加2公里內(nèi)8000畝畫田垸濕地與10公里瀏陽河風(fēng)光帶，形成“出則繁華、入則自然”的稀缺生活場景。

教育配套方面，地塊有望地塊納入雅禮中學(xué)東校區(qū)（2025年開學(xué)）與雅禮會展學(xué)校（2026年開學(xué)）雙學(xué)區(qū)范圍（具體以教育局官方信息為準(zhǔn)），妥妥的“雙書包”地塊。將采用“本部直管、師資共享”模式，實現(xiàn)從小學(xué)到高中的全鏈條教育覆蓋。

宗地容積率2.0的規(guī)劃指標(biāo)，可規(guī)劃“疊墅+洋房”組合，為打造高端低密社區(qū)預(yù)留充足空間。

N08-E07-1商業(yè)地塊位于雙地鐵口交匯位置，據(jù)統(tǒng)計，2024年長沙地鐵每日的平均人流量達(dá)到44.7萬人次。地塊坐擁2/4號線雙地鐵交匯（光達(dá)站+杜家坪站），日均客流量達(dá)8萬人次，占長沙軌交全網(wǎng)流量的18%。

結(jié)合規(guī)劃中的磁浮快線高坪塘路站（年內(nèi)啟動），未來將形成“三軌交匯”格局，承接年均超百場會展帶來的高端商務(wù)客流。

2023年片區(qū)住宅成交均價突破1.5萬元/㎡，較2019年上漲172%，高凈值客群占比高。運(yùn)達(dá)會展灣商業(yè)集群（在建）已吸引路易威登、愛馬仕等頂奢品牌簽約，預(yù)示片區(qū)商業(yè)能級躍升。

疊加長沙杉杉奧特萊斯廣場（2025年9月亮相）的虹吸效應(yīng)，將升級為“流量變現(xiàn)”的黃金入口。建議該宗地與長沙杉杉奧特萊斯廣場做到消費(fèi)分級，形成“快時尚+輕奢+頂奢”消費(fèi)閉環(huán)。

國際交流區(qū)——運(yùn)達(dá)會展灣雙生地塊

長沙國際會展新城的國際交流區(qū)，堪稱發(fā)展成熟度最高的板塊。這里作為國際化配套核心，匯聚了多元且高端的資源。

此次重點(diǎn)推介的N07-B25/B28地塊北側(cè)即為板塊紅盤運(yùn)達(dá)會展灣項目。運(yùn)達(dá)會展灣項目自2023年入市以來，月均流速達(dá)0.93萬方，連續(xù)兩年銷售額排長沙市前列。銷售單價在今年1月突破至20992元/㎡。

N07-B25/B28地塊無論是地理位置，還是地塊指標(biāo)，都與其極其相似。運(yùn)達(dá)集團(tuán)去年11月摘得的[2024]長沙市070號地塊，同樣是2.5的容積率，很大概率將作為運(yùn)達(dá)會展灣項目的一部分進(jìn)行開發(fā)。

從指標(biāo)來看，地塊2.5容積率可規(guī)劃小高層+洋房組合。建議借鑒成都七一森林城市花園模式，通過戶均6㎡空中庭院、130%立面綠化率等第四代住宅設(shè)計，打造“立體生態(tài)住區(qū)”標(biāo)桿。

具體來看地理位置，宗地東側(cè)緊鄰規(guī)劃中的磁浮快線新增站點(diǎn)高坪塘路站，年內(nèi)啟動建設(shè)。1公里半徑內(nèi)集聚長郡會展中學(xué)（市屬高中）、雅禮洋湖會展中學(xué)（已開學(xué)）等多所重點(diǎn)名校。

此次地塊與運(yùn)達(dá)項目形成“南北品質(zhì)住區(qū)聯(lián)動”，可共享其商業(yè)集群、五星級酒店等高端配套，進(jìn)一步強(qiáng)化資產(chǎn)保值預(yù)期。運(yùn)達(dá)集團(tuán)四次摘地形成的“會展灣現(xiàn)象”，已帶動區(qū)域二手房溢價率較周邊高出18%。

作為長沙國際會展新城國際交流區(qū)的核芯商業(yè)地塊，N07-C19-1地塊3公里范圍內(nèi)已交付小區(qū)包括運(yùn)達(dá)會展灣、萬科天空之城等高端項目，常住人口超5萬人，且片區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模達(dá)40萬，客群流量有保障。

另外，片區(qū)規(guī)劃“超級中央商務(wù)軸”，沿線布局自貿(mào)總部、國際科創(chuàng)等產(chǎn)業(yè)集群，預(yù)計導(dǎo)入78萬高收入產(chǎn)業(yè)人口，將推動社區(qū)商業(yè)向“白領(lǐng)經(jīng)濟(jì)+家庭消費(fèi)”復(fù)合模式升級。

低密濱水住區(qū)范本

作為長沙主城最后的濱河低密珍藏，N09-A10/B04/B07組團(tuán)地塊以1.8容積率+10公里黃金岸線的頂配基因，疊加“會展芯+生態(tài)核”的雙重紅利，將掀起一場關(guān)于城市理想棲居的價值革命。

地塊與10公里瀏陽河風(fēng)光帶無縫銜接，東側(cè)的濱河公園（即將啟動建設(shè)）將打造包含濕地棧道、星空露營基地、水上運(yùn)動中心的復(fù)合型生態(tài)空間，與磨盤洲生態(tài)公園、光達(dá)公園形成“一河三園”生態(tài)矩陣。

交通方便，宗地距離臨近地鐵4號線杜家坪站，出行便捷。距離高鐵站約2公里，僅需5分鐘車程；通過香樟東路直達(dá)黃花機(jī)場，15分鐘即可抵達(dá)，形成了高效立體的交通網(wǎng)絡(luò)。

參照運(yùn)達(dá)會展灣六期河景大平層18000-23000元/㎡的售價，宗地1.8的容積率，可打造“疊墅+洋房”產(chǎn)品，將推動片區(qū)售價再創(chuàng)新高。?

站在2025年，長沙國際會展新城已積蓄澎湃動能。隨著更多高能配套的落地，價值投資的黃金窗口期開啟。當(dāng)教育磁場、交通核爆點(diǎn)、商業(yè)新極核三重勢能疊加釋放之時，搶占先機(jī)就是把握未來。

來源/克而瑞湖南區(qū)域

撰寫/羅麗

審核/劉芳、蔡嫣