近日，美的置業(yè)發(fā)布2024業(yè)績報告，給出了一份當(dāng)下房企“逆勢突圍”的樣本。公司全年營收達(dá)37.3億元，同比增長33%；歸母核心凈利潤5.0億元，同比增長25%，毛利率提升至35.7%……各項數(shù)據(jù)可圈可點，憑借戰(zhàn)略定力與業(yè)務(wù)重構(gòu)，美的置業(yè)展現(xiàn)出穿越周期的強勁增長動能。

當(dāng)前，美的置業(yè)首個代建項目東城·美的東望府已亮相無錫，除此之外，美的置業(yè)也已在徐州、貴州、洛陽等城市簽署多個代建項目，開啟輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型新篇章。

值此美的置業(yè)進入無錫十周年之際，我們對話美的置業(yè)滬蘇公司總經(jīng)理敖先珍，從戰(zhàn)略升維、城市深耕到未來布局，解碼美的置業(yè)從“規(guī)模追趕”到“價值引領(lǐng)”的轉(zhuǎn)型邏輯，探尋土地之上的發(fā)展密碼。

（無錫東望府）

01、戰(zhàn)略升維：輕重并舉穿越周期

記者：作為民營房企中少數(shù)實現(xiàn)穩(wěn)健增長的標(biāo)桿，美的置業(yè)近年來的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型備受關(guān)注。在行業(yè)深度調(diào)整期，美的置業(yè)如何通過戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型應(yīng)對市場變局？如何順利穿越周期？

敖先珍：行業(yè)的變革倒逼企業(yè)重新定義生存邏輯。面對行業(yè)長期調(diào)整，企業(yè)需兼具“順勢而為”的敏捷與“逆勢破局”的定力。我們選擇了輕重結(jié)合的路徑，正如公司董事會主席、執(zhí)行董事郝恒樂在2024年度業(yè)績會上說的：“我們會全面發(fā)力，輕重結(jié)合，充分發(fā)揮公司的品牌、資金和美的體系里產(chǎn)業(yè)的協(xié)同優(yōu)勢?！?/p>

對我們來說，“輕重并舉”不是選擇題，而是必答題。美的置業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，本質(zhì)是從“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“價值創(chuàng)造”，核心在于依托集團的制造業(yè)基因，通過業(yè)務(wù)重組，從“增量開發(fā)”轉(zhuǎn)向“存量運營”，形成開發(fā)服務(wù)、物管服務(wù)、資產(chǎn)運營、房地產(chǎn)科技四大業(yè)務(wù)矩陣。

（佛山上華智能智造產(chǎn)業(yè)園）

其次，多元化增儲，錨定高價值“糧倉”是戰(zhàn)略落地的根基。我們在堅持城市深耕的同時，將加快“城市換倉”動作。

具體而言，我們將通過多元化增儲模式（包括TOD、產(chǎn)業(yè)勾地、國企合作、城市更新等），向核心城市聚焦，持續(xù)提升土地儲備面積占比；后期，我們滬蘇公司也將聚焦長三角高能級城市，比如：上海、蘇州、無錫等地，以“城市服務(wù)商”的角色，深度參與這些城市的更新和發(fā)展，實現(xiàn)土地儲備與城市勢能的深度綁定。

最后做精代建賽道，尋求新一輪增長機遇。在房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整階段的大背景下，因其獨特的商業(yè)模式和較低的風(fēng)險特性，代建業(yè)務(wù)迅速成為諸多房企眼中的“香餑餑”，代建看似門檻低，實則對企業(yè)的全鏈條能力要求極高，以東城·美的東望府為例，這是我們首個代建項目，也是集團戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的標(biāo)桿實踐。

滬蘇公司作為轉(zhuǎn)型先鋒，通過輸出品牌、產(chǎn)品力、高效的開發(fā)效率和全周期管理能力，與東城集團實現(xiàn)了資源互補，共同為錫東人民帶來高品質(zhì)的豪宅作品。

（無錫）

02、擇高而立：“城市換倉”背后的價值重構(gòu)

記者：剛剛您提到“城市換倉”是城市深耕策略的核心，如何理解這一概念？滬蘇公司的具體實踐是什么？

敖先珍：當(dāng)前政策暖風(fēng)頻吹，經(jīng)歷周期波動的房地產(chǎn)行業(yè)，土拍市場和銷售市場，均出現(xiàn)了明顯的分化、背離之勢，盲目擴儲已成過去式，有限的資金必須用在更加安全、更加核心的土地資源上。

所謂“城市換倉”，本質(zhì)是跳出“以量取勝”的慣性思維，轉(zhuǎn)向“以質(zhì)換倉”，其核心邏輯是：用城市紅利對沖行業(yè)周期風(fēng)險。

所以，一方面我們通過退出低效地塊、置換優(yōu)質(zhì)資源，實現(xiàn)土儲結(jié)構(gòu)升級，另一方面，持續(xù)深耕城市，提升核心城市優(yōu)質(zhì)土儲占比，為城市提供更高附加值的人居解決方案，實現(xiàn)對高能級城市的深度價值挖掘。

長三角是中國經(jīng)濟最活躍的板塊之一，而滬蘇公司聚焦的上海、無錫、蘇州等城市，不僅具備強經(jīng)濟韌性，更在產(chǎn)業(yè)升級、人口導(dǎo)入、政策紅利等方面優(yōu)勢顯著，這對地產(chǎn)行業(yè)來說是極大的助力支持。

以無錫為例，其人均消費力、城市配套成熟度、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型速度均位居全國前列，我們通過持續(xù)深耕，落子十五個項目，推動了無錫的人居升級與城市更新。

• 2016年，我們把5M智能化社區(qū)引入無錫，在錫東打造公園天下；

• 2021年，山水拾澗創(chuàng)新性地打造了首個折疊園林；

• 2022年，云璟提前預(yù)判改善需求，用更加升級的“AI智慧社區(qū)”領(lǐng)跑空間智能新賽道，

• 同期云開東方以宋風(fēng)美學(xué)破局，在同質(zhì)化競爭中撕開缺口……

（無錫城市發(fā)展推介會）

也正是對產(chǎn)品的精鉆細(xì)研，2022年我們以32.6億進入無錫前十，2023年以近50億銷售額拿下無錫全口徑第一；2024年，我們穩(wěn)居全市前三，也是榜單前5家公司里唯一的民營企業(yè)，我們的云璟、云開東方兩個項目在錫山區(qū)長期霸榜前二，山水拾澗、桂語云間也在濱湖區(qū)穩(wěn)居前列。

同時，我們在無錫的每個作品都收獲了過硬口碑。

• 公園天下交付十年，業(yè)主滿意度依舊能達(dá)到97%；

• 國賓府以實景超越效果圖的兌現(xiàn)力，成為行業(yè)佳話；

• 云樾、云開東方以96%以上的交付滿意度，占據(jù)無錫改善市場前列。

（美的置業(yè)在無錫）

03、十年無錫路：深耕錫東的“共生密碼”

記者：今年是美的置業(yè)進入無錫十周年，我發(fā)現(xiàn)美的置業(yè)落子無錫15個項目，有6個都在錫東新城，包括最新的東望府項目，為何我們選擇錫東新城作為戰(zhàn)略重心？

敖先珍：錫東新城作為無錫“東進戰(zhàn)略”核心，是我們在無錫最重要的戰(zhàn)略布局區(qū)域，這個選擇基于對區(qū)域發(fā)展的長期看好。錫東新城這幾年的發(fā)展速度令人贊嘆，我個人有五點感受比較深：

一是城市的快速發(fā)展。錫東新城九里倉輕文旅街區(qū)、映月天地商業(yè)廣場等多個繁華商圈，滿足居民多元化休閑購物需求。同時擁有多條快速路網(wǎng)，高鐵約4小時貫通京滬雙核，約1小時覆蓋杭寧都市圈，有效延展“生活圈”半徑。

（無錫東站）

二是產(chǎn)業(yè)的強勁發(fā)展。人形機器人、合成生物、精準(zhǔn)醫(yī)療、新能源、航空航天等一系列蘊藏新質(zhì)生產(chǎn)力的前沿產(chǎn)業(yè)加速崛起，產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展會帶來一大批高新技術(shù)人才的入駐。

（錫東新城）

三是教育的全面布局。名校資源為區(qū)域價值加分，錫山實驗小學(xué)文潤校區(qū)、天一實驗學(xué)校文景校區(qū)、天一實驗學(xué)校、錫東高級中學(xué)、無錫學(xué)院等，實現(xiàn)從幼兒園到大學(xué)一站式教學(xué)體系。

（天一實驗學(xué)校）

四是生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越。錫東打造了九里河濕地公園、映月湖中央公園、吼山森林公園等生態(tài)配套，綠化率高達(dá)40%。

（映月湖公園）

五是政策的紅利疊加。無錫市“十四五”規(guī)劃，明確錫山“產(chǎn)城融合示范區(qū)”定位，產(chǎn)城融合示范區(qū)定位疊加土地、人才等專項政策支持，為企業(yè)和人才在錫東的落戶和發(fā)展提供了強有力的支撐。

（錫東新城）

正是基于這樣的綜合判斷，我們十年前就前瞻性地布局錫東新城，陸續(xù)打造了公園天下、云璟、云開東方等6個項目，同時收獲了過硬的項目口碑。

如今，我們再次在錫東新城布局東望府，規(guī)劃建面約158-310㎡精裝大平層，特邀蘇州園林設(shè)計院主筆，師法寄暢園、蠡園中式園林造景技法，斥巨資在社區(qū)里再造了一座江南名園，將東方居住智慧與江南園林美學(xué)深度融合，這是錫東乃至錫山區(qū)首個擁有300㎡+大平層的在售項目，是美的置業(yè)在錫東十年進階的時代大成之作。我們希望東望府能真正超越住宅范疇，成為代言錫東未來十年的“城市文化地標(biāo)”。

（無錫東望府）

未來，無錫仍將是“輕重并舉”戰(zhàn)略的核心載體。無論是與大國企的深度協(xié)同，還是代建模式的規(guī)?；瘡?fù)制，我們都將以敬畏之心，繼續(xù)做這座城市“長期主義”的同行者。

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