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在經(jīng)歷了長達(dá)23個月的房價上漲之后，澳大利亞房地產(chǎn)市場終于在近期迎來了首次“整體”價格下跌。

這一變化引發(fā)了市場參與者和投資者的廣泛關(guān)注，人們紛紛對2025年的房地產(chǎn)市場前景提出了諸多疑問：

2025年澳大利亞房地產(chǎn)市場的前景如何？

央行降息對我們的房地產(chǎn)市場意味著什么？

現(xiàn)在通脹已得到控制，我們會迎來多少次降息？

負(fù)擔(dān)能力問題是否會引發(fā)一輪拋售和房價下跌，甚至在

2025年導(dǎo)致房地產(chǎn)市場崩盤？

接下來，我們就對客戶的這些疑問展開分析和探討。

市場現(xiàn)狀與短期趨勢

盡管全國房價在兩年來首次出現(xiàn)下降，但隨著澳聯(lián)儲（RBA）五年來首次降息，此次下行趨勢很可能是短暫且溫和的。

據(jù)CoreLogic數(shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)下行趨勢在2月得以逆轉(zhuǎn)，結(jié)束了僅持續(xù)三個月的短暫且溫和的下行態(tài)勢。2024年10月，房價達(dá)到峰值，隨后在11月保持穩(wěn)定，自2023年初以來上漲了14.6%。

最新的PropTrack房價指數(shù)也顯示，隨著2月利率下降，全國房價出現(xiàn)反彈，3月上漲0.30%，創(chuàng)下新紀(jì)錄，扭轉(zhuǎn)了年初的疲軟開局。與2020年3月相比，全國房價上漲了47%。

2025年3月份全國房價漲跌數(shù)據(jù)

2025年2月全國房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)

導(dǎo)致去年房價增長放緩甚至逆轉(zhuǎn)的一個因素是，2024年下半年待出售房產(chǎn)數(shù)量相對較高，尤其是與2023年同期相比，這為購房者提供了更多選擇。

但如今市場放緩已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)市場再次活躍起來，但此時也僅限于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的清拍率提高。

在利率進(jìn)一步下降導(dǎo)致年底出現(xiàn)新一輪購房熱潮之前，購房者仍有機(jī)會進(jìn)入市場。

但也要謹(jǐn)慎對待降息次數(shù)對市場熱度的影響；

另外，每個州都處于房地產(chǎn)周期的不同階段，而在每個首府城市內(nèi)部，也存在著多個細(xì)分市場。

區(qū)域市場與首府城市對比

盡管幾年前疫情初期，區(qū)域房地產(chǎn)市場因購房者希望逃離疫情而變得熱門，最近又因相對較低的價格吸引投資者。

但從十年長期來看，首府城市房地產(chǎn)市場一直跑贏區(qū)域市場，這一趨勢可能會繼續(xù)延續(xù)。

過去12個月住宅價值變化數(shù)據(jù)顯示，首府城市對比區(qū)域市場表現(xiàn)更為強(qiáng)勁。

總體而言，盡管面臨高利率、持續(xù)的生活成本壓力、日益惡化的負(fù)擔(dān)能力以及消費(fèi)者信心極度悲觀，但相對于需求而言，供應(yīng)持續(xù)短缺仍在支撐房價。

首府城市獨(dú)立屋與公寓房價值差距顯著擴(kuò)大。

自疫情開始以來，首府城市獨(dú)立屋的價值增長幾乎是公寓的三倍。 但這一差距在大多數(shù)城市正在縮小。

在疫情期間表現(xiàn)不佳之后，公寓價格在2024年大部分時間里實(shí)現(xiàn)了更強(qiáng)勁的增長，因?yàn)樨?fù)擔(dān)能力限制意味著更多澳大利亞人將后院換成陽臺和庭院。

然而，下圖顯示了這兩種住宅類型之間房價增長的巨大差距。

澳聯(lián)儲降息的影響

五年來的首次降息對房地產(chǎn)市場來說是個好消息。

盡管降息幅度不大，但這不僅僅是為房主節(jié)省潛在開支的問題，它主要是一個心理上的提振，應(yīng)該能夠重新點(diǎn)燃我們對房地產(chǎn)市場的信心。

盡管澳聯(lián)儲警告說，未來進(jìn)一步降息并非板上釘釘，但首次降息向潛在買家發(fā)出信號，表明市場正在穩(wěn)定，暗示現(xiàn)在可能是投資房產(chǎn)的安全時機(jī)。

購買房產(chǎn)或投資物業(yè)后陷入利率上升的擔(dān)憂大幅減少，這應(yīng)該會鼓勵更多澳大利亞人購買房產(chǎn)。

然而，降息帶來的好處并不會平均分配。擁有大量房產(chǎn)凈值的高收入者可能更有信心重新進(jìn)入房地產(chǎn)市場，而那些受到生活成本危機(jī)打擊的普通澳大利亞人可能不會因?yàn)榈盅嘿J款利率下降0.25%而感受到預(yù)算的顯著變化。

從歷史上看，當(dāng)利率下降時，那些持觀望態(tài)度的買家會被重新吸引回市場，隨著買家信心在賣家信心之前增強(qiáng)，房價開始上漲，這些新購房者開始競爭有限的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)庫存。

一般而言在利率下降后，悉尼和墨爾本的高端郊區(qū)一直是房價反彈的領(lǐng)頭羊。

這一次，0.25%的降息可能會穩(wěn)定過去幾個月一直在下跌的悉尼和墨爾本房價，而不是點(diǎn)燃房地產(chǎn)周期的下一個階段。

利率下降帶來的信心提升可能是墨爾本房地產(chǎn)市場擺脫四年低迷所需要的全部動力。

但最近大部分消息面轉(zhuǎn)向今年降息次數(shù)將從預(yù)期的4-5次轉(zhuǎn)為3次即0.75%，這也讓市場情況有所遇冷，經(jīng)過了4月1日澳聯(lián)儲發(fā)布的不降息信息，5月1日二次降息的可能性也已經(jīng)轉(zhuǎn)弱。

銀行與機(jī)構(gòu)的2025年房價預(yù)測

對于2025年的房價走勢，主要金融機(jī)構(gòu)的預(yù)測仍存在分歧。

畢馬威（KPMG）在2月降息之前的預(yù)測顯示，房價增長將更趨于平衡和可持續(xù)。

而澳新銀行（ANZ）和國民銀行（NAB）則預(yù)計2025年房價增幅在2.7%至4.1%之間。

從更長期來看，房價增長的可持續(xù)性將取決于多種因素，包括：

未來進(jìn)一步的降息幅度和節(jié)奏

住房供應(yīng)的改善

人口增長恢復(fù)至疫情前水平

負(fù)擔(dān)能力挑戰(zhàn)下的市場機(jī)會

盡管高房價和生活成本壓力使得部分買家望而卻步，房地產(chǎn)市場仍受到多重因素的支撐：

高凈值買家進(jìn)入市場，擁有更高的首付。

擁有大量房產(chǎn)凈值的“降級購房者”正在無債購房——事實(shí)上，去年三分之一的房產(chǎn)交易完全沒有抵押貸款。

“父母銀行”和遺產(chǎn)幫助許多買家支付首付。

一些買家在更便宜的市場購買房產(chǎn)，而另一些買家則選擇購買單元房而不是獨(dú)立屋。

2020-2021年的房地產(chǎn)繁榮使許多房主的房產(chǎn)中積累了大量凈值。

以下是銀行機(jī)構(gòu)對2025年房價的預(yù)測：

畢馬威房價預(yù)測

ANZ房價預(yù)測

NAB房價預(yù)測

My Housing Market首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家安德魯·威爾遜博士的預(yù)測

2025年澳洲房地產(chǎn)市場展望：謹(jǐn)慎樂觀

綜上所述，2025年澳大利亞房地產(chǎn)市場預(yù)計將在降息的支撐下保持穩(wěn)定增長，即政府希望看到的軟著陸。

雖然負(fù)擔(dān)能力仍是一個挑戰(zhàn)，但市場需求、優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)短缺以及買家信心的恢復(fù)將繼續(xù)推動房價平穩(wěn)上行。

對于自住購房者和投資者而言，當(dāng)前市場可能正處于一個入場優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的窗口，而未來的走勢仍需密切關(guān)注澳聯(lián)儲的政策調(diào)整及市場供需的變化。

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