每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

海淀朱房雙子座的較量，真正開(kāi)始了。

5月30日，臻澐率先拿到了預(yù)售許可證。549套房源，除10#外，剩余521套全部入市，預(yù)售均價(jià)13.03萬(wàn)-15.1萬(wàn)元/平米。

同時(shí)，它也開(kāi)啟了認(rèn)籌。一天后，官方對(duì)外曬出紅彤彤的海報(bào)——首日認(rèn)籌突破100套。

這個(gè)信息，釋放出兩重含義：一方面彰顯了海淀強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力；另一方面再次將壓力，傳遞給了隔壁的建發(fā)海晏。

自今年1月2日，朱房雙子的土拍結(jié)果出來(lái)后，它們便上演了長(zhǎng)達(dá)4個(gè)多月的“諜戰(zhàn)劇”。

從公示規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，到各自案名發(fā)布，再到各種版本的戶型草圖滿天飛……每個(gè)動(dòng)作，猶抱琵琶半遮面，著實(shí)吊足了外界的胃口。

這種擠牙膏式的營(yíng)銷方式，似乎成了雙方之間的一種默契。

直到5月中旬臻澐產(chǎn)品發(fā)布會(huì)的召開(kāi)，一切才開(kāi)始逐漸明朗化；而月底建發(fā)海晏發(fā)布會(huì)的舉行，暗牌徹底換成了明牌。

原來(lái)，在塑造2025年京城樓市最值得期待的頂豪身上，三大央企聯(lián)盟和廈門(mén)巨無(wú)霸國(guó)企，走了完全相反的路線。

憑借橡樹(shù)灣20多年的打底，臻澐已不再只聚焦地脈文化表達(dá)，更多在探尋和迎合海淀新貴們的精神內(nèi)涵，并將此植入到產(chǎn)品和公區(qū)規(guī)劃中。

初入海淀的建發(fā)海晏，則很直白地將傳統(tǒng)打造豪宅的手法，再上一個(gè)臺(tái)階，展現(xiàn)在所有能看得見(jiàn)的地方。

在花姐看來(lái)，這兩種一隱一明的風(fēng)格，并沒(méi)有優(yōu)劣之分，只是臻澐更加升華一些。

如果追求低調(diào)隱奢，臻澐似乎更合適些；而想要明面上的貼金感，則選建發(fā)海晏。

也因此，盡管朱房雙子彼此緊挨，但它們面對(duì)的好像是兩種客群。

對(duì)購(gòu)房者而言，這是一樁幸事。

蘿卜青菜各有所愛(ài)，不會(huì)因同質(zhì)化的風(fēng)格，而產(chǎn)生糾結(jié)。

風(fēng)格差異從大門(mén)開(kāi)始

臻澐和建發(fā)海晏風(fēng)格的差異化，從彼此的大門(mén)上，已有了體現(xiàn)。

前者將它的主大門(mén)設(shè)計(jì)在小區(qū)東面正中，借鑒了清華西門(mén)的造型，背后表達(dá)的是對(duì)海淀厚重人文精神的致敬。

而一向擅長(zhǎng)建大門(mén)的建發(fā)房產(chǎn)，在海晏身上更是直接取意頤和園東宮門(mén)造型，中式王府的豪氣，表達(dá)的十分直接。

在園林規(guī)劃上，建發(fā)海晏同樣復(fù)刻頤和園，規(guī)劃了三園十八景，從北至南，插布在四排樓棟中間。

反觀臻澐，它植入了“棟棟樓王”的景觀平權(quán)理念，依小區(qū)的地形及樓棟排布，設(shè)計(jì)了一個(gè)十字軸。

長(zhǎng)約360米的東西向山軸、南北約400米的水軸，盡量讓每一棟樓，都能看到西山的晚霞，以及清河的水。

這種造園手法，脫離了傳統(tǒng)的“搬景”，上升到“借景”的層面，標(biāo)新立異。

相比之下，建發(fā)海晏的造園手法更加傳統(tǒng)，是京城豪宅過(guò)去兩年慣用的“三山五園”老套路。

6000元的差異

產(chǎn)品上，朱房雙子也有一定的差異化，但在主力戶型上，是直面競(jìng)爭(zhēng)的。

臻澐共規(guī)劃了15棟住宅樓，549套房源，從134平至275平共6款戶型。

建發(fā)海晏同樣規(guī)劃15棟住宅樓，但總房源只有435套。最小面積183平起步，最大340平，也有6款戶型。

雙方的主力戶型數(shù)量相仿。

臻澐187平至275平共383套，占比70%；建發(fā)海晏183平至265平共394套，占比90.6%。

臻澐和建發(fā)海晏的樓面價(jià)，分別為8.92萬(wàn)元/平米、9.51萬(wàn)元/平米，相差了近6000元/平米。

為此，想在價(jià)格上超越臻澐，建發(fā)海晏必須在產(chǎn)品上，更加費(fèi)盡心思。

于是，建發(fā)海晏在部分戶型上，比臻澐多了幾處飄窗，且它創(chuàng)造性的發(fā)明了進(jìn)深30公分的“一步陽(yáng)臺(tái)”——在每款戶型的客廳中。

這其中，除了飄窗實(shí)用外，“一步陽(yáng)臺(tái)”的出現(xiàn)，在花姐看來(lái)，更多是為了滿足客戶的情緒價(jià)值。

當(dāng)然，在海淀再小的突破，也是突破。

建發(fā)海晏也為此付出了代價(jià)，它低估了海淀區(qū)的監(jiān)管力度，因打擦邊球擴(kuò)建地下會(huì)所和“一步陽(yáng)臺(tái)”，被注銷過(guò)施工許可證。

只是，羊毛出在羊身上。

多出來(lái)的贈(zèng)送面積，實(shí)際也加在了每平米的售價(jià)中。除非建發(fā)海晏的售價(jià)，能與臻澐持平，購(gòu)房者才有切實(shí)的實(shí)惠。

豪宅的功能性探索

在戶型功能性的探索上，朱房雙子也有著區(qū)別。

拿地后，臻澐對(duì)海淀客戶進(jìn)行了360余組的深入訪談；而建發(fā)海晏則沒(méi)有相關(guān)披露。

反映在二者的產(chǎn)品發(fā)布會(huì)上，臻澐全程圍繞客研痛點(diǎn)展開(kāi)，并沒(méi)有過(guò)多闡述務(wù)虛的概念包裝。

于是乎，人們?cè)谒?39平戶型中，看到了南向次臥的進(jìn)深，與主臥同齊，目的只為能擺得下一張雙人書(shū)桌。

在180平米以上的戶型中，臻澐均配備了學(xué)習(xí)艙，安靜獨(dú)立的空間，方便小孩大人對(duì)知識(shí)的探索。

臻澐的人性化細(xì)節(jié)，還體現(xiàn)在燈光、隔音、智能化等看不見(jiàn)的方面。

步入樣板間，能明顯感受到不一樣的燈光氛圍，背后依托的是低藍(lán)光、全光譜、低頻閃的健康照明系統(tǒng)。

不僅可以緩解視覺(jué)疲勞，還在盡可能還原室外自然光，達(dá)到護(hù)眼不累眼的效果。

還有，室內(nèi)外9重降噪法和健康睡眠系統(tǒng)，均圍繞著當(dāng)下購(gòu)房者的痛點(diǎn)，進(jìn)行細(xì)化。

公區(qū)配套上，臻澐更是建了一條50米的往返跑道，目的只是為了提高小區(qū)孩子的體育成績(jī)。

再看建發(fā)海晏的發(fā)布會(huì)，更多體現(xiàn)在概念性的表達(dá)。

在專家追溯完“三山五園”的歷史后，建發(fā)房產(chǎn)高管再將首次進(jìn)入海淀的敬畏之心，拔高到一個(gè)新的高度。

情懷滿滿，但遺憾的是，對(duì)于戶型的功能敘述，則不是很多。

這也讓花姐無(wú)法就它的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念，進(jìn)行過(guò)多解讀。人們對(duì)于建發(fā)海晏的印象，更多只停留在了中式王府風(fēng)格上。

花姐點(diǎn)評(píng)：

對(duì)頂豪產(chǎn)品，花姐是心存敬畏的。

相比于其他雙子座豪宅，臻澐和建發(fā)海晏的表現(xiàn)，完全對(duì)得起朱房村這塊地王。

它們不僅為購(gòu)房者帶來(lái)了差異化選擇的空間，更為今后豪宅的塑造，探索出了一條新的道路。

尤其是臻澐，不再過(guò)多流連于務(wù)虛的概念，將重點(diǎn)緊緊圍繞在房子本身的功能性打造上。

身處海淀的它，反而通過(guò)這些探索，對(duì)“好房子”進(jìn)行了另一種詮釋。