就在大家還熱火朝天討論學(xué)區(qū)劃分時(shí)，這個(gè)周一又有關(guān)乎很多人的重要數(shù)據(jù)出爐！

又是周一，又是全國(guó)樓市數(shù)據(jù)變化，而這兩份重要數(shù)據(jù)的出爐，不僅讓我們看到全國(guó)市場(chǎng)大環(huán)境的變化，同時(shí)也暴露出西安住宅市場(chǎng)的最新變化。

瘋狂利好刺激后

全國(guó)樓市進(jìn)入穩(wěn)定期

先來(lái)看前五個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況

1-5月，全國(guó)住宅投資27731億元，下降10%；

1-5月，全國(guó)住宅新開(kāi)工面積17089萬(wàn)㎡，下降21.4%；

1-5月，全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積下降2.6%。新建商品房銷(xiāo)售額下降3.8%；

5月末，商品房待售面積77427萬(wàn)㎡，住宅待售面積減少439萬(wàn)㎡。

從這幾個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，能發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、新建商品房銷(xiāo)售額等，都相較于前幾個(gè)月有所下降，而新建商品房銷(xiāo)售面積在增加，這點(diǎn)不難看出目前市場(chǎng)為了刺激購(gòu)房信心穩(wěn)定購(gòu)房預(yù)期，價(jià)格方面還是保持相對(duì)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，并且全國(guó)層面上都開(kāi)始有一些優(yōu)惠行為吸引購(gòu)房。

除此之外，5月的房地產(chǎn)景氣指數(shù)為93.72，再次有些微的下降趨勢(shì)，不過(guò)整體下降幅度變化不大。

而整體對(duì)比今年的數(shù)據(jù)來(lái)看，能發(fā)現(xiàn)一季度的利好政策刺激，引發(fā)了市場(chǎng)的預(yù)期和信心飛升，隨著一季度結(jié)束，市場(chǎng)在穩(wěn)定的同時(shí)還是進(jìn)入了一個(gè)平淡期。

雖然上月LPR終于下降，但整體上依舊沒(méi)有太大的水花，因此大概率接下來(lái)的市場(chǎng)還是在穩(wěn)定發(fā)展過(guò)程中，適時(shí)也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境因地制宜出臺(tái)政策進(jìn)行利好刺激。

再回到全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)變化來(lái)看，新房市場(chǎng)相較于上月22個(gè)城市上漲，本月僅有13個(gè)城市上漲。

對(duì)比上月第一的上海和最后一名銀川僅有1%的差距，5月新房TOP1的城市杭州，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.8%，最后一名城市南昌新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.9%。

5月整體有近2%的漲幅變化，能發(fā)現(xiàn)熱點(diǎn)城市和部分信心恢復(fù)不太明顯的城市，在進(jìn)入政策平淡期后，分化更加明顯。

將視角再轉(zhuǎn)到二手房來(lái)看，只能說(shuō)是“穩(wěn)定”，漲幅城市依舊是個(gè)位數(shù)，其余67城市均在下跌。環(huán)比上漲的三座城市分別是洛陽(yáng)、南充和無(wú)錫，也是些微漲幅，基本保持在0.1%或0.2%。

從數(shù)據(jù)端能發(fā)現(xiàn)，在激活新房市場(chǎng)熱度的過(guò)程中，二手房市場(chǎng)還是處在一個(gè)以?xún)r(jià)換量的穩(wěn)定狀態(tài)中，同時(shí)無(wú)論是全國(guó)市場(chǎng)還是月初我們（公眾號(hào)：四海為家）分析的西安二手房市場(chǎng)情況：跌回8000套，西安二手房成交量再降！，都能看到新房市場(chǎng)對(duì)二手房的擠壓作用。

因此對(duì)于近期有購(gòu)置二手房需求的朋友來(lái)說(shuō)不失為一個(gè)機(jī)會(huì)，當(dāng)然這也并不是說(shuō)二手房全線(xiàn)直降，能穿越周期擁有穩(wěn)定價(jià)值的二手房依舊不缺買(mǎi)家，價(jià)值依然堅(jiān)挺。

西安新房市場(chǎng)

兩極分化更加明顯

全國(guó)市場(chǎng)之上，回到西安來(lái)看，意料之中5月一二手房?jī)r(jià)的環(huán)比數(shù)據(jù)依舊保持雙雙下降的態(tài)勢(shì)。其中新房環(huán)比下降0.4%，二手房環(huán)比下降0.7%，但橫向?qū)Ρ饶軌虬l(fā)現(xiàn)，無(wú)論新房還是二手房，依舊處于穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

就全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，5月一線(xiàn)城市中上海和杭州兩座城市的新房?jī)r(jià)格有些微漲幅，而北京、深圳兩城的變化和西安一樣都是環(huán)比下降0.4%，甚至廣州的新房環(huán)比價(jià)格下降了0.8%。

此外，5月新房環(huán)比變化中，降幅0.5%到降幅0.9%的城市占比較大，而處于這個(gè)中位數(shù)內(nèi)的北京、深圳和西安，目前也比較能代表整體新房市場(chǎng)的變化。在穩(wěn)定的發(fā)展過(guò)程中，有些許的案場(chǎng)優(yōu)惠，以此吸引購(gòu)房者，同時(shí)也有部分項(xiàng)目拿出高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)吸引關(guān)注。

二手房市場(chǎng)來(lái)看，0.8%的降幅對(duì)比月初的8000套網(wǎng)簽，可以發(fā)現(xiàn)有了量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)，當(dāng)然這也是因?yàn)楦喔咝詢(xún)r(jià)比新房進(jìn)入后影響了二手的選擇。

這里需要注意，未來(lái)隨著更多高性?xún)r(jià)+高贈(zèng)送率+高品質(zhì)新房的落地，肯定會(huì)對(duì)二手房造成一定的沖擊，并且這種沖擊還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，因此近期如果有出售二手房那個(gè)的朋友，如果買(mǎi)房?jī)r(jià)格合適建議別太糾結(jié)盡快出售。

價(jià)格之外，需要注意不同面積段的房?jī)r(jià)環(huán)比變化，能發(fā)現(xiàn)無(wú)論新房還是二手房，大面積住宅產(chǎn)品的價(jià)格這次都保持著相對(duì)穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。

二手房這里不過(guò)多解釋?zhuān)鲁醯亩址渴袌?chǎng)變化中，我們（公眾號(hào)：四海為家）也有提及：隨著需求的變化，改善型市場(chǎng)的大環(huán)境下二手成交的套均面積也在不斷增加。

今天重點(diǎn)來(lái)看新房的面積和價(jià)格變化情況：市場(chǎng)兩極分化越來(lái)越明顯，小面積產(chǎn)品房?jī)r(jià)環(huán)比降幅大，但大面積反而十分穩(wěn)定。

事實(shí)上，4月開(kāi)始這個(gè)變化就已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，如今持續(xù)出現(xiàn)則需要更加值得注意。

最新數(shù)據(jù)來(lái)看，144㎡以上新房環(huán)比降低0.3%，二手房環(huán)比降低0.1%，也是小、中、大面積之上環(huán)比降幅最低的面積段。能發(fā)現(xiàn)，改善化趨勢(shì)明顯的市場(chǎng)大背景下，依舊是140㎡左右為市場(chǎng)主流，甚至近半年西安的房源供應(yīng)占比來(lái)看，建面140㎡及以上的占比也在增加。

需要注意，在改善化的市場(chǎng)下，能看到大面積產(chǎn)品還是供應(yīng)偏多，一方面面積大可以更體現(xiàn)出房企的產(chǎn)品力，因此內(nèi)卷程度也更大，另一方面現(xiàn)階段為了鞏固市場(chǎng)，大面積內(nèi)卷的同時(shí)也因?yàn)閮r(jià)格影響更具性?xún)r(jià)比。

新的產(chǎn)品理念和新的人居生活體驗(yàn)之下，大面積市場(chǎng)關(guān)注度極高，很明顯的例子就在于近期頻頻熱銷(xiāo)的高端改善項(xiàng)目如招商·西安璽、金茂璞逸東方、曲江金茂府等，都是高端改善項(xiàng)目。

當(dāng)然這里也不排除有部分中小面積產(chǎn)品有創(chuàng)新，例如中鐵建花語(yǔ)博悅等項(xiàng)目。但整體來(lái)看，兩極分化也是更加明顯。不過(guò)這并不會(huì)是常態(tài)，目前139㎡戶(hù)型的內(nèi)卷之戰(zhàn)已經(jīng)開(kāi)啟，后續(xù)很可能會(huì)因?yàn)檫@一面積的供應(yīng)增加，而產(chǎn)生變化。

整體來(lái)看，隨著今年時(shí)間即將過(guò)半，更多利好讓市場(chǎng)信心恢復(fù)，也將進(jìn)一步對(duì)市場(chǎng)形成導(dǎo)向影響。目前西安雖然房?jī)r(jià)還是處在環(huán)比下降態(tài)勢(shì)，但隨著產(chǎn)品力的不斷內(nèi)卷，品質(zhì)優(yōu)的住宅產(chǎn)品已經(jīng)越來(lái)越多，也吸引了更多置業(yè)目光。

接下來(lái)在價(jià)格不作為主導(dǎo)因素，甚至性?xún)r(jià)比更高的大趨勢(shì)下，產(chǎn)品品質(zhì)+資源配置的強(qiáng)大綜合力，會(huì)成為更多置業(yè)者為之買(mǎi)單的條件，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講買(mǎi)房也將不再看價(jià)格、看面積、看露臺(tái)贈(zèng)送，更多的是綜合因素下的價(jià)值和后續(xù)產(chǎn)品實(shí)力。