六月的最后一天，廣州土地市場(chǎng)沒(méi)有迎來(lái)預(yù)想中的熱鬧收官。

兩宗宅地塵埃落定，卻未能激起太多漣漪。

白云區(qū)槎頭車輛段（一期）地塊被廣州地鐵以21.8億元底價(jià)收入囊中，成交樓面價(jià)約1.9萬(wàn)/㎡；

荔灣區(qū)小梅大街7號(hào)AL011408地塊則由一家民營(yíng)房企力迅以3.1億元底價(jià)競(jìng)得，折合樓面價(jià)約3萬(wàn)/㎡。

有人歡喜有人愁。原定今日一同登臺(tái)的天河區(qū)及海珠區(qū)三宗熱門(mén)宅地，早在幾天前便已悄然掛出“終止出讓”的公告，提前退場(chǎng)。

可以說(shuō)，整個(gè)六月，廣州宅地市場(chǎng)彌漫著一種近乎凝固的冷靜。

回望五月，廣州雄心勃勃掛出的10宗宅地，最終僅有6宗成功覓得買(mǎi)家，且無(wú)一例外，皆是底價(jià)出讓。

對(duì)比其他城市火熱的土地市場(chǎng)，廣州的土拍正在被現(xiàn)實(shí)的冷水反復(fù)澆熄。

回到今天的土拍上，來(lái)看看這2宗地為何能在當(dāng)下冷淡的土拍中，獨(dú)得房企青睞呢？

其中白云槎頭車輛段地塊，其價(jià)值內(nèi)核清晰可見(jiàn)。

其一，是TOD模式加持。

作為地鐵車輛段上蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，天生具備強(qiáng)大的交通樞紐屬性，地鐵12號(hào)線、13號(hào)線二期交匯于此，未來(lái)潛力巨大。

其二，是巨無(wú)霸體量。

占地近11.9萬(wàn)㎡，總建筑面積逾11.5萬(wàn)㎡，如此規(guī)模在當(dāng)前市場(chǎng)堪稱稀缺資源，為大型綜合性開(kāi)發(fā)提供廣闊空間。

其三，是“國(guó)家隊(duì)”的精準(zhǔn)匹配。

廣州地鐵作為軌道交通建設(shè)與資源開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)者，其拿下該地塊順理成章。

畢竟廣州地鐵對(duì)TOD模式的深刻理解和資源整合能力，在廣州幾乎無(wú)人能及。

△白云槎頭車輛段地塊現(xiàn)狀，圖源廣州公共資源交易中心

再看荔灣小梅大街地塊雖小（僅約1萬(wàn)㎡），卻自有其獨(dú)特魅力。

一方面，地塊位于成熟老城區(qū)的黃金區(qū)位。

身處荔灣成熟核心區(qū)，周邊生活配套醇熟，煙火氣濃郁，居住氛圍無(wú)可挑剔。

另一方面，中小型地塊具有靈活優(yōu)勢(shì)。

地塊體量適中，總價(jià)門(mén)檻相對(duì)可控（3.1億），顯著降低了開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

最后地塊也是由民企力迅拿下。

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，資金鏈承壓的民營(yíng)房企更傾向于選擇此類總價(jià)不高、開(kāi)發(fā)周期相對(duì)可控、去化預(yù)期較為穩(wěn)定的中心城區(qū)項(xiàng)目。

△荔灣小梅大街地塊，圖源廣州公共資源交易中心

這兩宗地塊成交后，廣州的土拍也迎來(lái)了六月份的收官。

自業(yè)內(nèi)盛傳建筑新規(guī)收緊以來(lái)，廣州土地市場(chǎng)驟然刮起一股“終止出讓”的冷風(fēng)。

本月天河、海珠三宗地臨陣撤牌并非孤例。此輪新規(guī)調(diào)整，無(wú)異于重塑了開(kāi)發(fā)邏輯。

1）利潤(rùn)空間被強(qiáng)力擠壓。

如今的地塊，大多面臨著容積率降低直接導(dǎo)致可售面積減少，同時(shí)又被嚴(yán)控陽(yáng)臺(tái)等“偷面積”手段，顯著削弱了項(xiàng)目的盈利預(yù)期。

2）開(kāi)發(fā)成本與難度陡增。

如何在降低密度、嚴(yán)控贈(zèng)送的同時(shí)，做出滿足市場(chǎng)改善需求、有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，也是對(duì)開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)能力和成本控制提出了前所未有的挑戰(zhàn)。

3）市場(chǎng)信心受挫。

新規(guī)下項(xiàng)目前景的不確定性增加，疊加當(dāng)前整體樓市銷售承壓，開(kāi)發(fā)商拿地決策變得異常審慎，非“十拿九穩(wěn)”的優(yōu)質(zhì)地塊寧可不碰。

說(shuō)到底，還是因?yàn)樾乱?guī)住宅更好賣，甚至在市場(chǎng)形成了碾壓性優(yōu)勢(shì)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在此前廣州市面上新規(guī)產(chǎn)品全面鋪開(kāi)的情況下，全市庫(kù)存居高不下的面積段是100-120㎡戶型。

而主要原因就是這部分面積的舊規(guī)戶型占比較高，無(wú)法吸引購(gòu)房者的眼光。

但事情都具有兩面性，新規(guī)產(chǎn)品在賣得好之余，也對(duì)周邊的存量舊規(guī)新房與二手房的市場(chǎng)造成了擠壓。

特別是二手房市場(chǎng)，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)力下降而賣不動(dòng)，導(dǎo)致置換鏈條轉(zhuǎn)不起來(lái)，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行來(lái)說(shuō)是不利的。

所以拉長(zhǎng)視角來(lái)看，如今的土拍雖然有冷意，但也是多重因素交織的結(jié)果。

里面既有房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的必經(jīng)陣痛，也有收緊建筑新規(guī)后對(duì)開(kāi)發(fā)邏輯的重塑壓力，更有房企普遍面臨的資金困境與避險(xiǎn)心態(tài)。

只能說(shuō)，廣州的土拍市場(chǎng)正在分化中逐步回歸理性。

那些真正占據(jù)稀缺資源、具備不可替代優(yōu)勢(shì)的地塊，依然能找到歸宿。

反而只是一味地去卷實(shí)用率，缺點(diǎn)突出的地塊，則會(huì)被市場(chǎng)無(wú)情擱置。

今日土拍的冷清，或許是為了明日更穩(wěn)定，更健康的市場(chǎng)。