觀點網(wǎng) 9月4日，上海舉行2025年第七批次土拍，共出讓5宗地塊，地塊分別位于青浦區(qū)、閔行區(qū)、普陀區(qū)、楊浦區(qū)、寶山區(qū)，出讓面積合計13.99公頃，起始總價約98.67億元。

此次土拍中，3宗地塊溢價成交，2宗地塊底價成交。值得注意的是，本次出讓的5宗地塊有2宗被民企斬獲。

補倉普陀

本次土拍中單價最高的地塊為普陀區(qū)地塊，被上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司和上海瑞騰國際置業(yè)有限公司聯(lián)合體經(jīng)過68輪激烈競價以52.4億元競得，，成交樓面價7.93萬元/平方米，溢價率12.79%。

該地塊組合規(guī)劃為普通商品房用地，面積2.64公頃，建筑面積6.61萬平方米，共3人參加競價，起始價總價為46.46億元，起始樓面價7.03萬元/平方米。

其中，A03B-04地塊出讓面積1.33萬平方米，容積率2.5，起始總價23.41億元；A03B-05地塊出讓面積1.31萬平方米，容積率為2.5，起始總價為23.05億元。

出讓文件顯示，該地塊位于普陀區(qū)真如城市副中心范圍內(nèi)，真如城市副中心規(guī)劃范圍東至嵐皋路、西至中環(huán)線、南至武寧路及內(nèi)環(huán)、北至富平路及滬寧城際鐵路，擁有不錯的區(qū)位優(yōu)勢。

位于同一板塊的普陀區(qū)W060401單元A03D-01、A03D-03地塊于今年7月成交，在上海2025年第六批土拍中被中海以總價65.25億元競得，樓面價5.88萬元/平方米，如果只計算可售住宅部分，樓板價超7.6萬/平方米，溢價率14.17%。

市場數(shù)據(jù)顯示，真如板塊自2021年以來已斷供五年，據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，真如板塊周邊建成10年內(nèi)的次新房均價在10萬元/平方米左右。地塊旁邊的品尊國際三期在2023年12月開盤，均價約10.98萬元/平方米，推售172套房源，認購率71%。

此外，寶山區(qū)BSP0-2102單元0216-03、0211-02、0212-01、0217-07地塊（寶山羅店地塊），由建發(fā)以底價23.23億元競得，樓面價2.13萬元/平方米。地塊出讓面積7.8萬平方米，建筑面積10.91萬平方米，容積率1.4，為住宅用地。

此外，另有兩家民營企業(yè)在上海土拍的首秀就斬獲了兩宗優(yōu)質(zhì)土地。

閔行區(qū)MHC10402單元24A-06A地塊由長江精工以總價5.46億元競得，溢價率11.19%，樓面價3.66萬元/平方米。地塊出讓面積9319.6平方米，建筑面積1.49萬平方米，容積率1.6，為住宅用地。

成交金額最小的一宗是青浦區(qū)QPC1-0009單元75-04地塊，由新易騰以底價2.7億元競得，樓面價1.55萬元/平方米。地塊出讓面積9690.85平方米，建筑面積1.74萬平方米，容積率1.8，為商住用地。

新易騰集團創(chuàng)立于2007年，是一家消費級智能終端產(chǎn)品研發(fā)、銷售及解決方案服務(wù)商，與華為、蘋果等都有深度合作。

中鐵身影

本次土拍中溢價最高的土地為楊浦東外灘地塊，該地塊是濱江九宮格最后一塊限高24米的宅地。

地塊吸引了上海城建、華潤置地、中鐵置業(yè)、招商蛇口、中海、保利發(fā)展&上海建工、國貿(mào)、北京建工、越秀共9家競買人參與現(xiàn)場競價。

經(jīng)過競價，江蘇潤皋置業(yè)集團有限公司&中鐵置業(yè)集團上海投資發(fā)展有限公司以總價27.36億元競得，成交樓面價9.22萬元/平方米，溢價率28.09%。

地塊東至規(guī)劃三星路，西至規(guī)劃松潘路，出讓面積1.65萬平方米，規(guī)劃建筑面積2.97萬平方米，容積率1.80，地上建筑限高24米，起始價21.36億元，起始樓面價7.20萬元/平方米。

地塊距黃浦江僅咫尺之遙，與陸家嘴隔江相望。其東北側(cè)緊鄰保利海玥外灘序BUND98項目，后者兩次開盤均實現(xiàn)“日光”。

值得關(guān)注的是，去年中鐵置業(yè)通過遴選，以總價14.26億、樓面價約7.5萬/平方米獲取了附近的風貌別墅地塊。

該地塊位于大橋街道89街坊，出讓面積1.35萬平方米，容積率1.4，地上計容建筑面積1.9萬平方米。

2025年上半年，全國樓市結(jié)構(gòu)性分化態(tài)勢持續(xù)深化，一二線城市新房銷售小幅回暖，三四線城市市場則依舊低迷，行業(yè)分化格局進一步固化。在此行業(yè)環(huán)境下，中鐵置業(yè)卻走出了與市場整體調(diào)整截然不同的增長曲線。

中國中鐵披露的2025年半年度報告顯示，上半年中鐵置業(yè)實現(xiàn)合同銷售額183.5億元，同比大幅增長38.5%，簽約面積103.6萬平方米，分別同比增加38.5%、9.1%。

事實上，中鐵置業(yè)在上海年內(nèi)已推出過項目，據(jù)此前報道，中鐵世博云境項目于今年1月開盤，整盤158套房源在3小時內(nèi)全部售罄，實現(xiàn)銷售額19.51億元。

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