金九銀十首周，廣州樓市依舊出現(xiàn)二八定律。

絕大多數(shù)房企仍然采用“以價換量”的三板斧，只有極少數(shù)項目能實現(xiàn)量價雙重突圍。

然而，從微觀角度，決定是否買入一個項目的，始終是一個個真實的買家。

這也意味著，在房地產(chǎn)行業(yè)進入“深度內(nèi)卷”之后——

只有真正“懂客戶”的項目，才有希望讓人一眼心動。

｜廣州航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

在廣州，越秀地產(chǎn)，或許是最先捕捉到這個信號的房企。

去年末，廣府系首作——越秀·瓏悅西關亮相，以廣府文脈為魂打破同質(zhì)化僵局，開啟 “文化賦能地產(chǎn)” 賽道。

其貼合廣州人生活習慣的細節(jié)設計以及與廣府文化深度融合的產(chǎn)品邏輯，實現(xiàn)了100天清盤。

隨后，越秀·桂悅東曉拿下廣州2025年2-7月成交三冠王?。〝?shù)據(jù)來源：克而瑞，統(tǒng)計口徑：總價450-800萬、建面約85-120平）

還有越秀珠實·皓悅濱江，也斬獲2025年5-8月的海珠西三冠王?。〝?shù)據(jù)來源：克而瑞，統(tǒng)計口徑：江南西板塊和工業(yè)大道板塊）

｜廣府系樣板間廚房創(chuàng)意展示

|廣州樓市發(fā)布 攝

今年初，越秀地產(chǎn)在廣府系之上再次研發(fā)出高端產(chǎn)品系，先鋒系產(chǎn)品橫空出世。

先是3月份，先鋒系第一子——越秀·江灣潮起，首開熱銷超8成（數(shù)據(jù)來源：案場統(tǒng)計）。

旋即加推，一路高歌，甚至在6月份一口氣全線漲價3%！

緊隨其后，越秀·東山云起同樣開盤即爆，開盤一天就賣了越秀區(qū)其他項目一年都賣不出的量，成為市場熱議的“云起現(xiàn)象”。

在今年6-8月份，越秀區(qū)的買家中，超過一半的人都選擇了越秀·東山云起（數(shù)據(jù)來源：中指院），毫無懸念地成為越秀區(qū)2025年新房銷冠。

｜廣州樓市發(fā)布 制

先鋒系產(chǎn)品一經(jīng)面市，就取得市場哄搶的成功。

與其說，這是越秀“產(chǎn)品力迭代”戰(zhàn)略的關鍵落子，不如說這是越秀地產(chǎn)對高端客群需求的深度回應。

｜廣州樓市發(fā)布 制

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何為先鋒系？

簡單來說，它是以“格調(diào)、交疊、悅己”為內(nèi)核，為新一代城市精英定制的專屬生活提案。

它既擁有“我是江南第一燕，為銜春色上云梢”，敢為人先的磅礴氣魄；

它也擁有“路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索”，拒絕千篇一律的深度探索。

｜廣州樓市發(fā)布 制

從本質(zhì)上看，先鋒系產(chǎn)品的成功，代表的是在地文化在高階改善人群的精準觸達。

如果細究先鋒系的底層邏輯，有三大條件缺一不可：

極致的地段占有，是先鋒系的定海神針

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有句箴言：“決定房地產(chǎn)價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段?！?/p>

這句話在先鋒系產(chǎn)品上也得到了完美印證。

從先鋒系在廣州的布局看，無一不是具備難以復制的地段稟賦。

｜先鋒系布局示意

｜廣州樓市發(fā)布 制

越秀·東山云起擇址越秀東山與珠江新城交匯的城市新中軸。

右手緊握廣州“人文根脈”——越秀東山的深厚底蘊，這里聚集了全市優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療資源，是城市歷史與文化的承載地；

左手承接珠江新城“經(jīng)濟引擎”的強勁動能，這片僅占全市0.2%面積的土地，貢獻了全市1/8的GDP，CBD競爭力穩(wěn)居全國前三。

雙核心資源的疊加，讓越秀·東山云起擁有了“難以復制的地段價值”。

周邊高密度的交通路網(wǎng)、高端商圈、名校資源...共同構筑起“15分鐘高品質(zhì)生活圈”。

｜廣州樓市發(fā)布 制

越秀·江灣潮起的地段優(yōu)勢同樣不容小覷。

其所處的珠江后航道板塊，是廣州“一江兩岸三帶”戰(zhàn)略的重要節(jié)點。

隨著周邊城市更新的推進，板塊正加速兌現(xiàn)，商業(yè)、教育、醫(yī)療配套一應俱全...

｜廣州樓市發(fā)布 制

從行業(yè)視角來看，先鋒系對地段的選擇，本質(zhì)上是對“城市核心資源”的精準卡位。

在城市發(fā)展日趨成熟的當下，誰能占據(jù)這些資源，誰就能在高端市場競爭中掌握主動權。

精準的客群觸達，是先鋒系的破局關鍵

當然，如果說地段優(yōu)勢是項目的“骨架”，那么產(chǎn)品設計與買家需求的精準匹配，就是項目的“靈魂”。

對于高凈值人群來說，他們渴望在居住中找到文化歸屬感與身份認同感，追求的是“居住空間與精神需求的同頻共振”。

這也是為什么，先鋒系產(chǎn)品 能夠成為“越秀更懂廣州”的另一種表達。

不同于一般項目先造房子再找客戶，先鋒系選擇先找到目標客群，再根據(jù)這些客群的共性需求，去還原他們高頻的生活場景。

社區(qū)維度，注重“公共空間的精神價值營造”

就拿越秀·東山云起來說，就專門為迎合 東山隱貴圈層而來， 在社區(qū)內(nèi)打造了一座“超級底盤”。

借助垂直立體社區(qū)理念，項目在內(nèi)部聚集了泛會所、空中花園等高端配置。

在約8米高的泛會所內(nèi)，規(guī)劃了會客廳、健身房、瑜伽室、共享閱讀室等多個功能空間。

|項目 規(guī)劃概念方案過程效果圖

|最終以實際交付為準

當小區(qū)關上大門，越秀·東山云起才真正顯露東山隱貴圈層的特征：

一部高速電梯串聯(lián)起所有業(yè)態(tài)，不用出社區(qū)，就能在空中花園享受自然美景、在泛會所和朋友小聚。

這種隱秘而專享的生活體驗，給足了買家情緒價值。

|項目 規(guī)劃概念方案過程效果圖

| 最終以實際交付為準

越秀·江灣潮起則在審美、品位和圈層上，全方位回應“敢為人先”的珠江新一代生活 。

項目內(nèi)部打造了八大先鋒聚場，與圈層向往共鳴。

｜廣州樓市發(fā)布 制

特別是依托恒溫泳池、澎湃力場、瑜伽室、理療室等空間，越秀·江灣潮起把家樓下打造成了私教級療愈場。

每一個業(yè)主，都可以依據(jù)身體狀態(tài)定制科學訓練計劃。

目前，越秀·江灣潮起的酒店式雙層會所已經(jīng)開放，包括先鋒會客廳、私宴廳、恒溫泳池等配套，均已實景呈現(xiàn)。

這也是越秀打造的先鋒系產(chǎn)品中，率先兌現(xiàn)的項目。

|私教級療愈場實景

產(chǎn)品維度，“長期主義”也是先鋒系的標簽

先鋒系首先為先鋒人士帶來城市美學地標級的外立面，代表著居住品位的社交貨幣。

無論是越秀·東山云起還是越秀·江灣潮起，都以奢級玻璃立面，成為廣州天際線的美學封面。

|越秀·東山云起規(guī)劃概念方案過程效果圖

|最終以實際交付為準

室內(nèi)設計， 更是先鋒人士悅己方式的表達。

越秀·東山云起建面約99-139平四至五空間戶型，全系擁有超6米面寬的奢尺客廳。

戶型采用可變式住宅設計，房間格局可以從1-4房靈活變動。

練琴房、收藏室...不僅裝得下業(yè)主的每一個愛好，也能讓房子穿越家庭的每個換房周期。

|廣州樓市發(fā)布 制

“去家務生活”也是先鋒系的產(chǎn)品訴求之一。

由此帶來的一體化烹飪系統(tǒng)、一體化潔凈中心、巨獸收納、全屋智能等等，讓科技進一步解放雙手。

|廣州樓市發(fā)布 制

值得一提的是，先鋒系產(chǎn)品也更關心長期的健康主義。

特意引入的新風、凈水、三玻技術（注：越秀東山云起部分戶型配備），讓家擁有可持續(xù)生長的健康設計。

產(chǎn)品的稀缺打造，是先鋒系的核心密碼

最后，越秀在深諳“地段為王”、“客戶優(yōu)先”的鐵律之下，也更擅長在核心地段中尋找空白點。

比如老東山，就很難再出現(xiàn)第二個越秀·東山云起。

在近10年時間里，廣州出讓了400多宗涉宅地，而越秀區(qū)僅有3宗，占比不到1%。（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）

因此，它不僅是當前板塊的少見新盤， 未來整個區(qū)域都難有新的土地出讓。

更關鍵的是，越秀·東山云起整盤僅有116套！

在過去屬于少數(shù)，在未來也很難再有。

｜廣州樓市發(fā)布 制

而越秀·江灣潮起的難得，則體現(xiàn)在“資源的確定性”：

珠江后航道，曾誕生過多個10萬+豪宅，但現(xiàn)在它就是珠江后航道難得的南向江景新盤。

南向江景，意味著“全年無遮擋的采光”、“夏季涼爽的江風”、“冬季溫暖的陽光”，是天然適合居住的空間。

這種難以復制的資源，讓項目擁有了領先的市場競爭力。

｜珠江后航道

｜廣州樓市發(fā)布 攝

可以說稀缺性的本質(zhì)是 “資源的難以替代性”。

無論是土地資源、自然景觀，還是產(chǎn)品規(guī)劃，這些資源的難以替代性都能讓項目在市場波動表現(xiàn)得更具穩(wěn)定性。

因此，“云起現(xiàn)象” 不是單一項目的偶然成功。

從稀缺地段擇址到在地文化賦能，從產(chǎn)品細節(jié)極致打磨到“悅己”生活方式的構建，核心邏輯始終是“回歸房地產(chǎn)的本質(zhì)”——

為買家打造高品質(zhì)居住產(chǎn)品，創(chuàng)造長期價值。

這也是越秀地產(chǎn) “以客群為核心” 的先鋒系操盤邏輯的集中體現(xiàn)。

｜廣州航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

因此，這樣的產(chǎn)品，注定只屬于少數(shù)人。

目前，越秀·江灣潮起在售建面約96-116平的戶型，買家可以實現(xiàn)用一個初級改善的面積段，得到全面改善的居住體驗。

比如建面約96平四空間戶型，四開間朝南，還擁有約5.6米靈動寬廳。

建面約116平戶型更是做到了南北通透，雙L型景觀面搭配雙面寬巨幕陽臺，以江景入畫，可以說是霓虹浮浪接星槎，十里樓臺幻綺霞...

樓市君獲悉，越秀·江灣潮起即將加推D1棟，感興趣的買家可以提前關注一下。

｜廣州樓市發(fā)布 制

而越秀·東山云起的貨量則全面告急。

按目前的銷售速度，很大概率在10月份就能基本銷售完畢，之后片區(qū)難有新房可選。

在“金九銀十” 這個特殊節(jié)點，選擇越秀先鋒系這類有稀缺性、高品質(zhì)、長期價值的項目，無疑是更穩(wěn)妥的選擇。

畢竟，好房子不僅能滿足居住需求，還能成為抵御市場波動的 “壓艙石”。

感興趣的買家，不妨盡快過去看看~

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本項目推廣名為【越秀·東山云起】【越秀·江灣潮起】，核準地名為【東啟軒】【臻越園】。開發(fā)商：【廣州越浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司】【廣州新秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司】，預售證：【穗房預（網(wǎng)）字第20250164號】【穗房預(網(wǎng))字第20250071號】；發(fā)布時間：【2025年9月】。本宣傳資料僅為要約邀請，所有文字、數(shù)據(jù)、圖片等僅供參考，不作為開發(fā)商的銷售承諾及要約內(nèi)容，買賣雙方權利義務均以實際簽訂的商品房買賣合同約定為準。本宣傳資料對周邊環(huán)境、政府規(guī)劃、商業(yè)配套、教育資源、地鐵、城軌和高速等信息截止于2025年8月的情況，有關介紹僅為提供相關信息，并不作為開發(fā)商的銷售承諾和要約內(nèi)容，前述信息可能因政府規(guī)劃調(diào)整及開發(fā)商無法控制、預測的原因而出現(xiàn)變化，請以最新公布的政府文件及相關官方信息為準。開發(fā)商保留對宣傳資料更新、修改的權利，敬請留意最新宣傳資料，在法律允許范圍內(nèi)，開發(fā)商對宣傳資料內(nèi)容作出解釋（或）補充。