新房數(shù)量穩(wěn)增、庫存穩(wěn)增，二手房交易活躍——日本東京的樓市和我國一線城市的樓市有諸多相同之處，而最大的差別在于東京有大量的一戶建，以及日本消費(fèi)者更為高漲的置業(yè)熱情。

東京房產(chǎn)，早已不是“是否上漲”的問題，而是“還能漲多久、漲多高”的期待。

備受推崇的“一戶建”究竟是好是壞？

在日本，一棟木制房屋售價(jià)高達(dá)400多萬元人民幣。

這是日本房價(jià)的新紀(jì)錄，正由寸土寸金的東京地區(qū)創(chuàng)下，東京新建一戶建的平均售價(jià)在今年4月達(dá)到了8078萬日元（約合人民幣400萬元），3年來漲幅高達(dá)40%以上。

二手一戶建的平均售價(jià)為3800萬日元（約合人民幣190萬元），同比下跌5.7%。

關(guān)鍵在于，東京的二手一戶建的月成交量在1700宗左右，連續(xù)數(shù)月保持增長。

今年以來，東京一戶建竣工量同比增長高達(dá)40%以上，二手一戶建庫存同比增長9%以上，二手一戶建的平均土地面積超過150平方米，平均建筑面積100平方米以上，平均房齡高達(dá)24年以上。

占地面積大、離市中心距離較遠(yuǎn)、維護(hù)成本較高——一戶建的優(yōu)缺點(diǎn)都非常明顯，所以對置業(yè)者來說要么特別喜歡，要么特別嫌棄。

大量一戶建的存在也導(dǎo)致東京的土地利用率較低，因而也有說法稱一戶建是失敗的城建規(guī)劃，部分日本業(yè)界人士反而推崇中國城市的建設(shè)規(guī)劃，并以舊城改造為例，認(rèn)為中國城市的前瞻性與執(zhí)行性遠(yuǎn)超日本。

這與大量中國業(yè)主羨慕日本一戶建的心態(tài)形成了鮮明對比。只看到表面的好，造成了兩國業(yè)主的相互羨慕。

但日本置業(yè)者可能沒得選，東京的一戶建價(jià)格比公寓便宜多了。

東京樓市投資吸引力超過紐約倫敦？

今年以來東京新建公寓平均售價(jià)為1.49億日元（約合人民幣740萬元），幾乎已經(jīng)焊在了1億元均價(jià)之上。二手公寓的平均售價(jià)則為5000萬日元以上（約合人民幣251萬元），保持著5年來的上漲態(tài)勢。

套內(nèi)面積70平米左右是東京較為典型的家庭戶型，一般是“3室+客廳+餐廳+廚房”的形態(tài)。準(zhǔn)確來說，今年5月，東京23區(qū)每70平方米二手房的平均期望售價(jià)達(dá)1億88萬日元（約合人民幣498萬元）。

與二手一戶建的庫存量上漲不同，東京二手公寓已經(jīng)連續(xù)十多個(gè)月庫存量下降。

相比一戶建，東京的公寓產(chǎn)品更有保值與漲價(jià)空間，出租與轉(zhuǎn)手更容易，維護(hù)費(fèi)用更是大大降低。

東京的核心城區(qū)，也就是都心6區(qū)（千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)、港區(qū)、新宿區(qū)、文京區(qū)、澀谷區(qū)）房價(jià)保持了多年的高增長。因此，東京都市圈的樓市投資吸引力，還高于美國紐約和英國倫敦。

2010年以來，東京都市圈的人口保持持續(xù)增長的態(tài)勢，據(jù)日本機(jī)構(gòu)的預(yù)測，東京的人口增勢將維持到2050年，從而有力支撐該地區(qū)的樓市穩(wěn)定發(fā)展。更關(guān)鍵的是，東京的流入人口中有著大量的高購買力群體，這與東京的國際影響力、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口政策密切相關(guān)。