前段時(shí)間各項(xiàng)房地產(chǎn)指標(biāo)都顯示，房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整中，止跌回穩(wěn)還要繼續(xù)努力。不過最近一些信號(hào)，也不斷有人預(yù)言房價(jià)又要大幅往上走了。真的會(huì)如此嗎？

客觀來說吧，房地產(chǎn)確實(shí)距離止跌回穩(wěn)還有一段距離，盡管降幅收窄，但是仍需政策層面繼續(xù)加碼才有可能實(shí)現(xiàn)。不過房地產(chǎn)也出現(xiàn)了一些變化，這些變化也向外界釋放重要信號(hào)，有人說房價(jià)可能又要大幅上升了，這個(gè)一會(huì)再說，但至少對(duì)樓市來說是好消息，或許正在觸底。

20.03萬元/平！全國單價(jià)地王紀(jì)錄被刷新！樓市風(fēng)向要變？

7月25日，上海2025年六批次土拍剩余3宗宅地出讓，總成交金額104.27億元。成交樓面價(jià)200257元/平，溢價(jià)率高達(dá)22.38%。這一成交樓面價(jià)創(chuàng)上海乃至全國涉宅用地成交樓面價(jià)新高，也就是說成為目前國內(nèi)單價(jià)最高的地王項(xiàng)目。

這則消息一出來，立馬在房地產(chǎn)市場掀起巨大波瀾，很多人都在暗自琢磨：單價(jià)20萬的地王已然現(xiàn)身，難道房價(jià)大幅飆升的過往要再次上演了？回望中國房地產(chǎn)的發(fā)展之路，地王的誕生往往和房價(jià)走向密切相關(guān)。每一次地王的出現(xiàn)，都像是往市場里投下一顆“巨型炸彈”，引發(fā)一連串反應(yīng)，給房價(jià)預(yù)期帶來極大的影響。

今年上半年，北京市海淀區(qū)樹村地塊競拍現(xiàn)場競爭異常激烈，十余家房企紛紛舉牌，最終溢價(jià)率達(dá)27.93%，樓面價(jià)約10.23萬元/平，一舉刷新北京單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

同樣在新一線城市，在這輪土地市場熱潮中也表現(xiàn)亮眼。杭州堪稱土拍熱度最高的城市之一，4月1日迎來二季度首場土地出讓，8宗涉宅地塊平均成交溢價(jià)率38.5%。成都的土地市場也不甘示弱，3月27日，一宗住宅用地經(jīng)過213輪競拍，溢價(jià)率106%，起拍樓面價(jià)就已刷新“地王”紀(jì)錄。

2025年以來，土地市場熱度在核心城市不斷攀升，“地王”現(xiàn)象卷土重來。從北京單價(jià)地王的誕生，到新一線城市諸如杭州、成都等地高價(jià)地塊的激烈競拍，“地王潮”正引發(fā)市場廣泛關(guān)注，這背后既有土地資源稀缺性的因素，也與當(dāng)下房地產(chǎn)市場環(huán)境變化息息相關(guān)。

我認(rèn)為，短期內(nèi)會(huì)引發(fā)大家對(duì)未來房價(jià)上漲的預(yù)期，但實(shí)際上理性看，無論是政策導(dǎo)向，還是城鎮(zhèn)化率以及人口增長等方面都不可能導(dǎo)致房價(jià)重回老路，再次起飛的可能性不大。

盡管如此，依然不妨礙壓抑已久的人借題發(fā)揮，認(rèn)為房價(jià)要大幅往上走了。這么說吧，我認(rèn)為如果房價(jià)能夠到底就已經(jīng)非常不錯(cuò)了，而且并非全國，僅限于一線城市和核心二線城市。

作為買房人來說千萬不要盲目跟風(fēng)，聽風(fēng)就是雨，一定要有自己的判斷和認(rèn)知，誰再忽悠你房地產(chǎn)要怎樣怎樣都不可信，當(dāng)然不排除極個(gè)別地方會(huì)帶動(dòng)周邊房價(jià)往上，加劇市場繼續(xù)分化。

當(dāng)下“地王潮”呈現(xiàn)出集聚在北上杭蓉等核心城市核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊的特征。這些地塊所在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)集聚度高，而地塊自身素質(zhì)良好，如容積率低、建面適中，具備打造高品質(zhì)項(xiàng)目的條件。

有人經(jīng)常以此為判斷實(shí)際上是非常幼稚的，相信過去很多人聽過這樣一句話，開發(fā)商也不傻，既然敢這么拿地一定是對(duì)市場充滿信心，過去這樣說或許有人信，今天還這樣說，那就真的太傻了。如果真是這樣，世上就沒有失敗一說了。

如果你不是有過高的預(yù)期，那么我可以負(fù)責(zé)任地說，地王的出現(xiàn)對(duì)市場確實(shí)是積極信號(hào)，如果利用好了，可以加速市場止跌回穩(wěn)。

全球資管巨頭“抄底”中國房地產(chǎn)？

據(jù)中房報(bào)7月25日?qǐng)?bào)道，資本“大鱷”已備好資金潛伏，待優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格“底部”到來，抄底、并購和交易大戲?qū)?huì)上演。要知道這是官方報(bào)，他們的導(dǎo)向帶有一定的指向性，對(duì)外界釋放的信號(hào)也非同一般。

文章表示，核心城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)正顯示出投資價(jià)值。尤其是賣方迫于債務(wù)壓力折價(jià)變現(xiàn)，而非資產(chǎn)本身貶值的項(xiàng)目。市場加速出清下，更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可能進(jìn)入法拍或協(xié)議轉(zhuǎn)讓市場，為資金充裕的買家提供“抄底”機(jī)會(huì)。

我認(rèn)為，抄底不代表是真的最底部，但也能說明，經(jīng)過幾年的市場調(diào)整，中國核心城市的商業(yè)地產(chǎn)估值已處于全球相對(duì)低位。中國對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的支持政策持續(xù)落地，為國際資本提供了更清晰的操作路徑。盡管中國房地產(chǎn)整體處于調(diào)整期，但核心城市的商業(yè)地產(chǎn)需求仍有剛性支撐。

我相信他們也并非短期逐利，而是追求 “逆周期布局+長期運(yùn)營”策略，他們賭的不是房價(jià)大幅往上走，而是核心地段資產(chǎn)的稀缺性、城市消費(fèi)力的持續(xù)釋放，以及中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來的商業(yè)活力回升。

對(duì)于普通買房人的啟示，也是如此，不能指望炒房重回市場，在新的背景下，未來的中國房地產(chǎn)市場，“閉眼買就能漲”的時(shí)代已過，但核心城市、優(yōu)質(zhì)賽道的資產(chǎn)，仍可能在波動(dòng)中沉淀出長期價(jià)值。而國際資本的入場，或許只是這場“分化大戲”的一個(gè)注腳。