美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明接受本刊記者采訪時(shí)指，下半年有不少利好因素支持樓市，如受惠大型IPO令資金流入香港，拆息走低；美聯(lián)儲(chǔ)有機(jī)會(huì)減息；專才客及內(nèi)地生來香港租樓熱度持續(xù)，令租金持續(xù)上升等，加上香港經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，內(nèi)地亦推出不少提振經(jīng)濟(jì)措施，推動(dòng)港股持續(xù)向好。

下半年樓價(jià)有望反彈6%

布少明表示，近月所見，樓市由細(xì)價(jià)樓帶旺交投量，逐漸延伸至豪宅交投轉(zhuǎn)旺，反映資金積極入市，相信下半年香港住宅樓價(jià)有望反彈6%，由于上半年樓價(jià)回落1%，全年樓價(jià)升幅約5%。

他指出,據(jù)土地注冊(cè)處資料顯示，6 月份整體物業(yè)（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商鋪、純車位及其他等）注冊(cè)量回升，帶動(dòng)第二季宗數(shù)升至20,942 宗，按季升約31.7%。宗數(shù)除創(chuàng)1 年季度新高外，亦是自2021 年第三季后的15 季（逾3 年半）次高。次季二手住宅（包括二手私人住宅及二手公營房屋）錄12,362 宗注冊(cè)，按季增加37.1%，創(chuàng)4 季新高。以上數(shù)據(jù)反映，盡管第二季經(jīng)歷關(guān)稅戰(zhàn)爆發(fā)，但隨著相關(guān)局勢(shì)已經(jīng)降溫，加上近月拆息回落，以及配合財(cái)案調(diào)低細(xì)價(jià)物業(yè)印花稅的效應(yīng)，均帶動(dòng)第二季整體物業(yè)注冊(cè)量按季顯著上升。

他說，近期樓市復(fù)蘇的跡象顯而易見，具多項(xiàng)利好因素。首先，香港上半年重奪全球IPO 集資額首位，反映全球投資者對(duì)香港市場(chǎng)的信心，亦為樓市與股市的聯(lián)動(dòng)發(fā)展提供強(qiáng)大支撐。第二，中美關(guān)稅戰(zhàn)可能漸漸步向終章，為香港作為國際金融中心的市場(chǎng)信心注入動(dòng)力，間接利好樓市。第三，有國際投行亦對(duì)香港投下信心一票，最新報(bào)告對(duì)本港樓市持樂觀態(tài)度，指出香港樓市已顯現(xiàn)觸底跡象，并預(yù)測(cè)未來4 至5 年將進(jìn)入上升周期。這一轉(zhuǎn)變不僅是樓市的正面信號(hào)，更彰顯了香港樓市穩(wěn)健的實(shí)力及穩(wěn)中向好的潛力。

市況方面，他說，雖然近期港元拆息波動(dòng)，不過亦有銀行繼續(xù)積極搶按揭業(yè)務(wù)，據(jù)悉最近有兩家中小型銀行將按揭現(xiàn)金回贈(zèng)增加至最高1%，在業(yè)界樓按取態(tài)轉(zhuǎn)趨積極下，相信有助提振買家入市信心，帶動(dòng)樓市漸趨回暖。

他強(qiáng)調(diào),新盤開售反應(yīng)理想,例如新地屯門大型項(xiàng)目NOVO LAND,其 3A期首輪銷情報(bào)捷后，發(fā)展商打鐵趁熱進(jìn)行次輪銷售，推出126伙價(jià)單單位供認(rèn)購，項(xiàng)目搶購潮持續(xù)，再有大批準(zhǔn)買家到場(chǎng)，情況相當(dāng)不俗，項(xiàng)目即晚沽約117伙，最大手買家斥資1600萬連購3伙。該盤經(jīng)過兩輪銷售后，累售單位增至近280伙。

布少明繼續(xù)表示，項(xiàng)目以現(xiàn)樓形式開售，可即買即住，吸引了一批“90”及“00”后的年輕買家，年輕買家占比達(dá)7成，其次為長線收租客，占比達(dá)4成，預(yù)計(jì)屋苑入伙后租金可達(dá)45元，租賃回報(bào)約4.5厘。布少明稱，該行有5組客有意“一客2食”購入單位自住及投資兩用，最大手涉資約990萬。

內(nèi)地客成港樓市重要客源

他又說,內(nèi)地生搶盤,勢(shì)掀租金破頂潮。布少明表示，近期住宅租賃市場(chǎng)不單止有專才及本地客租樓，就連內(nèi)地生也積極加入搶租，“旺的程度是其近10年來見過最旺一次”，相信7月起陸續(xù)有屋苑出現(xiàn)“一盤難求”情況，屆時(shí)不少屋苑租金會(huì)乘勢(shì)沖高，掀起新一輪破頂潮。

他笑說，近日多個(gè)屋苑進(jìn)一步“鬧盤荒”，部分內(nèi)地生不惜追價(jià)或高價(jià)搶租，大埔天鉆有低層2房戶剛獲3名內(nèi)地生追價(jià)逾半成，至每月2萬元承租，租金較兩個(gè)月前同類高層戶反高8.1%。租盤渴市下，同區(qū)白石角University Hill呎租更被3名內(nèi)地生搶至逾61元破頂。

美聯(lián)物業(yè)聯(lián)席區(qū)域經(jīng)理?xiàng)詈迫槐硎?，大埔今?月錄得共約125宗租賃成交，按月增加24宗或23.8%，屬約一年單月最旺。區(qū)內(nèi)更錄得內(nèi)地生追價(jià)搶租個(gè)案，天鉆8座低層H室，實(shí)用面積525方呎2房，業(yè)主叫租每月1.9萬元，近日獲3名內(nèi)地生洽租期間，臨場(chǎng)加租1000元或5.3%，前述3名內(nèi)地生面對(duì)缺盤，最終追價(jià)至每月2萬元承租，呎租38.1元，并一炮過繳付全年租金共24萬元。該單位業(yè)主于2019年以672.4萬元一手入市。

楊浩然表示，天鉆同類2房單位近月的月租均不足2萬元，如10座高層G室同呎數(shù)2房，今年5月月租為1.85萬元，前述單位租金較高層單位反而搶高1500元或8.1%。他直言，近月大埔消化大量租盤，部分屋苑已出現(xiàn)缺盤情況，以天鉆為例，現(xiàn)只余約10個(gè)放租盤，是近年最少，有部分業(yè)主不愿意把單位出租予內(nèi)地生，導(dǎo)致內(nèi)地生可揀單位更少之又少，形成要高價(jià)搶租情況。

美聯(lián)物業(yè)首席高級(jí)營業(yè)經(jīng)理賴嘉敏透露，同區(qū)University Hill呎租最新更獲內(nèi)地生搶至破頂，5座高層A6室，實(shí)用面積218方呎，開放式單位，業(yè)主以每月1.38萬元招租，剛由3名內(nèi)地生議價(jià)至每月1.51萬元合租，呎租61.5元，呎租除較市價(jià)高逾一成，更盡破全屋苑紀(jì)錄。業(yè)主于2023年以399.33萬元一手購入該單位。

賴嘉敏補(bǔ)充，現(xiàn)時(shí)整個(gè)大埔區(qū)普遍屋苑只有10多個(gè)放租盤，為2022年底推出“高端人才通行證計(jì)劃”以來最緊絀，部分屋苑可供睇樓單位更得個(gè)位數(shù)，甚至“一千零一間”，變相進(jìn)一步推高區(qū)內(nèi)整體住宅租金按月急升約8%，當(dāng)中上月全區(qū)錄共125宗租賃成交中，內(nèi)地生租樓比例已升至約50%，相信會(huì)進(jìn)一步攀升至約60%。

其他內(nèi)地生租樓熱門區(qū)域例如粉嶺，同樣面臨“盤荒”情況。布少明表示，該區(qū)當(dāng)前放租盤數(shù)量已創(chuàng)近半年最少，“有啲屋苑連5個(gè)（放盤）都冇”，不少內(nèi)地生見狀出手價(jià)均較往年更進(jìn)取，當(dāng)中粉嶺名都7座中層E室，實(shí)用面積399方呎2房戶，剛由一名來自北京的內(nèi)地研究生零議價(jià)1.4萬元承租，呎租35.1元，相比4座中層F室同類2房６月市價(jià)月租1.26萬元，高出1400元或11.1%。業(yè)主在2012年以236.8萬元購入該單位。

談及未來走勢(shì)，布少明表示，香港樓市正蓄勢(shì)待發(fā)，預(yù)計(jì)下半年交投及樓價(jià)將持續(xù)復(fù)甦，香港作為國際金融中心的獨(dú)特地位，結(jié)合穩(wěn)健的市場(chǎng)基礎(chǔ)與政策支持，樓市長期向好的趨勢(shì)不變，未來可期。

他繼續(xù)說，香港作為國際大都會(huì)，背靠中央支持，憑低稅制與資金自由流動(dòng)，持續(xù)吸引全球投資者，而各種利好新消息接踵而至，為本港經(jīng)濟(jì)帶來活力。，預(yù)計(jì)未來樓價(jià)及樓市或受息口走勢(shì)及貿(mào)易戰(zhàn)影響，但隨著美國聯(lián)儲(chǔ)局減息預(yù)期升溫、一手庫存下降，相信樓市未來將恢復(fù)穩(wěn)步向上的長期大趨勢(shì)。

來源：香港經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)

作者：何潔霞 本刊主筆