“六個(gè)錢包論”影響深遠(yuǎn)

著名的“六個(gè)錢包論”最早由經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱在2018年的一次訪談中提出，他說：“如果雙方父母、爺爺奶奶、外公外婆的‘六個(gè)錢包’能湊夠首付，那還是買房比較好。”

盡管該理論看似“務(wù)實(shí)”，但其負(fù)面影響深遠(yuǎn)：

1. 加劇家庭財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

動(dòng)用“六個(gè)錢包”湊首付，這意味著一對(duì)年輕人為買房而不惜耗盡三代人的積蓄，導(dǎo)致整個(gè)家族財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力大幅下降。遇上了這幾年的房?jī)r(jià)下跌疊加上收入減少，部分年輕人可能面臨斷供，連帶影響整個(gè)家族財(cái)務(wù)狀況。

2. 扭曲社會(huì)財(cái)富分配

過去的若干年，國(guó)內(nèi)的社會(huì)財(cái)富向房地產(chǎn)集中，而家庭財(cái)富也過度沉淀在房產(chǎn)上，這都會(huì)抑制消費(fèi)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資。而且持續(xù)的高房?jī)r(jià)讓大城市無房家庭難以上車，階層固化加劇。

3. 透支年輕人未來

高于實(shí)際能力的房貸月供款迫使年輕人在選擇職業(yè)以薪酬為導(dǎo)向而非興趣與愛好，抑制創(chuàng)業(yè)和職業(yè)轉(zhuǎn)型，而房貸還款占家庭收入比重過高（前幾年部分城市一度超50%），直接壓制婚育意愿和消費(fèi)能力。

4. 助推房地產(chǎn)泡沫

前幾年的“六個(gè)錢包”支持年輕人買房，雖然短期刺激購房需求，但長(zhǎng)期看，當(dāng)“六個(gè)錢包”耗盡后，市場(chǎng)購買力難以為繼。而且導(dǎo)致家庭負(fù)債率顯著攀升（中國(guó)居民杠桿率超60%），增加系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

盡管中國(guó)家庭依然普遍重視房產(chǎn)，而傳統(tǒng)觀念認(rèn)為“有房才有家”，結(jié)婚、落戶、子女教育等均與房產(chǎn)綁定，父母也多愿意傾盡積蓄支持子女購房；但是，新的一代年輕人也終于想明白了，他們不再愿為買房犧牲消費(fèi)、旅行、創(chuàng)業(yè)等生活體驗(yàn)，更不愿意背負(fù)三代人的壓力去接盤高房?jī)r(jià)。

性價(jià)比高，才是硬道理

盡管經(jīng)歷了三年多的持續(xù)下行，目前國(guó)內(nèi)不同城市的房?jī)r(jià)收入比依然畸高：一線城市房?jī)r(jià)收入比普遍超過30倍（如深圳達(dá)35倍），二三線城市也多在15～20倍，年輕人靠自己的收入湊齊首付并不容易，而且買房后月供壓力大。

加上就業(yè)與收入的“錢景”不太穩(wěn)定，年輕人更傾向保留現(xiàn)金應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，而非透支未來30年收入買房。

與買房相比，租房的性價(jià)比要高得多了。目前在國(guó)內(nèi)一線城市，租售比超1：600（在北上廣深等大城市，買房出租普遍需要50年以上的租金才能回本），年輕人更多地選擇租房居住，而將富余的資金用于教育、健康、娛樂等即時(shí)滿足型消費(fèi)，而非長(zhǎng)期負(fù)債。

新一代（尤其Z世代）更看重居住品質(zhì)和便利性，而非產(chǎn)權(quán)。長(zhǎng)租公寓、共享社區(qū)等模式興起，滿足了“拎包入住”需求，逐步受到年輕人的青睞。

在投資理財(cái)方面，年輕人更愿投資基金、股票、數(shù)字貨幣等流動(dòng)性強(qiáng)的資產(chǎn)，而非變現(xiàn)周期長(zhǎng)的房產(chǎn)。這顯然也是性價(jià)比更優(yōu)的選擇。

既然年輕人都不再熱衷于買房了，那么我們又得回到下面的靈魂之拷問了——房?jī)r(jià)究竟何時(shí)才能見底？

究竟何時(shí)才能見底？

從國(guó)內(nèi)各一線城市的房?jī)r(jià)趨勢(shì)走向來看，下行之勢(shì)都有放緩的跡象，請(qǐng)看下圖：

從圖中看出，過去近二十年間漲幅相對(duì)小一點(diǎn)的中國(guó)香港，今年的房?jī)r(jià)已經(jīng)走穩(wěn)，結(jié)合香港房市租金回報(bào)率已經(jīng)達(dá)到3.5%（中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)）的有利條件，看來香港房?jī)r(jià)會(huì)先于其他內(nèi)地城市見底。

國(guó)內(nèi)城市的房市租金回報(bào)率目前依然普遍在2%以下，距離香港的水平還比較遠(yuǎn)。

人們可能會(huì)說，若要國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲，政策上來一次強(qiáng)刺激就行了！

我認(rèn)為不現(xiàn)實(shí)。

首先，從政策導(dǎo)向上，2023年以來，各地放寬限購、降低首付比例、下調(diào)房貸利率（如首套房貸利率降至4%以下），并推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策。政策一直是持續(xù)加碼的，不過從上圖的房?jī)r(jià)趨勢(shì)就看到，政策的托底只能是延緩趨勢(shì)，不可能改變趨勢(shì)的。

其次，從供需關(guān)系看，三四線城市庫存周期普遍超過20個(gè)月，需較長(zhǎng)時(shí)間消化；一線及強(qiáng)二線城市因人口流入，供需相對(duì)平衡，調(diào)整幅度可能較小。

另外，看經(jīng)濟(jì)與收入預(yù)期，目前居民杠桿率超60%，購房能力受限。只有經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇而就業(yè)不斷改善，購房信心才能逐步恢復(fù)。

而且，從人口結(jié)構(gòu)變化與城市化進(jìn)程角度看，2023年國(guó)內(nèi)人口首次負(fù)增長(zhǎng)，而城鎮(zhèn)化率已達(dá)65%以上，新增剛需放緩。改善性需求（如換房）仍存結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

如果我們參照一下國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，就能發(fā)現(xiàn)，日本在1991年房?jī)r(jià)進(jìn)入下行周期后，到2008年東京核心區(qū)房?jī)r(jià)見底回升，足足耗了17年時(shí)間；而美國(guó)2006年房?jī)r(jià)見頂后，經(jīng)過6年的下行，終于2012年開始見底?？偠灾?，房地產(chǎn)的調(diào)整周期往往比較長(zhǎng)。如果以投資為目的，可以慢慢等待。

雖然，房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期低迷確實(shí)會(huì)帶來一系列負(fù)面連鎖反應(yīng)，但客觀來看，它對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)也有一定的積極影響：

首先，對(duì)普通人的直接利好就是居住成本降低了。房?jī)r(jià)下跌加上租金趨穩(wěn)，年輕人、城市新居民的住房壓力減輕，尤其是在一線城市，過去三年房?jī)r(jià)普遍下降30%～50%，那么首次購房門檻也同比例下降。比如，深圳房?jī)r(jià)從峰值下跌至今，部分剛需盤首付從200多萬降至100多萬。對(duì)真正的剛需一族來說，現(xiàn)在上車比幾年前容易多了。

其次，就是消費(fèi)能力因房貸占家庭收入比的下降（例如房貸還款支出從收入的50%降至30%）而得到釋放，家庭可支配收入增加，帶動(dòng)教育、醫(yī)療、旅游等消費(fèi)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：2025年社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速回升至6.2%，我認(rèn)為部分源于房貸壓力緩解。

再次，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)期優(yōu)化作用明顯，長(zhǎng)期來看社會(huì)資源從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，科技、制造業(yè)等領(lǐng)域?qū)@得更多融資支持；企業(yè)不再依賴“炒房盈利”。

另外，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，居民2025年的杠桿率已經(jīng)從最高的62%回落至55%，銀行壞賬率可控。顯然，居民杠桿的降低同時(shí)也降低了社會(huì)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

總而言之，年輕人不熱衷買房，本質(zhì)是經(jīng)濟(jì)理性、價(jià)值觀迭代與社會(huì)轉(zhuǎn)型的綜合反映。這一趨勢(shì)將持續(xù)重塑房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)，一方面無疑會(huì)拉長(zhǎng)房?jī)r(jià)的下行周期，帶來短期的陣痛，但長(zhǎng)期而言利大于弊。另一方面，將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)去地產(chǎn)化、居住去金融化，反而有助于實(shí)現(xiàn)更健康、更可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式。

至于“買房還是不買房之辯”這一過去糾結(jié)人們多年的熱門話題，今后就必然要消停很長(zhǎng)一段了。盡管未來一線城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)很可能仍會(huì)被視為抗通脹資產(chǎn)，但需求主力將轉(zhuǎn)向高收入群體和改善型買家。“房住不炒”的目標(biāo)在不經(jīng)意中就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了。

No.6481 原創(chuàng)首發(fā)文章｜作者 黃凡

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