市場概況：成交量創(chuàng)新低價格結(jié)構(gòu)分化明顯

2025年8月，長沙樓市整體表現(xiàn)出明顯的"淡季特征"，成交量創(chuàng)下階段性新低，但價格呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，8月長沙內(nèi)五區(qū)新房成交建筑面積僅20.25萬平方米，成交1399套，環(huán)比下降24.62%，同比下降48.66%。成交量的下滑反映出市場需求仍處于偏弱狀態(tài)。

從上圖可以看出，長沙8月新房成交量創(chuàng)下近一年來的新低，但成交均價保持相對穩(wěn)定，反映出開發(fā)商通過多種促銷手段維穩(wěn)價格?？硕饠?shù)據(jù)顯示，8月長沙新房成交均價為12949元/平方米，環(huán)比僅微降0.37%。

最引人注目的市場特征是"新房與二手房價差擴(kuò)大"。與2024年8月相比，長沙新房價格穩(wěn)中有升，而二手房價格持續(xù)下行，導(dǎo)致兩者價差從1200元/平方米擴(kuò)大至約4600元/平方米，漲幅近四倍，呈現(xiàn)"冰火兩重天"局面。

價格分化：區(qū)域、產(chǎn)品雙重分化趨勢明顯

價格分化不僅體現(xiàn)在新房與二手房之間，在區(qū)域和產(chǎn)品層面也呈現(xiàn)明顯差異。

?區(qū)域分化：核心區(qū)與外圍區(qū)表現(xiàn)迥異

8月長沙樓市區(qū)域分化趨勢加劇，主城區(qū)及教育資源優(yōu)越的地塊價格表現(xiàn)相對堅挺，而外圍區(qū)域價格低迷。

從克而瑞數(shù)據(jù)來看，8月長沙新房成交主要集中在內(nèi)五區(qū)，尤其是雨花區(qū)、天心區(qū)和岳麓區(qū)，這三個區(qū)域合計占總成交建筑面積的73.49%。從均價來看，岳麓區(qū)達(dá)13601元/平方米，開福區(qū)更是高達(dá)14459元/平方米，而望城區(qū)均價僅為9270元/平方米，顯示出明顯的區(qū)域分化。

據(jù)市場調(diào)查，岳麓區(qū)憑借學(xué)區(qū)和生態(tài)資源優(yōu)勢持續(xù)保持吸引力，而雨花、望城等區(qū)域則更多依靠價格優(yōu)勢吸引剛需購房者。

?產(chǎn)品分化：改善型住房成市場主流

從房型結(jié)構(gòu)看，長沙8月新房成交以三居室和四居室為主，共占總成交套數(shù)的92.71%，顯示改善型需求主導(dǎo)市場。

從建筑面積段來看，130-150平方米的住宅成交最多，達(dá)567套，占比40.53%，其次是110-130平方米段的住宅，成交410套。這反映出長沙購房者正逐步從"有沒有"轉(zhuǎn)向"好不好"，改善型需求成為市場主力。

市場熱點：純新盤入市受關(guān)注招商序引領(lǐng)熱潮

8月長沙共有25個樓盤推新，其中3個為純新盤，大部分為毛坯出售，主力戶型以120-144平方米建面為主。

在新盤中，招商序無疑是本月最大亮點。該項目首期開盤熱銷，月成交158套，占8月長沙內(nèi)五區(qū)總成交量的11.3%，成為月度銷冠。

招商序項目位于圭塘河風(fēng)光帶與鼓風(fēng)機(jī)廠遺址公園附近，規(guī)劃有大面積景觀與創(chuàng)新空間。該項目憑借央企開發(fā)商背景、新規(guī)產(chǎn)品高得房率(108%-117%)、優(yōu)越區(qū)位和交通條件等優(yōu)勢，引發(fā)市場熱捧，首開去化率達(dá)95.4%，體現(xiàn)了市場對優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的強(qiáng)需求。

其他備受關(guān)注的項目還包括頤德公館湘江序和美林·東塘壹號。前者位于洋湖南板塊，擁有一線江景資源；后者則主打AI智能科技健康住宅，預(yù)售價21800元/平方米，開創(chuàng)了科技健康住宅的新概念。

政策變化：以舊換新政策正式落地

8月長沙樓市政策出現(xiàn)明顯變化，核心舉措是推出住房"以舊換新"補(bǔ)貼政策，該政策于2025年7月至2026年7月期間實施，長沙市民一年內(nèi)售房再購新房可按新房交易總價的1%申請補(bǔ)貼，單套最高補(bǔ)貼3萬元。

政策細(xì)節(jié)于8月中旬正式落地，首批8家房企參與實施。該政策僅適用于新建商品住房購買者，申請者需在規(guī)定時間內(nèi)完成舊房出售與新房購買，經(jīng)相關(guān)部門審核后獲得補(bǔ)貼。

與此同時，長沙還實施"認(rèn)房不認(rèn)貸"、放寬首套房認(rèn)定、下調(diào)首付比例和房貸利率、上調(diào)公積金貸款額度、不再審查購房資格等多項利好措施，旨在持續(xù)刺激改善性住房需求。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，"以舊換新"補(bǔ)貼有望緩解存量時代二手房難賣與新房去化壓力，為市場注入活力。但短期內(nèi)市場成交難有劇烈放量，主要作用體現(xiàn)在提振信心、激活改善性需求，為"金九銀十"回暖預(yù)期做鋪墊。

市場展望：低點蓄勢期待"金九銀十"

目前長沙樓市整體仍處于低點蓄勢階段，8月表現(xiàn)出的價格分化、成交低迷、市場觀望情緒明顯等特征，預(yù)計將在政策支持下逐步走向恢復(fù)。

從庫存和去化周期看，長沙新房市場處于階段性調(diào)整期。7月末庫存建筑面積為865.65萬平方米，去化周期為25.8個月，高于健康水平，顯示供需仍有一定失衡。

二手房市場方面，8月成交繼續(xù)萎縮，成交套數(shù)僅1425套，環(huán)比下滑46.31%，同比下滑37.66%。但值得注意的是，二手房均價出現(xiàn)止跌企穩(wěn)跡象，8月成交均價為8434元/平方米，環(huán)比小幅上漲0.66%，顯示出價格可能已接近底部。

展望未來，隨著"以舊換新"等政策持續(xù)發(fā)力，加上傳統(tǒng)"金九銀十"旺季到來，長沙樓市有望迎來階段性回暖。但結(jié)構(gòu)性分化仍將持續(xù)，優(yōu)質(zhì)項目與一般項目之間的市場表現(xiàn)差距可能進(jìn)一步拉大。

建議購房者理性看待市場，核心區(qū)域、品質(zhì)項目仍將保持韌性，外圍區(qū)域價格可能繼續(xù)承壓。對于改善型置業(yè)需求，可關(guān)注政策紅利釋放的時間窗口；對于首次置業(yè)者，則應(yīng)更加注重區(qū)位、配套和產(chǎn)品品質(zhì)的綜合考量。

文章來源:樂居買房