翠城花園旁，新增14.4萬㎡商住地！

湊齊“學(xué)鐵商”的海珠西巨無霸來了！

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????近日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了《海珠區(qū)南泰食品批發(fā)市場地塊（AH0124、AH0126規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃》批前公示。

值得注意，該宗地為翠城花園東地塊，妥妥的海珠西“巨無霸”。

甚至該宗地被稱為海珠西“天花板”，學(xué)鐵商全齊配置：4地鐵線環(huán)繞+14.3萬㎡的大社區(qū)+約20萬㎡商業(yè)+容積率低至3.4+2萬㎡小學(xué)......

新增14.4萬㎡商住地！

地塊或?qū)⒅厮芎Ｖ槲骶幼?biāo)桿

地塊東鄰翠城花園，北靠昌崗中路商圈，西接江泰路地鐵站（2號(hào)線和11號(hào)線換乘），南至寶崗大道。交通非常便利，周邊有4條地鐵線（2號(hào)線、8號(hào)線、11號(hào)線、廣佛線）。

地塊占地9.31萬㎡，住宅建面14.3萬㎡，是海珠西近十年罕見的“巨無霸”地塊，遠(yuǎn)超周邊中交天翠（占地3萬㎡）等新盤。

從調(diào)規(guī)來看，容積率從4.5降至3.4，住宅限高100米（約31層），告別海珠西普遍的40+層超高層設(shè)計(jì)，為圍合式大花園社區(qū)提供可能。

商業(yè)上，約20萬㎡綜合體（超太古匯規(guī)模），限高200米，填補(bǔ)海珠西缺乏大型商業(yè)的空白。落成之后，這個(gè)大型綜合體將輻射整個(gè)海珠西，終結(jié)跨區(qū)消費(fèi)歷史，激活商圈升級(jí)。

教育上，新增2萬㎡中小學(xué)用地，擬引入昌崗中路小學(xué)（省一級(jí)），保留海富小學(xué)，形成“雙小學(xué)+直升五中”的稀缺學(xué)位組合。

那么該地塊對(duì)板塊周邊樓盤有什么影響？作為學(xué)鐵商配置齊全的新盤是否能改寫板塊樓市格局？

據(jù)悉，海珠西在售的15個(gè)新盤中，超60%項(xiàng)目占地不足2萬㎡，配套依賴外部資源。翠城東地塊憑借大盤自帶商業(yè)、學(xué)校、公園的“閉環(huán)生態(tài)”，直接碾壓小盤配套短板。

將來地塊上架成功出讓，預(yù)計(jì)主力戶型98-128㎡四房（總價(jià)600-800萬），對(duì)比周邊二手翠城花園（80%使用率、過時(shí)戶型），新規(guī)設(shè)計(jì)更符合改善需求，或引發(fā)二手業(yè)主“原地置換潮”。

但要注意，價(jià)格上的話，當(dāng)前海珠西新房均價(jià)5-6萬/㎡，若翠城東地塊以7萬+入市（業(yè)內(nèi)預(yù)測），將拉動(dòng)區(qū)域價(jià)值認(rèn)知，但需警惕“叫好不叫座”風(fēng)險(xiǎn)。

也就是說，翠城東地塊憑借稀缺規(guī)模+頂配學(xué)鐵商+低密設(shè)計(jì)，足以重塑海珠西樓市價(jià)值標(biāo)桿，擠壓中小項(xiàng)目生存空間，并帶動(dòng)二手分化。然而，其能否徹底改寫板塊格局，還需觀察兩點(diǎn)：

定價(jià)策略：若錨定7萬+成功去化，將拉動(dòng)區(qū)域天花板；若低開（貼近6萬），則直接沖擊競品。

產(chǎn)品兌現(xiàn)力：需頭部房企操盤，通過戶型創(chuàng)新（如110%使用率）、品質(zhì)景觀彌補(bǔ)無稀缺資源的短板。

可見，短期看，它是海珠西“內(nèi)卷”的終極變量；長期看，則是板塊邁向品質(zhì)化的關(guān)鍵引擎。

附申請(qǐng)調(diào)整內(nèi)容：

1、用地及指標(biāo)優(yōu)化：

(1)AH0124026、AH0126001地塊調(diào)整為中小學(xué)用地(A33)，同時(shí)保留現(xiàn)狀海富小學(xué)；中小學(xué)用地面積增至20210㎡，綠地率為35%；

(2)AH0126004地塊調(diào)整為商業(yè)/商務(wù)用地兼容其他交通設(shè)施用地(B1/B2/S9)，用地面積為27847㎡，容積率為7.2，建筑密度為50%，綠地率為25%，建筑限高200米；

(3)AH0124032地塊調(diào)整為二類居住用地兼容商業(yè)設(shè)施用地(R2/B1)，用地面積為42208㎡，容積率為3.4，建筑面積143507㎡，建筑密度為28%，綠地率為35%，建筑限高100米；

(4)AH0126007地塊調(diào)整為公園綠地(G1)，用地面積為7439㎡；AH012433地塊騰挪至西側(cè)，用地面積調(diào)整為3087㎡；AH0126005地塊維持原性質(zhì)公園綠地(G1)不變，用地面積調(diào)整為6232㎡；

(5)AH0124004、AH0124009地塊修正邊界及容積率，建筑面積保持不變。

2、公服設(shè)施優(yōu)化

優(yōu)化后規(guī)劃公共服務(wù)設(shè)施共13處，較現(xiàn)行控規(guī)新增11處，保留規(guī)劃公服設(shè)施2處?？偨ㄖ娣e33417㎡，包含小學(xué)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施、社區(qū)管理公共設(shè)施、垃圾收集站、再生資源回收點(diǎn)、公共廁所、微型消防站、物業(yè)管理、警務(wù)室、商業(yè)服務(wù)設(shè)施。

3、道路交通優(yōu)化

(一)對(duì)南泰路紅線進(jìn)行優(yōu)化。

(二)結(jié)合綠地和商業(yè)布局微調(diào)規(guī)劃支路線位。

地塊位置圖（來源：好地大數(shù)據(jù)）

部分素材來源：廣州市規(guī)劃和自然資源局、好地訊廣東

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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