作者：產(chǎn)業(yè)觀察組

來源：前瞻經(jīng)濟學(xué)人（ID：chanyeqianzhan）

“免費送房”時代，真的來了！

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超級城市大規(guī)模推行“0租金”

7月31日，廣州黃埔區(qū)重磅宣布，一次性拿出15萬平方米產(chǎn)業(yè)空間試點實施“零租金”，符合條件的企業(yè)免費入駐，首批13個試點園區(qū)名單同步公布。

這是今年繼北京、深圳、蘇州之后，第四個大規(guī)模推行“零租金”的超級城市。

眾所周知，一線城市工業(yè)用地緊張，寸土寸金。按照黃埔區(qū)平均40-50元/㎡·月的辦公園區(qū)租金計算，15萬平產(chǎn)生的年租金大約在近億元，并非一筆小數(shù)目。

但這場及時雨，將對企業(yè)減負產(chǎn)生立竿見影的效果。

當(dāng)下，世界經(jīng)濟已經(jīng)進入“高成本時代”。企業(yè)各項經(jīng)營成本大幅飆升，降本增效迫在眉睫。尤其是在行業(yè)下行周期壓力下，每個月數(shù)十萬的房租剛性支出，對于貢獻全國50%以上稅收、60%以上GDP的中小微企業(yè)來說，甚至有可能是壓死駱駝的最后一根稻草。

而相比于簡單的租金減免，廣州“零租金”背后的戰(zhàn)略深意更是一場頂級謀劃。

第一，培育科創(chuàng)“螞蟻雄兵”，闖過“死亡谷”。

如果說大企業(yè)是“大象軍團”，那么中小微企業(yè)則是“螞蟻雄兵”。一個地方既要“大象起舞”，也要“螞蟻成軍”。

截至目前，我國累計培育科技和創(chuàng)新型中小企業(yè)超60萬家。這些科技型中小企業(yè)走專精特新發(fā)展道路，展現(xiàn)出強勁創(chuàng)新活力。然而，科創(chuàng)企業(yè)在成長過程中，存在跨越“死亡谷”的挑戰(zhàn)。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，9成科技企業(yè)倒在了初創(chuàng)期的“死亡谷”階段，資金斷流往往是最大威脅。杭州“六小龍”之一的宇樹科技，就曾因為資金緊缺差點撐不下去。

“零租金”政策就是要幫助科創(chuàng)企業(yè)邁過從科研成果到實際應(yīng)用的“死亡谷”。

一方面，通過“零租金+拎包入駐”降低初創(chuàng)企業(yè)的試錯成本。

對于符合條件的企業(yè)，簽3年享2年免租，簽6年享3年免租，免租力度全國罕見。與此同時，園區(qū)還提供共享實驗室、設(shè)備租賃等配套服務(wù)，覆蓋“孵化區(qū)-加速器-專業(yè)園區(qū)”全階梯，為企業(yè)發(fā)展打造專業(yè)化的“研發(fā)-中試-量產(chǎn)”閉環(huán)生態(tài)。

另一方面，為初創(chuàng)企業(yè)提供資本護航。

黃埔全區(qū)共有持牌金融機構(gòu)總部6家、29家銀行設(shè)立分支機構(gòu)155個、證券分支機構(gòu)22家、保險一級分支機構(gòu)7家、地方金融組織16家。各類風(fēng)投機構(gòu)數(shù)量累計超900家，規(guī)模累計超2700億元，將為進駐企業(yè)種子輪到IPO全程護航，避免潛力企業(yè)因融資困難而折戟。

第二，布局超級賽道，打造產(chǎn)業(yè)新“航母”。

與此同時，能夠享受零租金優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)被指定為智能網(wǎng)聯(lián)與新能源汽車、生物醫(yī)藥與健康、低空經(jīng)濟與航空航天、人工智能、新型顯示與集成電路等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。

這背后也大有玄機。

2024年廣州GDP增速僅2.1%，而廣州經(jīng)濟放緩的本質(zhì)是傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)汽車制造業(yè)承壓嚴重，以及新興產(chǎn)業(yè)培育滯后對GDP貢獻有限，亟需增強經(jīng)濟動能走出低迷期。

今年年初，廣州市明確提出，進一步聚焦國家戰(zhàn)略，加快建立現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，重點發(fā)展15個戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)集群，包括智能網(wǎng)聯(lián)與新能源汽車、超高清視頻與新型顯示、生物醫(yī)藥與健康、人工智能、半導(dǎo)體與集成電路等。

而黃埔區(qū)作為廣州的工業(yè)重鎮(zhèn)和科技創(chuàng)新核心引擎以及經(jīng)濟第二大區(qū)，被賦予通過“三城一島”來打造戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增長極的定位。其中“知識城”聚焦新能源與智能網(wǎng)聯(lián)汽車、集成電路、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，打造知識密集型產(chǎn)業(yè)增長極；“科學(xué)城”聚焦新一代信息技術(shù)、高端裝備，打造智能制造增長極；“海絲城”聚焦數(shù)字貿(mào)易、跨境電商，打造數(shù)字經(jīng)濟新業(yè)態(tài)增長極；“生物島”錨定世界頂尖的生物醫(yī)藥研發(fā)中心，打造生命科學(xué)增長極。

這也是“零租金”政策落地黃埔且入駐產(chǎn)業(yè)被特定為新能源汽車、生物醫(yī)藥等的深層次原因。

第三，一場“四兩撥千斤”的國資盤活棋局。

“零租金”政策背后，既是廣州打造新興支柱產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略布局，更是地方政府撬動存量資產(chǎn)高效流轉(zhuǎn)和價值倍增的一盤大棋。

根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的報告，目前我國存量資產(chǎn)規(guī)模龐大，而不動產(chǎn)又占據(jù)國有企業(yè)存量資產(chǎn)的大頭。特別是2025年以來，我國園區(qū)出租率一路走低，甚至一線城市的出租率都已經(jīng)跌破了75%，亟需通過盤活資產(chǎn)換取發(fā)展“增量”。

廣州黃埔區(qū)這一次拿出的15萬平方米產(chǎn)業(yè)空間全部為區(qū)屬國企資產(chǎn)。

早期企業(yè)平均租賃面積僅需幾十平米，收取全額租金收益有限，但通過2-3年免租期培育，一旦企業(yè)進入高速成長期，不僅續(xù)租意愿增強，擴租需求也將帶動空間利用率提升，可形成“短期讓利-長期增值”的良性循環(huán)。進一步說，在企業(yè)成長期和成熟期，園區(qū)甚至可探索租金入股、經(jīng)營分成、資產(chǎn)作價入股等多元化租售模式，通過利益共生與企業(yè)進一步捆綁。

同時，在盤活與運營園區(qū)過程中，國資國企還能夠通過識別高潛力企業(yè)借助科技戰(zhàn)略投資順勢切入轉(zhuǎn)型新賽道。例如，參與此次“零租金”政策的區(qū)屬國企之一——廣州開發(fā)區(qū)控股，就以“私募股權(quán)投資+產(chǎn)業(yè)控股”的形式布局新興產(chǎn)業(yè)。其中，小鵬汽車創(chuàng)業(yè)早期租賃了開發(fā)區(qū)控股物業(yè)，后者曾先后參與了小鵬汽車的多輪融資，并戰(zhàn)略投資其生態(tài)圈企業(yè)小鵬匯天，成功開辟新增長路徑。

02

“零租金”即將席卷全國？

廣州黃埔區(qū)“零租金”政策的創(chuàng)新實踐，為全國城市破解產(chǎn)業(yè)升級與空間困局提供了極具價值的參考范式。其核心啟示在于：政策不是簡單的“讓利輸血”，而是精準(zhǔn)撬動產(chǎn)業(yè)生態(tài)的“戰(zhàn)略投資”。

基于此，小編認為地方政府可根據(jù)以下幾點推行適配的“零租金”政策：

1、防止簡單復(fù)制免租政策引發(fā)“逐底競爭”，建立差異化的政策梯度

在推行“零租金”過程中，各個地方政府要防止簡單復(fù)制免租政策，避免“零租金”套上補貼競賽的“新馬甲”，演變?yōu)椤懊庾馄诟L、覆蓋面積更大”的逐底競爭。這不僅違反《公平競爭審查條例》合規(guī)性，也可能引發(fā)地方財政可持續(xù)性危機?？稍谌∫槐P棋的格局下建立分層協(xié)同、動態(tài)調(diào)節(jié)的差異化免租政策體系，核心城市聚焦“研發(fā)孵化免租”，配套城市探索“規(guī)?；a(chǎn)免租”，例如長三角G60科創(chuàng)走廊實行“上海研發(fā)-蘇州中試-湖州量產(chǎn)”的梯度免租分工。

2、構(gòu)建“政策套餐”協(xié)同效應(yīng)，通過“空間+資本+服務(wù)”組合吸引企業(yè)

單純的租金減免雖能產(chǎn)生短期虹吸效應(yīng)，但缺乏配套政策支持容易陷入“招商-流失”的循環(huán)。廣州黃埔區(qū)實施租金優(yōu)惠的同時，配套了金融、投資與服務(wù)資源，形成立體化支持體系。因此，給其他地方的啟示是，需構(gòu)建“基礎(chǔ)政策+專項政策+特惠政策”的三級政策體系?；A(chǔ)層面完善產(chǎn)業(yè)空間載體和升級基礎(chǔ)設(shè)施配套；專項層面設(shè)立產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金支持關(guān)鍵技術(shù)攻關(guān)；特惠層面針對重點企業(yè)實施“一企一策”定制化服務(wù)。

3、避免“大水漫灌”，精準(zhǔn)聚焦當(dāng)?shù)貎?yōu)勢潛力賽道

地方政府實施零租金政策時，應(yīng)通過“產(chǎn)業(yè)地圖+精準(zhǔn)篩選+動態(tài)評估”機制避免資源錯配。首先，基于本地產(chǎn)業(yè)鏈短板和優(yōu)勢繪制戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)圖譜，對于強鏈補鏈環(huán)節(jié)給予特別傾斜。其次，建立分層分類標(biāo)準(zhǔn)，同時構(gòu)建動態(tài)考核機制。最終形成“短期讓利篩選潛力企業(yè)-中期服務(wù)加速技術(shù)轉(zhuǎn)化-長期收益反哺生態(tài)”的閉環(huán)，實現(xiàn)從“政策輸血”到“產(chǎn)業(yè)造血”的轉(zhuǎn)型。

4、加強風(fēng)險管控，建立“全生命周期”政策防火墻

設(shè)置“彈性退出”機制：對未達成長目標(biāo)的企業(yè)，設(shè)定租金梯度回升條款；對長期停滯企業(yè)啟動清退程序；防范“政策套利”：建立企業(yè)真實性核查機制，嚴控“皮包公司”占用資源。探索“聯(lián)合懲戒”，對惡意違約企業(yè)納入信用黑名單；設(shè)立企業(yè)動態(tài)評估分級激勵：對初創(chuàng)期企業(yè)提供“免租+孵化服務(wù)”，對于成長期企業(yè)推行“租金換股權(quán)”，對于成熟期企業(yè)按“貢獻度掛鉤返租”。

5、提升園區(qū)綜合運營能力，從“包租公”轉(zhuǎn)向“合伙人”

地方政府要推動園區(qū)從“包租公”轉(zhuǎn)向“合伙人”，實現(xiàn)利益共生。首先要從基礎(chǔ)物業(yè)轉(zhuǎn)向“孵化-加速-產(chǎn)業(yè)化”全周期支持；其次推動資產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)化，將免租空間折算為對高潛力企業(yè)的股權(quán)，或與風(fēng)投機構(gòu)共建“租金轉(zhuǎn)投資基金”；最后探索利益共生機制，通過重倉龍頭企業(yè)構(gòu)建產(chǎn)業(yè)共同體，通過REITs退出、優(yōu)先清算權(quán)等回籠資金反哺新載體建設(shè)。

廣州黃埔區(qū)“零租金”政策的突破性實踐，揭示了產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營正從“空間租賃”向“生態(tài)共營”的范式革命。

THE END