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全款購買期房，約定交房日期過去 16 年仍未入住，開發(fā)商連續(xù)違約卻拖延不解決，業(yè)主既能要求交房又能索要違約金嗎？北京朝陽區(qū)一起案例給出答案：合同合法有效，開發(fā)商需交付房屋并協(xié)助辦證，同時支付逾期交房和逾期辦證違約金，但違約金標準需依法調(diào)整。法院的判決為長期逾期交房糾紛的處理提供了明確指引。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：陳宇

被告：丙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱丙公司）

（二）事件經(jīng)過

2005 年 11 月 21 日，陳宇與丙公司簽訂《北京市商品房預售合同》，約定：陳宇以 321.7211 萬元全款購買丙公司開發(fā)的北京市朝陽區(qū)（五號房屋），預測建筑面積 201.52 平方米。合同約定丙公司應于 2006 年 8 月 31 日前交付房屋，2008 年 8 月 31 日前取得樓棟權屬證明，逾期交房需承擔違約責任，逾期辦證按總房款 1% 支付違約金。

同日，陳宇支付全部購房款 321.7211 萬元，丙公司出具收款發(fā)票，并于 2006 年 3 月 20 日辦理網(wǎng)簽備案登記。

2006 年 8 月 30 日，丙公司向陳宇送達《關于延期交房的通知》，以項目整改為由推遲交房，承諾承擔違約責任。2011 年 12 月 15 日，丙公司出具《承諾函》，保證履行合同義務、承擔延期責任，不提高裝修標準費用。2013 年 1 月 29 日，丙公司再次承諾 2013 年底前交房，但未兌現(xiàn)。

2022 年 9 月，丙公司通知同樓棟其他業(yè)主收房，卻未通知陳宇。陳宇多次溝通無果，于 2022 年 10 月發(fā)函催告，仍未收到收房通知。因長期無法入住，陳宇在外租房產(chǎn)生高額成本，遂訴至法院，請求：1. 確認《北京市商品房預售合同》有效；2. 判令丙公司交付五號房屋并協(xié)助辦理產(chǎn)權轉移登記；3. 支付逾期交房違約金（以 321.7211 萬元為基數(shù)，按日萬分之二自 2006 年 9 月 1 日計算至實際交房日）；4. 支付逾期辦證違約金 32172.11 元；5. 承擔保全保險費 2 萬元。

丙公司辯稱：對合同效力由法院認定；不同意交付房屋及協(xié)助辦證；違約金約定過高，請求酌減，且原告未及時止損；保全保險費無法律依據(jù)。

（三）爭議焦點

《北京市商品房預售合同》是否合法有效？

丙公司是否應交付房屋并協(xié)助辦理產(chǎn)權登記？

逾期交房違約金的標準及起算時間如何確定？

逾期辦證違約金及保全保險費是否應支持？

二、案件分析

（一）合同效力的認定

陳宇與丙公司簽訂的《北京市商品房預售合同》及《協(xié)議書》均系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。丙公司已取得商品房預售許可證，合同已辦理網(wǎng)簽備案，符合法定生效要件，應認定為合法有效。

丙公司對合同效力未提出實質性異議，法院對陳宇確認合同有效的請求予以支持。

（二）房屋交付及產(chǎn)權登記的義務

陳宇已按約定支付全部購房款，履行了主要合同義務?，F(xiàn)該房屋具備交付及辦證條件（2020 年 3 月取得現(xiàn)房銷售備案證明），無法律或事實障礙。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百零九條規(guī)定，當事人應全面履行義務。丙公司長期拖延交房及辦證，構成違約，應繼續(xù)履行交付房屋并協(xié)助辦理產(chǎn)權轉移登記的義務。

（三）逾期交房違約金的認定

合同約定交房日期為 2006 年 8 月 31 日，丙公司至今未交房，違約事實清楚，應承擔違約責任。

陳宇主張按日萬分之二計算違約金，丙公司認為過高請求酌減。法院結合陳宇租房成本、丙公司違約時長及過錯程度，依據(jù)公平原則，將違約金標準調(diào)整為日萬分之一，自 2006 年 9 月 1 日起計算至實際交房日。

丙公司關于 “原告未及時止損” 的抗辯不成立，因房屋交付是其主要義務，陳宇無法通過自身行為避免損失擴大。

（四）逾期辦證違約金及保全保險費的認定

合同約定，丙公司應在房屋交付后 730 日內(nèi)辦理產(chǎn)權登記，逾期按總房款 1% 支付違約金。因丙公司未交房導致無法辦證，構成違約，應按約定支付 32172.11 元（321.7211 萬元 ×1%）。

三、裁判結果

法院判決：

確認陳宇與丙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2005 年 11 月 21 日簽訂的《北京市商品房預售合同》合法有效；

丙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后七日內(nèi)協(xié)助陳宇辦理位于北京市朝陽區(qū)五號房屋的權屬轉移登記手續(xù)，并將該房屋交付給陳宇；

丙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)給付陳宇逾期交房違約金（以已付房款 321.7211 萬元為基數(shù)，按照每日萬分之一的標準，自 2006 年 9 月 1 日起支付至實際交房之日止）；

丙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)給付陳宇逾期辦理不動產(chǎn)權登記證書的違約金 32172.11 元；

駁回陳宇的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）商品房預售合同需注重備案登記

本案中，《北京市商品房預售合同》已辦理網(wǎng)簽備案，為合同效力及房屋權屬認定提供了關鍵依據(jù)。提醒購房者，簽訂預售合同后應及時督促開發(fā)商辦理備案登記，以保障自身權益。

（二）長期逾期交房可通過法律途徑維權

陳宇在 16 年逾期交房期間，保留了《延期交房通知》《承諾函》等證據(jù)，為訴訟勝訴奠定基礎。建議業(yè)主面對長期違約時，及時固定證據(jù)（如書面催告、溝通記錄等），避免因證據(jù)不足影響維權。

（三）違約金約定過高可能被法院調(diào)整

法院根據(jù)公平原則將違約金從日萬分之二調(diào)整為日萬分之一，兼顧了違約方的履行能力和守約方的實際損失。提醒當事人在簽訂合同時，違約金約定應合理，避免過高導致難以全額支持。

（四）開發(fā)商應誠信履約，避免惡意違約

丙公司多次承諾交房卻未兌現(xiàn)，甚至區(qū)別對待業(yè)主，違背誠信原則，最終承擔不利后果。開發(fā)商應秉持誠信，積極履行合同義務，避免因違約擴大損失。

本案的判決再次強調(diào)：依法成立的合同受法律保護，當事人應恪守誠信、全面履行義務。對于購房者而言，簽訂規(guī)范合同、留存交易證據(jù)、及時依法維權是保障權益的關鍵；對于開發(fā)商而言，誠信履約、積極解決問題是避免糾紛升級的根本。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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