全國(guó)住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)型加速，品質(zhì)躍升成突圍核心

全國(guó)投資降11%≠?zèng)]機(jī)會(huì)！這些城市正逆勢(shì)上漲

政策組合拳見(jiàn)效！上半年樓市分化中孕育新機(jī)

東北跌22.5%VS杭州漲25%！樓市分化中重構(gòu)價(jià)值

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新報(bào)告顯示，2025年上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中向好，GDP同比增長(zhǎng)5.3%的亮眼數(shù)據(jù)背后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型信號(hào)愈發(fā)清晰。不同于簡(jiǎn)單“漲跌”的二元判斷，當(dāng)前市場(chǎng)正呈現(xiàn)區(qū)域分化與品質(zhì)升級(jí)的雙重特征——北京前5個(gè)月新房成交面積逆勢(shì)增長(zhǎng)11.9%，深圳二手房成交量同比激增32.7%，而全國(guó)商品房銷售面積總量仍處于調(diào)整周期。這種看似矛盾的圖景，恰恰印證著行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵命題：當(dāng)房子回歸居住本質(zhì)，市場(chǎng)正在重建新標(biāo)準(zhǔn)。

上半年政策工具箱持續(xù)擴(kuò)容，全國(guó)超過(guò)160個(gè)城市落地340余項(xiàng)調(diào)整措施。在信貸端，公積金貸款利率降至2.6%的歷史低位，僅此一項(xiàng)全年可為購(gòu)房者減負(fù)超200億元。廣州、深圳通過(guò)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，為房企提供近千億授信額度，帶動(dòng)保交樓項(xiàng)目交付率突破83%。土地市場(chǎng)則展現(xiàn)“優(yōu)等生”的吸引力，杭州申花板塊宅地拍賣溢價(jià)率突破40%，北京海淀永豐地塊吸引20余家房企競(jìng)拍。這種熱忱源于供給側(cè)改革的深化——北京、上海等核心城市縮減供地規(guī)模，同時(shí)浙江、四川試點(diǎn)專項(xiàng)債收購(gòu)存量房模式，單城最高收購(gòu)6000套轉(zhuǎn)化保障房，為庫(kù)存高壓區(qū)打開(kāi)疏解通道。

需求端的松綁政策更精準(zhǔn)觸達(dá)真實(shí)居住需求。珠?！耙耘f換新”計(jì)劃對(duì)換購(gòu)家庭直接補(bǔ)貼3萬(wàn)元，江蘇多城推行“賣一買(mǎi)一”稅費(fèi)抵扣；浙江衢州向多孩家庭發(fā)放20萬(wàn)購(gòu)房補(bǔ)貼，北京試點(diǎn)公積金“既提又貸”新政，釋放改善型需求資金超百億元。上海首創(chuàng)二手房“帶押過(guò)戶”在線辦理系統(tǒng)，讓交易周期從30天壓縮至7日，實(shí)現(xiàn)資金監(jiān)管與產(chǎn)權(quán)交割無(wú)縫銜接。這些微創(chuàng)新如同毛細(xì)血管的疏通，讓市場(chǎng)末梢神經(jīng)重新活躍。

區(qū)域分化的程度遠(yuǎn)超預(yù)期。東北地區(qū)開(kāi)發(fā)投資同比下滑22.5%，部分三四線城市庫(kù)存去化周期拉長(zhǎng)至24個(gè)月。與之形成強(qiáng)烈對(duì)比的是，上海前灘濱江項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)單日銷售額突破80億，成都高新區(qū)140平方米以上大戶型成交占比提升至31%。這種撕裂源于需求的質(zhì)變——58安居客研究院調(diào)研顯示，61.6%的購(gòu)房者將“小區(qū)綠化率”和“室內(nèi)采光”置于決策首位。5月實(shí)施的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》國(guó)家新標(biāo)準(zhǔn)，將層高下限提高到3.1米，要求新建小區(qū)兒童活動(dòng)場(chǎng)地不小于300平方米。這些變化推動(dòng)杭州、蘇州等地房企創(chuàng)新開(kāi)發(fā)“垂直森林”住宅，在陽(yáng)臺(tái)設(shè)置喬木種植區(qū)，高得房率設(shè)計(jì)帶動(dòng)六月成交環(huán)比增長(zhǎng)25%。

雄安新區(qū)的探索更具標(biāo)本意義。該區(qū)域率先推行“地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)”機(jī)制，要求開(kāi)發(fā)商承諾住宅綠色建材使用率不低于50%。中國(guó)建筑研發(fā)的預(yù)制拼裝墻體技術(shù)已在雄安應(yīng)用，使單個(gè)項(xiàng)目建造周期縮短40%。這種從“造得快”向“造得好”的轉(zhuǎn)型，正在改寫(xiě)行業(yè)規(guī)則。正如北京某改善樓盤(pán)設(shè)計(jì)師的坦言：“購(gòu)房者現(xiàn)在會(huì)拿著紅外線測(cè)距儀量地板平整度，這種專業(yè)度倒逼我們必須死磕細(xì)節(jié)?！笔袌?chǎng)正在用行動(dòng)證明：唯有真品質(zhì)才能穿越周期。

下半年的政策工具箱仍有儲(chǔ)備空間。國(guó)常會(huì)6月部署的“促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”政策包中，城中村改造提速值得期待。廣深兩地已發(fā)放專項(xiàng)房票7.2萬(wàn)張，預(yù)計(jì)撬動(dòng)百萬(wàn)級(jí)新增需求；專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量房規(guī)模達(dá)4696億，廣西、山東方案明確全年收購(gòu)目標(biāo)超4萬(wàn)套。

基礎(chǔ)制度層面的突破更將帶來(lái)長(zhǎng)期利好，煙臺(tái)試點(diǎn)的現(xiàn)房銷售資金穿透式監(jiān)管系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)“購(gòu)房款實(shí)時(shí)進(jìn)入監(jiān)管賬戶”，有效防止資金挪用風(fēng)險(xiǎn)。住建部相關(guān)人士在行業(yè)發(fā)展論壇中透露，房地產(chǎn)稅立法可能選擇“重點(diǎn)城市小范圍先行”路徑，給予市場(chǎng)充分適應(yīng)期。

這場(chǎng)轉(zhuǎn)型的本質(zhì)是價(jià)值回歸之路。當(dāng)土地財(cái)政的光環(huán)逐漸褪去，真實(shí)居住需求正在成為行業(yè)新引擎。就像手機(jī)產(chǎn)業(yè)從山寨機(jī)泛濫到國(guó)貨崛起的歷程，房地產(chǎn)正在經(jīng)歷從“鋼筋水泥堆砌”到“生活場(chǎng)景營(yíng)造”的質(zhì)變。

住建部部長(zhǎng)近期在《求是》的署名文章強(qiáng)調(diào)：“市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展需供需雙側(cè)協(xié)同發(fā)力，更要靠好產(chǎn)品、好服務(wù)說(shuō)話。”這或許正是理解當(dāng)下市場(chǎng)的最佳注腳：數(shù)字漲跌的表象之下，一場(chǎng)關(guān)于居住品質(zhì)的革命才剛剛啟幕。

行業(yè)反思：當(dāng)我們?cè)谟懻摲績(jī)r(jià)時(shí)，是否該先問(wèn)——怎樣的房子值得被市場(chǎng)記住？