深圳又一個有話題性的樓盤即將開盤。

作為福田核心區(qū)稀缺的新房供應，新世界香蜜四季家園8月初剛打開預約通道，后臺便涌進3800+組客戶，而首批房源僅百余套，供需懸殊下，排隊看房的熱潮迅速引發(fā)市場聚焦。

但熱度之下，爭議也隨之而來。從1984年的華泰小區(qū)到2025年的“香蜜四季”，項目輾轉(zhuǎn)15年舊改長跑；更受關(guān)注的是開發(fā)商深圳新世界，其過往項目銷售中，曾被質(zhì)疑存在“捂盤”行為；疊加項目可售商品房共700余套，首批實際推售卻僅百余套，這一操作也被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑是換湯不換藥的“饑餓營銷”。

那么，這個福田新晉豪宅底色究竟怎樣？

舊改15年的豪宅敘事

新世界香蜜四季家園的前身為華泰小區(qū)，建于1984年，小區(qū)占地面積約5.5萬平方米，由1棟綜合樓、18棟住宅樓和8棟單身宿舍樓及部分構(gòu)筑物組成，歸屬深圳華泰實業(yè)有限公司，居住了近900戶住戶。

早在2005年，福田區(qū)政府就正式認定華泰小區(qū)為“舊城區(qū)”，并于2010年納入城市更新計劃，是深圳第一批納入城市更新改造計劃的舊改項目。

華泰小區(qū)舊貌。

2012年，深圳新世界被確認為項目實施主體，并于2013年正式啟動城市更新。由于各種復雜的歷史遺留問題，舊改一直推進到2017年，才逐步形成搬遷補償安置方案。2018年，項目正式啟動簽約，但此后，項目又被簽約率問題耽擱數(shù)年。

直到2021年開年，華泰小區(qū)舊改拆遷工作順利完成。當年4月，項目開工奠基儀式正式舉行，昭示著這個萬人矚目的項目正式啟動建設(shè)。開工儀式上，深圳新世界集團董事長黃偉表示，將以最高標準建設(shè)項目，更新后的華泰小區(qū)，打造以住宅、公寓、商業(yè)、酒店為主的成熟大型綜合體項目。

支撐香蜜四季開發(fā)的深圳新世界集團，堪稱粵系房企中以舊改見長的代表性玩家。

官網(wǎng)資料顯示，深圳新世界集團創(chuàng)立于1993年，旗下?lián)碛?0余家全資、控股企業(yè)，業(yè)務(wù)遍及海內(nèi)外，總資產(chǎn)規(guī)模逾1000億元，業(yè)務(wù)布局覆蓋深圳、香港、美國洛杉磯等國內(nèi)外核心城市，地產(chǎn)開發(fā)為核心支柱業(yè)務(wù)。在過往開發(fā)歷程中，集團曾打造出新世界四季山水、新世界臨海攬山這類定位高端的住宅項目，在市場中積累了一定的品牌認知度。

單價12萬/㎡+？

項目開工四年后，終于傳出開盤消息。2025年8月，新世界香蜜四季官方公眾號發(fā)布預約看房通知，表示后臺已收到逾3800名客戶的預約看房申請。南都·灣財社記者隨后在該項目公眾號預約看房，被銷售電話告知為保障一對一看房體驗，只能安排到9月2日來參觀，需要排隊半個月之久。

為什么項目還未開盤便吸引了市場如此高的關(guān)注度？

一方面，項目的區(qū)域價值優(yōu)勢較為突出，近享香蜜湖成熟的商業(yè)、生態(tài)資源輻射，同時可承接福田金融中心持續(xù)發(fā)展的價值紅利；另一方面，福田核心區(qū)尤其是香蜜湖周邊，已長期處于新房供應斷檔狀態(tài)，供需緊缺使新盤項目擁有較高的關(guān)注度。

作為市場新晉豪宅，項目的推售價格自然也成為市場關(guān)注的重點。據(jù)了解，新世界香蜜四季首批推售產(chǎn)品為105-279㎡三至六房。目前價格還未公示。但項目現(xiàn)場銷售告訴記者，105㎡的房源總價區(qū)間可能在1300萬-1400萬元之間，折合單價在12萬元/㎡以上。

但對比周邊價格來說，這個定價可能并不具備太大優(yōu)勢。據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測，該項目周邊在售二手住宅小區(qū)掛牌均價為：緹香名苑9.1萬元/㎡、東方玫瑰花園9.6萬元/㎡、天健天驕西筑10.3萬元/㎡、天健天驕南苑12.2萬元/㎡、天健天驕北廬13.5萬元/㎡。

盡管香蜜四季的售價與周邊次新房天健天驕基本持平，但二者交付標準的差異卻值得重點關(guān)注。據(jù)現(xiàn)場銷售透露，香蜜四季交付僅做基礎(chǔ)功能性處理——“就是簡單弄了水電、刷了白墻，地面是水泥地，不裝修倒是也能住進來”。而據(jù)了解，片區(qū)此前在售的天健天驕項目為開發(fā)商統(tǒng)一精裝修交付，兩者在交付端的品質(zhì)存在一定差別。

豪宅基因受質(zhì)疑

價格之外，另一個備受市場爭議的問題在于舊改項目的“先天不足”。項目容積率高達7.6，而今年深圳出讓的核心宅地容積率多為3.1，對比之下，香蜜四季的居住密度顯著更高。更直觀的是，南都?灣財社記者日前實地探訪發(fā)現(xiàn)，盡管目前樓棟僅剛出地面幾層，但幾棟住宅樓的緊湊感已肉眼可見 。

進一步看社區(qū)構(gòu)成，項目10棟建筑中僅5棟為可售商品房，剩余5棟分別為1棟酒店公寓、1棟保障房、3棟回遷房。據(jù)現(xiàn)場銷售透露，項目回遷房戶數(shù)達800余戶，反超商品房的700余戶規(guī)模。

在業(yè)內(nèi)人士看來，“公寓+保障房+回遷房”的配置，不僅會因客群結(jié)構(gòu)復雜削弱高端圈層氛圍，更會直接影響居住體驗，很難和純商品房豪宅比，未來二手溢價空間可能會受到明顯制約。

另外值得注意的是，新世界香蜜四季從定位到宣傳，始終刻意綁定“香蜜湖”豪宅IP。項目展示中心的LED大屏循環(huán)播放“香蜜湖新規(guī)大宅”宣傳語，宣傳物料中也反復強調(diào)“香蜜湖核心區(qū)位”，持續(xù)強化“香蜜湖豪宅”認知。要知道，在深圳樓市，“香蜜湖”三個字幾乎等同于“老牌豪宅區(qū)”的代名詞。但南都·灣財社記者通過實地踩盤發(fā)現(xiàn)，項目的真實區(qū)位與宣傳存在偏差。

根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的香蜜湖地區(qū)法定圖則，香蜜湖片區(qū)范圍是香蜜路以東，北環(huán)大道以南、香梅路以西，南至深南大道，而香蜜四季所在的原華泰小區(qū)，實際屬于景田南片區(qū)，并不在傳統(tǒng)香蜜湖地區(qū)的范圍內(nèi)。

大概率“日光”

不過客觀來看，雖區(qū)位概念存疑，但項目的配套優(yōu)勢確實突出，交通上，項目周邊1號線香蜜湖站、9號線香梅站雙地鐵覆蓋滿足高效通勤需求；商業(yè)上，周邊3公里內(nèi)有香蜜湖沃爾瑪、山姆會員店、京基濱河時代中心城等大型商業(yè)體，能覆蓋高端消費場景。

教育上，項目自建9班制幼兒園，據(jù)福田教育官網(wǎng)，其小學學區(qū)為荔園外國語小學（景田校區(qū)），初中學區(qū)為北京大學附屬中學深圳學校（集團）黃埔學校。需注意的是，黃埔學校雖為公辦初中，但較香蜜湖片區(qū)的深圳高級中學（南校區(qū)）、福田外國語學校等名校，在師資力量、升學率等核心指標上存在明顯差距，未能完全承接“香蜜湖”標簽所對應的優(yōu)質(zhì)教育紅利。

除此之外，更讓部分購房者擔心的是，項目為2027年交付的期房，距今尚有2年等待周期。

結(jié)合開發(fā)商過往15年舊改項目的拖延先例，以及行業(yè)對其資金鏈透明度的隱性質(zhì)疑，未來不僅需警惕工程進度滯后的問題，更要關(guān)注資金鏈穩(wěn)定性不足可能引發(fā)的交付標準縮水、乃至延期交付風險，這也讓不少意向購房者對“漫長等待期”持觀望態(tài)度。

“現(xiàn)在每天都要接待十幾批。”據(jù)項目現(xiàn)場銷售透露，自展示中心開放后，項目來訪量一直很高，預計于本月下旬正式開盤。而結(jié)合當前的咨詢熱度，再疊加項目首批僅推售100余套房源的稀缺供給，這種“少量推貨+核心區(qū)新房斷檔”的組合，大概率創(chuàng)造深圳樓市的又一次“日光”事件。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽