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買房后確診癌癥，買家以 “情勢變更” 為由拒履行合同，賣家因房價下跌損失 70 余萬，主張 20% 違約金能否成立？近日，北京市昌平區(qū)人民法院審理一起房屋買賣合同糾紛，認定買家構成根本違約，結合賣家實際損失、雙方過錯程度，判決買家支付 25 萬違約金（扣減 10 萬定金后），為 “疾病導致合同無法履行” 類糾紛提供關鍵裁判標準。

一、案情梳理

（一）本訴：賣家主張解除合同并索賠違約金

原告陳峰、李娜向法院提出訴訟請求：

確認陳峰、李娜與被告張宇簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，及三方與甲公司（原鏈家公司）簽訂的《補充協(xié)議》于 2024 年 3 月 3 日解除；

判令張宇支付違約金 72 萬元（總房款 360 萬元的 20%）；

本案訴訟費、保全費由張宇承擔。

陳峰、李娜訴稱，2023 年 11 月 22 日，二人與張宇簽訂合同，將共有的北京市昌平區(qū)一號房屋（下稱一號房屋）以 353 萬元出售，屋內設施另作價 7 萬元，總房款 360 萬元；張宇當日支付定金 10 萬元，約定以貸款方式購房，需在 2023 年 12 月 15 日前（網簽后 5 個工作日內）辦理貸款申請，2024 年 2 月 29 日前完成過戶。合同明確約定 “張宇拒絕購房構成根本違約，需按總房款 20% 支付違約金”。

合同簽訂后，張宇僅配合完成 2023 年 12 月 8 日的網簽，未按約辦理貸款，且自 2023 年 12 月 17 日起多次以 “患病” 為由要求解除合同，2024 年 1 月 8 日明確表示 “不買了”，構成根本違約。因張宇拒絕配合解除網簽，導致二人無法及時出售房屋，最終 2024 年 5 月 26 日以 282.5 萬元低價轉售，直接損失 70.5 萬元（原售價 353 萬元 - 現售價 282.5 萬元）。二人多次要求張宇承擔違約責任遭拒，故訴至法院。

（二）被告答辯與反訴：以 “情勢變更” 為由求解除并退定金

被告張宇辯稱并反訴：

不同意本訴全部請求，主張自身情況符合《民法典》“情勢變更”，有權解除合同，不構成違約；

反訴請求：①解除案涉合同及補充協(xié)議；②判令陳峰、李娜退還 10 萬元定金；③反訴費由原告承擔。

張宇反訴稱，2023 年 11 月 22 日簽約后，其積極履行義務，2023 年 12 月 6 日突發(fā)高燒，12 月 8 日仍配合網簽，后經診斷發(fā)現肺部結節(jié)，2024 年5 月 確診腫瘤。因患癌需辭職休養(yǎng)，喪失收入來源，且需預留高額治療費，無力承擔房貸，故自 2023 年 12 月 17 日起通過中介協(xié)商解除合同，2024 年 4 月 25 日配合解除網簽，已盡到 “減少損失” 義務。其并非惡意違約，而是因 “不可預見的重大疾病” 導致履行不能，符合情勢變更，請求法院支持反訴。

（三）第三人述稱：合同有效，爭議與己無關

第三人甲公司（居間方）述稱，三方簽訂的合同合法有效，本案爭議系買賣雙方糾紛，與居間方無關，不發(fā)表其他意見。

（四）法院查明核心事實

合同履行關鍵節(jié)點：2023 年 11 月 22 日簽約（張宇付定金 10 萬）→12 月 8 日網簽→12 月 17 日張宇首次提出解約→2024 年 1 月 8 日張宇明確 “不買了”→3 月 3 日陳峰、李娜發(fā)送《解除聲明》→4 月 29 日解除網簽→5 月 26 日原告低價轉售。

張宇患病與履約情況：2023 年 12 月起就醫(yī)，2024 年5 月確診腫瘤；未按約辦理貸款，未支付首付款，2024 年 1 月起明確拒絕履約。

原告損失情況：原售價 353 萬元，因張宇拖延解約，最終 282.5 萬元轉售，直接差價損失 70.5 萬元，另支出保全費 4120 元。

二、案件分析

（一）爭議焦點

張宇的行為是否構成根本違約，案涉合同解除時間如何認定；

張宇主張的 “情勢變更” 是否成立；

違約金金額應如何確定，10 萬元定金能否沖抵。

（二）法律適用與勝訴關鍵

張宇構成根本違約，合同于 2024 年 3 月 3 日解除

根據《民法典》第五百六十三條，“當事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行主要債務，另一方有權解除合同”。本案中，合同約定張宇需在 2023 年 12 月 15 日前辦理貸款、2024 年 2 月 29 日前過戶，但其自 2023 年 12 月起未推進貸款，2024 年 1 月明確 “不買了”，以 “行為 + 口頭” 方式表明拒絕履行核心義務（付款購房），符合 “根本違約” 要件。

同時，《民法典》第五百六十五條規(guī)定 “合同自解除通知到達對方時解除”，陳峰、李娜 2024 年 3 月 3 日發(fā)送《解除聲明》，張宇已接收，故合同解除時間為 2024 年 3 月 3 日，與原告主張一致。

“情勢變更” 不成立，張宇無權以此免責

《民法典》第五百三十三條規(guī)定 “情勢變更需滿足：合同成立后發(fā)生無法預見、不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行顯失公平”。本案中，張宇雖患癌，但：

① 簽約時 “患病” 并非 “不可預見”（疾病屬于人生可能面臨的風險，非極端特殊情況）；

② 現有證據無法證明 “患癌導致完全喪失履行能力”（簽約時張宇有存款及收入，患病初期仍可通過其他方式籌措資金，且確診時間在合同約定的過戶期之后）；

③ 張宇未舉證 “繼續(xù)履行顯失公平”（其僅提出 “收入減少”，未提交具體醫(yī)療費支出、資產狀況等證據，無法證明履行合同會導致 “權利義務嚴重失衡”）。故其 “情勢變更” 主張不成立，需承擔違約責任。

違約金酌情調整為 35 萬元，定金可沖抵

《民法典》第五百八十五條規(guī)定 “約定違約金過高的，法院可酌情減少，應以實際損失為基礎”。本案中：

① 原告實際損失明確：原售價 353 萬元，轉售價 282.5 萬元，差價損失 70.5 萬元，合同約定的 72 萬元違約金（20%）與實際損失基本持平，但需考慮 “雙方過錯”；

② 張宇存在 “擴大損失” 過錯：2024 年 3 月 3 日合同解除后，其未及時配合解除網簽，導致原告無法盡快轉售，對損失擴大有責任；

③ 原告已盡 “減損義務”：在張宇違約后及時提起訴訟，并最終低價轉售以減少進一步損失。

綜合以上，法院酌定違約金 35 萬元，扣除張宇已付的 10 萬元定金（合同約定 “定金沖抵違約金”），最終需支付 25 萬元，既彌補原告損失，又兼顧張宇實際情況，符合公平原則。

三、裁判結果

確認原告陳峰、李娜與被告張宇于 2023 年 11 月 22 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，及三方與第三人甲公司簽訂的《補充協(xié)議》均于 2024 年 3 月 3 日解除；

被告張宇于本判決生效之日起十日內向原告陳峰、李娜支付違約金 25 萬元（已扣減 10 萬元定金）；

駁回被告張宇的全部反訴請求（即不退還 10 萬元定金）；

本案本訴訴訟費、保全費 4120 元，由被告張宇承擔；反訴訴訟費由被告張宇承擔。

四、案件啟示

（一）賣家：簽約明確違約條款，違約后及時 “減損 + 留證”

細化違約條款：在合同中明確 “根本違約情形”（如 “拒絕付款、明確表示不買”）及違約金計算方式（如 “總房款 20%”），同時約定 “定金沖抵違約金”，為后續(xù)維權提供依據；

及時固定證據：買家違約后，保存溝通記錄（微信、短信、通話錄音）、網簽 / 解約流程記錄、轉售合同及差價憑證，證明 “違約事實” 與 “實際損失”，如本案中原告提交的轉售合同，直接佐證 70.5 萬元損失；

主動減少損失：發(fā)現買家違約后，避免 “拖延”，及時發(fā)函催告或解除合同，盡快尋找新買家，切勿因 “賭氣” 擴大損失，否則可能無法就擴大部分索賠。

（二）買家：謹慎評估履約能力，違約后積極配合減損

簽約前評估風險：購房前充分考慮自身健康、收入穩(wěn)定性、資金儲備等情況，避免因 “突發(fā)狀況” 導致履約不能；若需貸款，提前確認貸款資質，減少 “貸款失敗” 風險；

違約后避免 “二次過錯”：即使因特殊原因無法履約，需第一時間與賣家協(xié)商，配合辦理解除網簽、房屋交接等手續(xù)，避免因 “不配合” 導致?lián)p失擴大，否則可能承擔更多賠償責任（如本案中張宇因拖延解網簽，需多承擔部分違約金）；

“情勢變更” 需實質舉證：主張 “情勢變更” 時，需提交 “不可預見”（如突發(fā)罕見?。ⅰ奥男胁荒堋保ㄈ缤耆珕适趧幽芰?、資產耗盡）的證據（如病歷、收入證明、資產清單），僅以 “患病” 為由主張免責，難以得到法院支持。

（三）居間方：協(xié)助固定證據，推動糾紛化解

留存交易全程記錄：中介需保存買賣雙方的溝通記錄、履約節(jié)點（網簽、貸款辦理）的書面材料，在糾紛發(fā)生時可作為關鍵證據，幫助法院查明事實；

主動協(xié)調減損：發(fā)現一方可能違約時，及時居中溝通，推動雙方協(xié)商解除合同、辦理網簽注銷等手續(xù)，避免矛盾激化，減少雙方損失。

房屋買賣合同履行周期長，易受健康、資金等因素影響，買賣雙方均需秉持 “契約精神”，簽約前謹慎評估，履約中積極配合，違約后妥善處理。賣家需注重 “證據留存” 與 “減損義務”，買家需理性看待 “履約風險”，避免因僥幸心理導致更大損失，必要時借助法律手段維護合法權益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內容