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同村村民 2001 年簽訂《買賣房屋契約》，以 6000 元購買 5 間北房 + 5 間東廂房，2009 年全額翻建房屋，2024 年起訴 “確認(rèn)合同有效”，賣房人及親屬辯稱 “房屋是父母與兄長共建，賣房人無權(quán)處分，合同無效”，法院最終判決 “確認(rèn)合同有效”！近日，北京市通州區(qū)人民法院審理此案，明確 “同村村民間宅基地房屋買賣合法，賣房人實(shí)際控制房屋 + 買房人善意信賴，合同有效”，為 “農(nóng)村宅基地房屋買賣多年后合同效力糾紛” 提供關(guān)鍵裁判指引。

一、案情梳理

（一）原告訴求與核心事實(shí)

原告田芳（購房村民，勝訴方）訴稱：

判令確認(rèn)與被告周強(qiáng)（賣房村民）2001 年 1 月 8 日簽訂的《買賣房屋契約》有效；

本案訴訟費(fèi)由周強(qiáng)承擔(dān)。

事實(shí)依據(jù)：

合法買賣，手續(xù)齊全：

田芳與周強(qiáng)均為A村村民，2001 年 1 月 8 日簽訂《買賣房屋契約》，約定 “周強(qiáng)將本村宅基地上 5 間北房、5 間東廂房以 6000 元出售給田芳，房款當(dāng)場付清，院內(nèi)椿樹、楊樹歸田芳所有”，村委會負(fù)責(zé)人李剛、契約執(zhí)筆人張濤在場見證并簽字，契約內(nèi)容明確、雙方自愿；

2001 年 11 月 17 日，田芳戶口遷入涉案房屋（原地址：A村18 號，2004 年村集體重新排號變更為 25 號），戶籍性質(zhì)為農(nóng)業(yè)戶口，符合 “同村村民購買宅基地房屋” 的主體要求。

長期占有使用，全額翻建：

購房后田芳一直居住在涉案房屋，2009 年 9 月將原房屋全額翻建為 “兩排北房各 5 間”，A村委會 2015 年出具《證明》，明確 “房屋由田芳使用，未辦集體土地使用證”，翻建時無任何人提出異議；

爭議源于 “親屬否認(rèn)買賣”：

涉案房屋宅基地原登記在周強(qiáng)名下（1996 年《土地登記申請書》載明使用權(quán)申請人為周強(qiáng)），因村集體未統(tǒng)一辦理過戶，現(xiàn)周強(qiáng)及親屬以 “房屋非周強(qiáng)個人所有” 為由否認(rèn)買賣效力，田芳為保障交易合法性起訴。

（二）被告及第三人答辯理由

被告周強(qiáng)（賣房人，敗訴方）辯稱：

“涉案房屋” 是父親周建國（2003 年去世）、母親吳蘭（2013 年去世）與兄長周軍（第三人）共同出資建造，自己不是房屋唯一權(quán)利人，無權(quán)出售，合同無效。

第三人周軍、周麗、周敏（周強(qiáng)兄弟姐妹）述稱：

意見同周強(qiáng)一致，主張 “房屋是父母與周軍共建，2001 年買賣時父母不在場，不知情”；

田芳 2009 年翻建房屋時未告知，自己也是近期才知曉買賣事宜，合同損害其繼承權(quán)。

（三）法院查明關(guān)鍵事實(shí)

買賣與履約證據(jù)：

《買賣房屋契約》原件有周強(qiáng)（賣房人）、田芳（買房人）及見證人（村委會李剛、執(zhí)筆人張濤）簽字，約定內(nèi)容清晰，田芳主張 “6000 元當(dāng)場付清”，結(jié)合 2001 年田芳戶口遷入、長期居住的事實(shí)，法院采信 “房款已付清”；

村委會 2015 年《證明》顯示 “2009 年田芳翻建涉案房屋”，周強(qiáng)及第三人雖不認(rèn)可，但未提交反證；

宅基地與戶籍事實(shí)：

1996 年《土地登記申請書》載明 “涉案房屋” 宅基地使用權(quán)申請人為周強(qiáng)，周強(qiáng)在本村另有一處宅基地（1996 年購買供銷社房屋），符合 “一戶一宅” 政策，有權(quán)處分涉案宅基地房屋；

田芳 2001 年戶口遷入涉案房屋，至今為A村農(nóng)業(yè)戶口，符合 “同村村民購買宅基地房屋” 的主體條件；

親屬知情的合理性：

周建國、吳蘭生前長期在周軍家居?。ㄖ苘姺课菖c涉案房屋相鄰），田芳 2001 年購房、2009 年翻建，歷時多年，周強(qiáng)及第三人主張 “父母與自己均不知情”，與 “同村居住、房屋相鄰” 的常理不符，法院不予采信；

周強(qiáng)及第三人提交的 “張濤、張守德書面證明”，因證人未出庭，無法核實(shí)真實(shí)性，法院不予采納；田芳提交的 “劉立華書面說明、李剛通話錄音”，雖證人未出庭，但結(jié)合村委會證明、戶籍記錄，可佐證買賣真實(shí)性。

二、案件分析

（一）爭議焦點(diǎn)

田芳與周強(qiáng)簽訂的《買賣房屋契約》是否有效？

（二）勝訴關(guān)鍵：法律適用與事實(shí)認(rèn)定

《買賣房屋契約》合法有效，符合農(nóng)村宅基地房屋買賣規(guī)則

依據(jù)《民法典》第一百四十三條 “具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗”，及《土地管理法》第六十二條 “農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”：

主體合法：田芳與周強(qiáng)均為A村村民，田芳是農(nóng)業(yè)戶口，符合 “同村村民購買宅基地房屋” 的主體要求；周強(qiáng)在本村另有宅基地，處分涉案房屋后不違反 “一戶一宅” 政策，具備處分資格；

意思真實(shí)：《買賣房屋契約》有雙方及村委會見證人參簽，田芳當(dāng)場付清房款后，立即戶口遷入、實(shí)際居住，2009 年翻建房屋時周強(qiáng)及親屬均未提出異議，可見買賣是雙方真實(shí)意愿，無脅迫、欺詐情形；

無無權(quán)處分：宅基地使用權(quán)登記在周強(qiáng)名下，周強(qiáng)實(shí)際控制房屋并完成交付，田芳作為善意買房人，有理由相信周強(qiáng)有權(quán)處分；周強(qiáng)及第三人主張 “房屋是父母與周軍共建”，但未提交 “共建協(xié)議、出資憑證（如建材發(fā)票、施工記錄）” 等關(guān)鍵證據(jù)，且周建國、吳蘭生前從未就房屋權(quán)屬提出過主張，故 “無權(quán)處分” 抗辯不成立。

三、裁判結(jié)果

確認(rèn)原告田芳與被告周強(qiáng)于 2001 年 1 月 8 日簽訂的《買賣房屋契約》有效；

本案訴訟費(fèi)由被告周強(qiáng)承擔(dān)。

四、案件啟示

（一）農(nóng)村宅基地房屋購買人：避坑 “三要點(diǎn)”

簽合同必留 “三重見證”，鎖定處分權(quán)

簽訂《房屋買賣契約》時，需：① 要求宅基地使用權(quán)登記人（如本案周強(qiáng)）及家庭成員（若有共有人）全部簽字；② 邀請村委會負(fù)責(zé)人（村長 / 村支書）及 2 名以上同村村民見證，簽字并加蓋村委會公章；③ 明確 “房款支付方式（優(yōu)先銀行轉(zhuǎn)賬，備注 ‘購房款 + 房屋地址’）、交付時間、附屬物歸屬”，避免 “親屬事后主張無權(quán)處分”（本案中田芳因有村委會見證，成為合同效力的核心支撐）；

及時 “戶口遷入 + 實(shí)際占有”，留存使用證據(jù)

購房后盡快辦理戶口遷入（農(nóng)村戶口遷移需村委會同意，可同步申請），實(shí)際居住后妥善保存 “物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)繳費(fèi)記錄”“翻建審批手續(xù)（如有）”“村委會居住證明”，這些證據(jù)能直接證明 “合法占有使用”，反駁 “不知情” 抗辯（本案中田芳 2001 年遷戶、2009 年翻建，成為法院采信買賣真實(shí)性的關(guān)鍵）；

關(guān)注宅基地過戶動態(tài)，補(bǔ)簽責(zé)任條款

若村集體統(tǒng)一辦理宅基地使用權(quán)過戶，第一時間聯(lián)系賣房人配合，提交《買賣契約》、村委會證明等材料；若暫無法過戶，需與賣房人簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定 “未來政策允許時，賣房人有義務(wù)協(xié)助過戶，逾期按已付房款日萬分之一支付違約金”，避免長期權(quán)屬不清。

（二）農(nóng)村宅基地房屋出賣人：履約 “兩底線”

處分前核查 “房屋權(quán)屬”，不隱瞞共有事實(shí)

出售房屋前，需確認(rèn) “房屋是否為個人單獨(dú)所有”，若涉及父母、兄弟姐妹共建，必須取得所有共有人書面同意（簽字按手?。⒃凇顿I賣契約》中注明 “共有人同意出售”；不可擅自處分共有房屋，否則可能因 “無權(quán)處分” 導(dǎo)致合同無效，還需賠償買房人損失（本案中周強(qiáng)因無證據(jù)證明 “共有”，且隱瞞處分事實(shí)，最終敗訴）；

履約不反悔，尊重長期交易事實(shí)

收取房款并交付房屋后，不得因 “房價上漲”“親屬反對” 反悔；若買房人后續(xù)翻建房屋，應(yīng)積極配合辦理手續(xù)，不可在多年后以 “不知情” 否認(rèn)買賣（本案中周強(qiáng)及親屬主張 “不知情翻建”，因與 “同村居住、房屋相鄰” 常理不符，未被法院采信）。

（三）農(nóng)村宅基地房屋共有人：知情 “早主張”，避免時效風(fēng)險

及時關(guān)注房屋動態(tài)，超時效喪失權(quán)利

若房屋涉及共有，需主動了解房屋使用情況，若發(fā)現(xiàn) “被擅自出售”，應(yīng)在知道權(quán)利被侵害之日起 3 年內(nèi)起訴（主張合同無效或分割售房款）；若買房人已長期居住（超過 10 年）、翻建房屋，且共有人從未提出異議，可能因 “訴訟時效屆滿” 或 “善意取得” 喪失權(quán)利（本案中周強(qiáng)親屬若真不知情，2001 年至 2024 年已超 23 年，早已超過訴訟時效）；

舉證 “共有事實(shí)” 需充分，口頭主張無效力

主張 “房屋共有” 需提交 “共建協(xié)議、出資憑證（如購買建材的發(fā)票、施工人員證言）、村委會出具的共建證明” 等書面證據(jù)，僅口頭說 “父母與兄長共建”，無任何證據(jù)支撐，法院不會認(rèn)可（本案中周強(qiáng)及第三人因無共有證據(jù)，主張被直接駁回）。

（四）核心提醒：農(nóng)村房屋買賣 “主體、意思、證據(jù)” 缺一不可

本案中田芳勝訴的核心，在于 “同村村民主體合法 + 合同有見證 + 長期占有使用 + 證據(jù)鏈完整”；周強(qiáng)及第三人敗訴的關(guān)鍵，在于 “無共有證據(jù) + 主張違背常理”。這警示所有農(nóng)村房屋交易參與者：

? 購買人需重視 “合同規(guī)范 + 證據(jù)留存”，確保交易合法合規(guī)；

? 出賣人不可 “隱瞞權(quán)屬 + 事后反悔”，否則需承擔(dān)法律責(zé)任；

?? 共有人需 “及時主張權(quán)利 + 留存共有證據(jù)”，避免因懈怠喪失權(quán)益。

農(nóng)村宅基地房屋是農(nóng)民重要的生活保障，其買賣需嚴(yán)格遵循 “同村村民、一戶一宅、意思真實(shí)” 原則。只有各方秉持誠信、依法行事，才能減少多年后的糾紛，維護(hù)農(nóng)村房屋交易秩序與家庭和諧。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）