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父親去世后留下夫妻共有房，母親竟瞞著姐姐，以 “買賣” 名義零付款過(guò)戶給妹妹！姐姐在母親去世后才發(fā)現(xiàn)真相，起訴確認(rèn)合同無(wú)效并要求房產(chǎn)回轉(zhuǎn)，能否勝訴？近日，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院審理一起房屋買賣合同糾紛，認(rèn)定 “母子惡意串通損害姐姐繼承權(quán)”，判決合同無(wú)效、房產(chǎn)恢復(fù)至母親名下，為 “共有遺產(chǎn)房被私分” 維權(quán)提供明確指引。

一、案情梳理

（一）原告訴求與理由

原告周玲向法院提出訴訟請(qǐng)求：

確認(rèn)被告周敏（妹妹）與被繼承人趙蘭（母親）于 2018 年 9 月 27 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》（涉及北京市朝陽(yáng)區(qū)一號(hào)房屋，下稱一號(hào)房屋）無(wú)效；

判令將一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至趙蘭名下；

本案訴訟費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)由周敏承擔(dān)（放棄保險(xiǎn)費(fèi)主張）。

周玲訴稱，她與周敏是姐妹關(guān)系，父親周偉 2006 年 11 月去世，母親趙蘭 2024 年 2 月去世。一號(hào)房屋是周偉與趙蘭的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，原登記在趙蘭名下。2006 年周偉去世后未留遺囑，一號(hào)房屋應(yīng)屬趙蘭、周玲、周敏共同共有（三人同為法定繼承人），周敏自 2006 年起一直在該房屋居住。

2024 年 2 月 18 日（趙蘭去世后 4 天），她才從周敏處得知：2018 年 10 月，趙蘭未經(jīng)她同意，與周敏簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將一號(hào)房屋過(guò)戶至周敏名下。周玲認(rèn)為，趙蘭擅自處分共同共有房屋，侵犯其合法繼承權(quán)，合同應(yīng)屬無(wú)效，故訴至法院要求房產(chǎn)回轉(zhuǎn)。

（二）被告答辯理由

被告周敏辯稱：

不同意全部訴訟請(qǐng)求，主張 “無(wú)處分權(quán)不導(dǎo)致合同無(wú)效”，且趙蘭已去世，無(wú)法將房產(chǎn)恢復(fù)至其名下；

聲稱 2006 年周偉去世后，家人曾召開(kāi)家庭會(huì)議，約定 “周玲分得西城兩套房產(chǎn)，周敏分得朝陽(yáng)兩套房產(chǎn)”，一號(hào)房屋歸自己所有，2018 年過(guò)戶是履行約定，并非惡意；

承認(rèn)《北京市存量房屋買賣合同》是 “名義買賣”，120 萬(wàn)元購(gòu)房款未實(shí)際支付，真實(shí)是趙蘭贈(zèng)與自己，但主張即使侵犯周玲權(quán)益，也僅需 “回購(gòu)周玲應(yīng)繼承的六分之一份額”，無(wú)需確認(rèn)合同全部無(wú)效；

認(rèn)為周玲申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全是 “浪費(fèi)司法資源”，不同意承擔(dān)保全費(fèi)。

（三）法院查明核心事實(shí)

親屬關(guān)系與房屋權(quán)屬：

周偉與趙蘭是夫妻，育有周玲、周敏；一號(hào)房屋是二人婚后共同財(cái)產(chǎn)，登記在趙蘭名下；周偉 2006 年 11 月去世（無(wú)遺囑），趙蘭 2024 年 2 月去世。

合同簽訂與過(guò)戶細(xì)節(jié)：

2018 年 9 月 27 日，趙蘭與周敏簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定一號(hào)房屋成交價(jià) 120 萬(wàn)元；10 月 18 日辦理過(guò)戶時(shí)，二人共同向登記部門隱瞞 “房屋屬夫妻共有” 事實(shí)，均回答 “申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)非夫妻共有”；周敏自認(rèn) “未支付 120 萬(wàn)元購(gòu)房款，買賣是形式，真實(shí)為贈(zèng)與”。

關(guān)鍵證據(jù)爭(zhēng)議：

周敏提交手寫記賬明細(xì)、律師溝通函，主張 “家庭會(huì)議約定房屋歸屬”，周玲對(duì)該事實(shí)及證據(jù)證明目的均不認(rèn)可；雙方無(wú)爭(zhēng)議的證據(jù)顯示，一號(hào)房屋從未進(jìn)行遺產(chǎn)分割，周玲始終未放棄繼承權(quán)。

二、案件分析

（一）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

一號(hào)房屋是否屬周偉、趙蘭夫妻共同財(cái)產(chǎn)，趙蘭能否單獨(dú)處分；

趙蘭與周敏簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》是否因 “惡意串通” 無(wú)效；

房屋能否恢復(fù)登記至已去世的趙蘭名下。

（二）法律適用與勝訴關(guān)鍵

一號(hào)房屋屬共同共有財(cái)產(chǎn)，趙蘭無(wú)權(quán)單獨(dú)處分

根據(jù)《民法典》（本案適用當(dāng)時(shí)《合同法》，核心原則一致）及《繼承法》相關(guān)規(guī)定：

一號(hào)房屋是周偉、趙蘭婚后共同財(cái)產(chǎn)，2006 年周偉去世后，未留遺囑，房屋一半份額歸趙蘭所有，另一半作為周偉的遺產(chǎn)，由法定繼承人趙蘭、周玲、周敏共同共有（未分割）；

共同共有財(cái)產(chǎn)的處分需經(jīng)全體共有人同意，趙蘭未經(jīng)周玲同意，擅自與周敏過(guò)戶房屋，屬無(wú)權(quán)處分，且損害周玲的繼承權(quán)。

趙蘭與周敏構(gòu)成 “惡意串通”，合同全部無(wú)效

《合同法》第五十二條規(guī)定，“惡意串通，損害第三人利益的合同無(wú)效”。本案中：

主觀上，趙蘭（母親）、周敏（妹妹）作為周偉的近親屬，明知周玲是房屋共同共有人，仍故意隱瞞事實(shí)，通過(guò) “名義買賣” 過(guò)戶，未告知周玲，存在共同惡意；

客觀上，合同約定的 120 萬(wàn)元購(gòu)房款未實(shí)際支付，過(guò)戶時(shí)隱瞞 “夫妻共有” 事實(shí)，直接導(dǎo)致周玲無(wú)法行使繼承權(quán)，損害其合法利益；

周敏主張 “家庭會(huì)議約定”，但未提交有效證據(jù)（如書(shū)面協(xié)議、證人證言），周玲亦不認(rèn)可，該抗辯不成立，故合同整體符合 “惡意串通” 要件，應(yīng)認(rèn)定全部無(wú)效。

房屋可恢復(fù)登記至趙蘭名下，符合法律規(guī)定

《合同法》第五十八條規(guī)定，“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”。本案中：

趙蘭雖已去世，但 “恢復(fù)登記至其名下” 是 “返還財(cái)產(chǎn)” 的法定形式，目的是將房屋恢復(fù)至 “遺產(chǎn)未處分狀態(tài)”，便于后續(xù)通過(guò)繼承程序分割，符合 “保護(hù)全體繼承人權(quán)益” 的原則；

該操作不違反法律禁止性規(guī)定，且是解決 “遺產(chǎn)歸屬” 的必要前提，故法院支持房屋回轉(zhuǎn)登記。

三、裁判結(jié)果

確認(rèn)被繼承人趙蘭與被告周敏于 2018 年 9 月 27 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無(wú)效；

被告周敏于本判決生效之日起十日內(nèi)，將位于北京市朝陽(yáng)區(qū)一號(hào)房屋的權(quán)屬登記回轉(zhuǎn)至被繼承人趙蘭名下；

四、案件啟示

（一）繼承人：及時(shí)關(guān)注遺產(chǎn)狀態(tài)，警惕 “私下過(guò)戶”

主動(dòng)核查遺產(chǎn)：親屬去世后，及時(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記中心、銀行等機(jī)構(gòu)查詢房產(chǎn)、存款等遺產(chǎn)信息，明確 “夫妻共同財(cái)產(chǎn)” 中屬于遺產(chǎn)的部分，避免被其他繼承人隱瞞；

留存權(quán)利證據(jù)：保存 “親屬關(guān)系證明、死亡證明、房屋購(gòu)買憑證”（如結(jié)婚證、購(gòu)房合同），證明自己的法定繼承人身份及共有權(quán)益；

及時(shí)起訴維權(quán)：發(fā)現(xiàn)遺產(chǎn)被私下處分（如過(guò)戶、出售），在知道權(quán)益受損后 3 年內(nèi)起訴，主張 “合同無(wú)效” 或 “返還遺產(chǎn)”，避免超過(guò)訴訟時(shí)效（本案因房屋過(guò)戶后一直未分割，未過(guò)時(shí)效）。

（二）財(cái)產(chǎn)共有人：處分共有財(cái)產(chǎn)需 “全體同意”，切勿僥幸

不擅自處分共同財(cái)產(chǎn)：夫妻一方去世后，若遺產(chǎn)未分割，房屋等財(cái)產(chǎn)屬全體繼承人共同共有，任何一方（如本案中的趙蘭）無(wú)權(quán)單獨(dú)出售、過(guò)戶，必須經(jīng)其他共有人書(shū)面同意；

拒絕 “名義交易”：以 “零付款買賣、低價(jià)贈(zèng)與” 形式過(guò)戶共有房屋，即使是近親屬間，也可能因 “惡意串通” 被認(rèn)定合同無(wú)效，還可能承擔(dān)訴訟費(fèi)、保全費(fèi)等額外成本；

協(xié)商優(yōu)先分割：若需處分共有遺產(chǎn)，先與其他繼承人協(xié)商分割方案（如按份共有、折價(jià)補(bǔ)償），簽訂書(shū)面協(xié)議并公證，避免后續(xù)糾紛。

（三）受贈(zèng)人 / 買受人：核實(shí)房屋權(quán)屬，避免 “踩坑”

核查 “共有情況”：購(gòu)買或接受贈(zèng)與房屋時(shí)，務(wù)必要求對(duì)方提供 “不動(dòng)產(chǎn)登記查詢結(jié)果”，確認(rèn)房屋是否存在其他共有人（如繼承人），尤其是 “登記在一方名下的夫妻共有房”；

拒絕 “形式交易”：若對(duì)方提出 “先過(guò)戶、不付款” 或 “低價(jià)過(guò)戶、實(shí)際贈(zèng)與”，需警惕可能存在的權(quán)屬糾紛，避免因 “惡意串通” 被卷入訴訟，導(dǎo)致房產(chǎn)被追回；

留存付款憑證：即使是近親屬交易，也需通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬支付合理對(duì)價(jià)，并備注 “購(gòu)房款”，留存轉(zhuǎn)賬記錄，證明交易真實(shí)性，降低 “合同無(wú)效” 風(fēng)險(xiǎn)。

（四）特殊提示：遺產(chǎn)未分割時(shí)，“過(guò)戶” 不改變共有屬性

未分割遺產(chǎn)屬共同共有：親屬去世后，若未辦理繼承分割，房屋等遺產(chǎn)始終屬于全體繼承人共同共有，任何一方私下過(guò)戶的行為，均不產(chǎn)生合法權(quán)屬變更效力；

去世后仍可 “回轉(zhuǎn)登記”：即使原權(quán)利人（如本案中的趙蘭）已去世，法院仍可判決將房屋恢復(fù)登記至其名下，再通過(guò)繼承程序分割，保障全體繼承人的合法權(quán)益。

共有遺產(chǎn)的處分，關(guān)乎每個(gè)繼承人的切身利益，需恪守 “公平、透明” 原則，全體參與、依法辦理，才能避免 “合同無(wú)效、房產(chǎn)回轉(zhuǎn)” 的風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)家庭和諧與財(cái)產(chǎn)安全。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容