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買房人 2021 年簽訂合同購買霸州房屋，按約支付 82 萬購房款（總房款 90 萬），2022 年 5 月入住并裝修，2022 年 11 月發(fā)現(xiàn)房屋因原房主債務被法院查封，起訴 “要求停止執(zhí)行”，申請執(zhí)行人辯稱 “不認可買房事實”，法院最終判決 “停止對房屋的執(zhí)行”！近日，北京市第二中級人民法院審理此案，明確 “買房人在查封前簽合同、付房款、合法占有，未過戶非自身原因，有權(quán)排除強制執(zhí)行”，為 “購房后房屋被查封的執(zhí)行異議糾紛” 提供關(guān)鍵裁判指引。

一、案情梳理

（一）原告訴求與核心事實

原告陳曦（購房人，勝訴方）訴稱：

判令停止對 “霸州十二號房屋”的執(zhí)行；

本案訴訟費由被告趙亮（申請執(zhí)行人）、魏濤（被執(zhí)行人）、韓磊（原房主，被執(zhí)行人）、張倩（韓磊妻子，被執(zhí)行人）承擔。

事實依據(jù)：

查封前簽訂合法買賣合同：

2021 年 6 月 29 日，陳曦與韓磊簽訂《房屋買賣定金合同》，約定 “陳曦以 90 萬元購買‘霸州十二號房屋’，付定金 3 萬，待房屋契稅滿二后過戶”；

2021 年 8 月 18 日，經(jīng)乙中介公司居間，張倩代韓磊與陳曦簽訂《存量房屋買賣合同》，明確 “全款支付：簽約當日付 35.8 萬，余款 46.2 萬分四期付（用于韓磊還房貸），尾款 8 萬過戶時付；韓磊 2023 年 6 月 30 日前解押，2021 年 8 月 19 日交房，契稅滿二后 30 日內(nèi)過戶”，合同內(nèi)容清晰，系雙方真實意思。

按約支付大部分購房款，具備履約能力：

2021 年 6 月 29 日付定金 3 萬（韓磊出具收據(jù)），8 月 19 日轉(zhuǎn)賬 32.8 萬，合計付首付款 35.8 萬；

2022 年 1 月至 2023 年 4 月，按約向乙中介公司法定代表人孫浩轉(zhuǎn)賬 46.2 萬（分四期：11.5 萬、11.5 萬、11.5 萬、11.7 萬），孫浩代韓磊還清中國銀行房貸（有還款記錄佐證）；

剩余 8 萬尾款未付，因合同約定 “過戶當日支付”，且陳曦提交 8 萬定期存單證明 “具備支付能力”，未付款非主觀違約。

查封前已合法占有房屋：

2021 年 8 月 19 日韓磊交房，2022 年 5 月 13 日陳曦與丙物業(yè)公司（原幸福基業(yè)物業(yè)服務有限公司）簽訂《前期物業(yè)服務協(xié)議》，辦理裝修手續(xù)（裝修期 2022 年 5 月 13 日 - 8 月 12 日）；

2022 年 5 月 20 日起繳納電費、水費、垃圾清運費，法院 2024 年 4 月現(xiàn)場勘察確認 “陳曦實際居住”，證明查封前已合法占有。

未過戶非自身原因：

合同約定 “契稅滿二后過戶”，房屋查封時（2022 年 11 月）未達過戶條件，且大部分房款支付期限未屆滿，陳曦無任何拖延過戶的行為，未過戶系客觀條件未滿足。

（二）被告及第三人答辯理由

被告趙亮（申請執(zhí)行人，敗訴方）辯稱：

不認可陳曦的執(zhí)行異議請求，主張 “陳曦與韓磊的房屋買賣可能存在虛假交易，孫浩代收款及還款的真實性存疑，且無法確認陳曦在查封前實際居住”。

被告魏濤（被執(zhí)行人）辯稱：

對韓磊與陳曦的房屋買賣事宜不清楚，不發(fā)表答辯意見。

第三人韓磊、張倩（原房主，被執(zhí)行人）述稱：

認可與陳曦的房屋買賣事實，同意陳曦的訴訟請求，主張 “2021 年已將房屋賣給陳曦，因自身債務導致房屋被查封，愿意配合陳曦辦理后續(xù)過戶手續(xù)”。

（三）法院查明關(guān)鍵事實

執(zhí)行依據(jù)與查封事實：

趙亮與魏濤、韓磊等 13 名被執(zhí)行人的仲裁糾紛中，北京仲裁委 2022 年 5 月裁決 “魏濤償還趙亮 81.15 萬及利息，韓磊等在魏濤不能清償部分的 1/3 范圍內(nèi)承擔補充責任”；

因被執(zhí)行人未履約，趙亮 2022 年申請強制執(zhí)行（案號：A 號），法院 2022 年 11 月 22 日查封 “霸州十二號房屋”（登記在韓磊名下），查封期至 2025 年 11 月；

陳曦此前提出執(zhí)行異議，法院 2023 年 10 月裁定 “駁回異議”（案號：B 號），陳曦遂提起本次執(zhí)行異議之訴。

買賣與付款證據(jù)：

《房屋買賣定金合同》《存量房屋買賣合同》均有雙方簽字及乙中介蓋章，內(nèi)容連貫，無涂改痕跡；

陳曦的轉(zhuǎn)賬記錄、韓磊的定金收據(jù)、孫浩的代還款記錄（銀行流水）、乙中介企業(yè)信息（孫浩為法定代表人），形成完整 “付款 - 代還款” 證據(jù)鏈，法院采信 “陳曦已付 82 萬”；

占有與過戶證據(jù)：

丙物業(yè)公司的《前期物業(yè)服務協(xié)議》《裝修開工證》、水電費繳費記錄（2022 年 5 月起），及法院現(xiàn)場勘察記錄，證明 “陳曦 2022 年 5 月起實際占有”；

房屋契稅滿二時間、合同約定的過戶條件，證明 “查封時未達過戶期限，未過戶非陳曦原因”。

二、案件分析

（一）爭議焦點

陳曦對 “霸州十二號房屋” 是否享有足以排除強制執(zhí)行的權(quán)利（即是否符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條的四個條件）？

（二）勝訴關(guān)鍵：法律適用與事實認定

陳曦的主張符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條，有權(quán)排除強制執(zhí)行

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條 “金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”：

查封前已簽合法合同：

2021 年 6 月、8 月簽訂的兩份合同，均系雙方真實意思，無違反法律強制性規(guī)定（如 “一房多賣”“虛假意思”），且早于 2022 年 11 月的查封時間，滿足 “查封前簽合同” 條件；

查封前已合法占有：

2021 年 8 月交房后，陳曦 2022 年 5 月辦理物業(yè)手續(xù)、裝修并繳納水電費用，法院現(xiàn)場勘察確認 “實際居住”，占有行為早于查封，且占有方式合法（基于買賣合同），滿足 “查封前占有” 條件；

已按約支付房款，剩余款具備支付能力：

陳曦已支付 82 萬（占總房款 91.1%），其中 58.8 萬在查封前支付，剩余 8 萬因 “過戶時支付” 的約定未到履行期，且陳曦提交定期存單證明 “有能力支付”，符合 “按約付款 + 具備履約能力” 要求；

未過戶非自身原因：

合同約定 “契稅滿二后過戶”，查封時房屋未達該條件，且韓磊未按約在 2023 年 6 月前解押（因自身債務導致房屋被查封），陳曦無拖延過戶、拒絕配合的行為，未過戶系客觀原因，滿足 “非自身原因未過戶” 條件。

三、裁判結(jié)果

停止對河北省霸州市十二號房屋的執(zhí)行；

本案訴訟費由被告趙亮承擔。

四、案件啟示

（一）購房人：買 “二手房” 避坑 “四要點”，防范查封風險

簽合同前查 “房屋權(quán)屬 + 查封狀態(tài)”

簽訂買賣合同前，務必通過 “不動產(chǎn)登記中心官網(wǎng)” 或線下窗口查詢房屋狀態(tài)，確認 “無查封、無抵押（或抵押可解押）、權(quán)屬清晰（無共有糾紛）”；若房屋有抵押，需在合同中約定 “出賣人解押時限（如‘簽約后 30 日內(nèi)’）及違約責任（如‘逾期解押按日萬分之一付違約金’）”，避免 “買后被查封”（本案中陳曦雖未查抵押，但因后續(xù)按約付款、占有，仍成功排除執(zhí)行，但若房屋早被查封，風險極高）；

付款留 “完整憑證”，優(yōu)先資金監(jiān)管

支付房款時：① 優(yōu)先選擇 “資金監(jiān)管”（通過中介或銀行，過戶后再放款）；② 直接轉(zhuǎn)賬給出賣人，備注 “購房款 + 房屋地址”，要求出具書面收據(jù)（加蓋手?。?；③ 若委托中介代收代付，需簽訂《代收協(xié)議》，明確 “中介收款后需及時轉(zhuǎn)給出賣人，逾期承擔連帶責任”，留存中介營業(yè)執(zhí)照、法定代表人信息（本案中陳曦因留存孫浩的代收款、代還款記錄，成功證明付款真實性）；

交房后 “立即占有 + 留存使用證據(jù)”

接收房屋后，第一時間：① 與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務協(xié)議》，辦理入住登記；② 留存 “物業(yè)費、水電費、燃氣費繳費記錄”“裝修合同及付款憑證”；③ 拍攝房屋現(xiàn)狀視頻、照片，若有鄰居見證可留存聯(lián)系方式，這些證據(jù)是 “查封前合法占有” 的核心依據(jù)（本案中陳曦的物業(yè)協(xié)議、裝修證、繳費記錄，成為法院認定占有事實的關(guān)鍵）；

緊盯 “過戶進度”，遇異常及時維權(quán)

若合同約定 “特定條件過戶（如契稅滿二、解押后）”，需定期提醒出賣人履行義務，留存溝通記錄（微信、短信）；若發(fā)現(xiàn)房屋被查封，立即向法院提出執(zhí)行異議，并咨詢律師準備 “執(zhí)行異議之訴”，避免錯過維權(quán)時機（本案中陳曦在異議被駁回后及時起訴，最終勝訴）。

（二）申請執(zhí)行人：申請執(zhí)行 “兩注意”，避免權(quán)利落空

查封前核查 “房屋實際使用情況”

申請查封被執(zhí)行人房屋前，可實地查看房屋是否有人居住，向物業(yè)公司了解 “實際業(yè)主是誰、入住時間”，若發(fā)現(xiàn) “被執(zhí)行人已賣房且他人實際居住”，需進一步核查買賣合同、付款記錄，避免 “查封后被排除執(zhí)行”（本案中趙亮未核查實際使用情況，導致查封后執(zhí)行受阻）；

異議審查中 “積極舉證反駁”

若購房人提出執(zhí)行異議，需積極向法院提交 “反駁證據(jù)”，如 “購房合同簽訂時間存疑（如倒簽）”“付款憑證虛假（如轉(zhuǎn)賬備注非購房款）”“購房人故意拖延過戶（如拒絕配合辦理手續(xù)）”，若無法舉證，可能面臨 “執(zhí)行被停止”（本案中趙亮僅口頭否認，無證據(jù)支撐，故主張不被認可）。

（三）出賣人：履約 “守誠信”，避免雙重責任

如實告知 “房屋狀況”，不隱瞞風險

出售房屋前，需向購房人如實告知 “房屋抵押、租賃、共有” 等情況，不可 “故意隱瞞已被查封或即將被查封的事實”，否則可能因 “欺詐” 導致合同被撤銷，還需賠償購房人損失（本案中韓磊雖未隱瞞，但因自身債務導致房屋被查封，若陳曦未成功排除執(zhí)行，韓磊需返還房款并承擔違約金）；

按約解押、過戶，不拖延不違約

若房屋有抵押，需按合同約定及時解押；過戶條件成就后，積極配合購房人辦理手續(xù)，不可因 “房價上漲”“資金困難” 故意拖延，否則可能面臨 “被起訴強制過戶 + 承擔違約金”（本案中韓磊雖未違約過戶，但因被查封，后續(xù)需配合陳曦辦理過戶，否則仍需擔責）。

（四）核心提醒：執(zhí)行異議之訴 “看四要件，靠證據(jù)說話”

本案中陳曦勝訴的核心，在于 “同時滿足‘簽合同、付房款、占房屋、非自身原因未過戶’四個要件，證據(jù)鏈完整”；趙亮敗訴的關(guān)鍵，在于 “無證據(jù)反駁陳曦的主張”。這警示所有參與者：

? 購房人需重視 “合同規(guī)范 + 證據(jù)留存”，按約履行才能在查封后排除執(zhí)行；

? 申請執(zhí)行人不可 “盲目申請查封”，需核查房屋實際情況，避免執(zhí)行落空；

?? 遇到 “房屋被查封”，購房人需及時啟動異議程序，申請執(zhí)行人需積極舉證，必要時咨詢律師，明確權(quán)利邊界。

二手房交易涉及多方權(quán)益，只有各方秉持誠信、規(guī)范操作，才能減少 “買后被查封”“執(zhí)行被排除” 的糾紛，保障交易安全與法律公平。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）