天津的房?jī)r(jià)梯度，丟了個(gè)“6”，“5”也瀕危了。

5年前的梯度是“5-4-3-2-1”。

單價(jià)從1萬(wàn)到5萬(wàn)逐層遞減。

當(dāng)時(shí)和平房?jī)r(jià)限價(jià)5萬(wàn)5，團(tuán)泊東新房還能賣到1萬(wàn)。

這是“金字塔形”的房?jī)r(jià)體系，符合正態(tài)分布，很合理。

這兩年，房?jī)r(jià)梯度開(kāi)始“喀斯特”：“7-6-5-4-3-2-1-0.5”。

高的越高，低的更低。

和平拔到7萬(wàn)，環(huán)城邊緣在5千的單價(jià)掙扎。

梯度從“金字塔”變成了“葫蘆狀”，3-5萬(wàn)這檔越來(lái)越少。

今年，更邪乎，直接把“6”給搞丟了，“5”就還剩仨！

房?jī)r(jià)梯度從“葫蘆狀”變成“工字型”。

剛需、豪宅“兩頭翹”，中間段塌腰。

2019年，我們已提出“天津房?jī)r(jià)地殼運(yùn)動(dòng)將越來(lái)越劇烈”。

當(dāng)年這句判斷，至今仍在應(yīng)驗(yàn)。

【房?jī)r(jià)梯度變形記】背后，是忒不正常的樓市。

為啥會(huì)奇怪成這樣？

（注：房?jī)r(jià)梯度中的價(jià)格指高層房?jī)r(jià)，不包括別墅、洋房等高附加值產(chǎn)品）

>>置換鏈條斷裂

以前，天津有兩根置換鏈條驅(qū)動(dòng)樓市。

一根是“地段改善鏈條”，從環(huán)城到主城到中心的置換。

另一根是“品質(zhì)鏈條”，從剛需、剛改到改善、豪宅的置換。

只要持續(xù)有人接盤，擊鼓傳花的游戲進(jìn)行下去，房?jī)r(jià)梯度就能正態(tài)分布。

但如今，這兩根鏈條都斷了。

原因一，“分界線”崛起了。

“分界線”上的新盤，界面好、產(chǎn)品好、配套與市區(qū)共享、房?jī)r(jià)不貴。

但凡不需要學(xué)區(qū)的家庭，不一定非買市區(qū)。

市場(chǎng)早已明顯反饋，賣的好的板塊都在分界線：

南倉(cāng)、津?yàn)I大道、雙林、水西、西營(yíng)門……

說(shuō)白了，向高價(jià)板塊置換的需求被擱淺了。

原因二，新產(chǎn)品后發(fā)優(yōu)勢(shì)太強(qiáng)。

以前5萬(wàn)的房子叫改善盤，現(xiàn)在2-3萬(wàn)的盤做的也不輸豪宅。

甚至3年前6萬(wàn)的豪宅，都做不出現(xiàn)在3萬(wàn)的氣場(chǎng)。

上下游板塊間的價(jià)差在拉大，但產(chǎn)品力在拉齊，甚至下游反超上游。

下游板塊的性價(jià)比出來(lái)了。

>>信心&資金

在天津，單價(jià)5萬(wàn)對(duì)應(yīng)的正是中產(chǎn)偏上的人群。

因?yàn)槭杖?、預(yù)期等各方面原因，不愿意加杠桿買房了。

此處不宜展開(kāi)，大家都懂。

更關(guān)鍵的原因是，手里的二手房賣不掉且持續(xù)貶值。

二手房超跌，也就意味著家庭資產(chǎn)貶值，那么置換預(yù)算也要降低。

6字頭、5字頭的價(jià)格，確實(shí)很難站住。

因?yàn)檫@個(gè)價(jià)位對(duì)應(yīng)的客群，手中的房子都是產(chǎn)品過(guò)時(shí)的大戶型，超級(jí)難賣。

>>反向改善的人變多

以前什么操作？用單價(jià)3萬(wàn)的二手房換5萬(wàn)的新房。

屬于正向改善，行情好時(shí)，這很普遍。

現(xiàn)在，房子是消費(fèi)，也是實(shí)打?qū)嵉呢?fù)債。

更多人選擇反向改善，面積大換小，核心地段換成次級(jí)地段，不再向上踮腳夠著買房。

自住時(shí)代，主打一個(gè)實(shí)實(shí)在在、舒舒服服。

>>供求關(guān)系，和平必須穩(wěn)

自住時(shí)代，樓市行情重要嗎？不那么重要，供需關(guān)系才最重要。

紅橋樓市火了，是因?yàn)樾星楹茫窟€是因?yàn)閰^(qū)域價(jià)值大幅提升？

就因?yàn)楣┬枋Ш猓》杲Y(jié)構(gòu)性空白。

海教園也如此，都是“風(fēng)箏行情”。

供應(yīng)量大，房?jī)r(jià)就掉；供應(yīng)量小，房?jī)r(jià)就漲。

所以，和平為什么能扛住7萬(wàn)？

因?yàn)楹推?河西一片+老城廂，最核心的這一帶沒(méi)有新房。

和平想不“一家獨(dú)大”都難。

這一波產(chǎn)品換代、土地降容積率，幾乎波及全市，但唯獨(dú)和平跟穿了金鐘罩鐵布衫一樣，沒(méi)受影響。

為啥？無(wú)地可賣、無(wú)代可換、無(wú)浪可拍。

聰明人能參透有關(guān)部門的“小心思”。

和平必須起到“榜樣作用”，帶頭大哥不能倒。

津城是單中心城市，和平房?jī)r(jià)是絕對(duì)的標(biāo)桿，肩負(fù)著全市房?jī)r(jià)最高點(diǎn)的使命。

房?jī)r(jià)梯度割裂，是“全國(guó)通病”。

不僅天津，上海、杭州……均如此。

如果是個(gè)例，那就是城市問(wèn)題；如果普遍現(xiàn)象，那是宏觀問(wèn)題。

豪宅市場(chǎng)的有錢人，一直買買買，他們進(jìn)行的是“資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”。

上海豪宅一個(gè)比一個(gè)爆，上周單價(jià)18.5萬(wàn)的新盤首開(kāi)又售罄。

天津也是，7月這么差的市場(chǎng)，美古花園簽約21套，將近2個(gè)億的成交額。

不得不買房的剛需，也在買買買，他們進(jìn)行的是“生存保衛(wèi)戰(zhàn)”。

為的是落戶上學(xué)、安家立命，所以老破小成交量一直保持高水平。

我們看到的“工字型”市場(chǎng)，本質(zhì)是樓市被割裂為“真有錢”和“真沒(méi)錢”兩大群體。

他們之間幾乎沒(méi)有任何交集，像站在山頂和趴在谷底的兩群人。

貧富差距就是這么慘烈而真實(shí)。

中間“比上不足比下有余”的中產(chǎn)，默默觀戰(zhàn)。

如此一來(lái)，樓市的“傳導(dǎo)鏈”已然受損。

不妨大膽猜測(cè)，未來(lái)的未來(lái)，樓市將是何局面？

房子的跨階層流動(dòng)，幾乎不可能了。

以后，豪宅、改善、剛需，都只能在各自的圈層中流通。

想通過(guò)買房躍升階層，這條路走不通了。

再說(shuō)的極端一些，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之下——

新房是給有錢人準(zhǔn)備的，普通人只能買二手房。

其實(shí)，房地產(chǎn)自古以來(lái)就是有錢人的資產(chǎn)，壓根也不是給窮人準(zhǔn)備的。

現(xiàn)在生活條件好了，實(shí)現(xiàn)人有所居沒(méi)問(wèn)題。

但真想實(shí)現(xiàn)人有優(yōu)居，并不現(xiàn)實(shí)。