“去年降價(jià)三回都沒人問，最近三套房全部成交了。”

朋友來電告訴這一喜訊，掛盤近兩年的老破小，近來突然都成交了。

一時(shí)間，讓我不禁想起了三年前王健林的預(yù)言——房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入"深度調(diào)整期"

如今三年時(shí)間過去了，王總的預(yù)言似乎正在靠近現(xiàn)實(shí)，2025年的房?jī)r(jià)正在經(jīng)歷一場(chǎng)靜悄悄的革命，透過這幾個(gè)跡象，或者我們也能從中窺探2026年的房?jī)r(jià)變化。

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二手房市場(chǎng)正經(jīng)歷冰火兩重天

核心區(qū)域老破小成交周期縮短，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，非核心區(qū)卻冷冷清清，甚至降價(jià)也無人問津。

就拿上海來說吧，徐家匯區(qū)一套才40平米的老破小，因?yàn)閷?duì)口名校，掛牌價(jià)一分沒降，不到兩周就快速成交。

而中環(huán)一套60平米的老房子，掛牌半年降價(jià)15%，卻依舊無人問津。

這種分化說明，大家現(xiàn)在買房更看重“稀缺資源”——像學(xué)區(qū)、地鐵、醫(yī)院這些硬指標(biāo)，正在決定房子的命運(yùn)。

深圳的@久久說，他在非核心區(qū)有套120平方米的房子，掛牌一年多，價(jià)格從800多萬一路降到720萬，最終以700萬成交。

用他的話來說：“現(xiàn)在賣房，不降價(jià)根本就沒人看?！?/p>

而這種議價(jià)空間的擴(kuò)大，正是市場(chǎng)供需關(guān)系轉(zhuǎn)變的直接體現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年5月底，全國(guó)二手房掛牌量達(dá)753萬套，創(chuàng)歷史峰值，反映市場(chǎng)拋售壓力顯著。

百城掛牌量：重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市二手房掛牌量為271.8萬套，同比增長(zhǎng)15.8%，其中三四線城市增幅最高（21.9%），其次為二線（15.4%）、新一線（14.5%）和一線城市（13.1%）。

然而成交量卻下降了15%。賣房的人多了，買房的人少了，市場(chǎng)天平正在向買方傾斜。

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新房促銷的花樣更多了

以前新房銷售中心人滿為患，如今卻冷冷清清，很多新樓盤都打出了“買房送車位、送裝修”的橫幅。

相當(dāng)于買一套房就直接給你便宜了20多萬。這在過去想都不敢想。

更夸張的是，有的樓盤甚至推出了“0首付”和“先住后付”的促銷手段。

開發(fā)商為什么這么著急變現(xiàn)？

說白了，還不是庫(kù)存壓力以及債務(wù)壓力居高不下。

庫(kù)存方面：全國(guó)商品房待售面積多達(dá)7.6億平方米；

債務(wù)壓力方面：2025年，中國(guó)房企債務(wù)到期規(guī)模達(dá)5257億元，尤其在三季度，到期規(guī)模約1574億元。

為了快速回籠資金，開發(fā)商們只能硬著頭皮給福利。然而市場(chǎng)情況卻難以實(shí)現(xiàn)皆大歡喜。

比如：重慶觀音橋的某個(gè)豪宅項(xiàng)目，單價(jià)超過10萬卻熱火朝天，買家們瘋狂涌入，開盤當(dāng)天成交大漲。

反觀那些郊區(qū)新盤，即使降價(jià)促銷也無人問津，銷售門庭冷冷清清。

這種"冰火兩重天"的現(xiàn)象，反映出市場(chǎng)正在從"普漲時(shí)代"轉(zhuǎn)向"產(chǎn)品分級(jí)時(shí)代"。開發(fā)商不得不重新思考：是做高端改善盤，還是做極致性價(jià)比的剛需盤？

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低利率的尷尬處境

近年來，伴隨著房?jī)r(jià)的下降，房貸利率也進(jìn)入了下行通道，如今已經(jīng)降到了最低點(diǎn)，只有3%左右。

按理來說，貸款買房成本越來越低，購(gòu)房的熱情應(yīng)該高漲，畢竟買房以后每月還貸利息更少了。

然而奇怪的是，申請(qǐng)貸款的人并沒有明顯增多，甚至有銀行人員透露，以前批貸還得排隊(duì)，現(xiàn)在審批速度堪稱神速，甚至已經(jīng)做到隨到隨批。

然而這種優(yōu)勢(shì)依舊沒有激起大家的買房熱情，這是為何？

說白了，居民部門杠桿率已經(jīng)達(dá)到62%的警戒線了，越來越多人寧愿選擇以租代購(gòu)，35歲以上的租房群體占比提升到35%，

可見，低利率也帶不動(dòng)市場(chǎng)情緒了。

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城市之間，差距越來越明顯

雖然這一輪房?jī)r(jià)下跌接近全國(guó)普跌，但相比三四線的跌跌不休，北上廣深等一線城市的房?jī)r(jià)相對(duì)較為穩(wěn)定。

甚至大城市的一些熱門區(qū)域還出現(xiàn)了逆勢(shì)上漲。

但那些老年人口數(shù)量越來越多，年輕人口外流加劇的城市，就沒那么幸運(yùn)了。

比如我們老家縣城，三年前堂哥花120萬買的房，如今已經(jīng)跌到了60多萬，降幅高達(dá)50%，掛牌出手還能議價(jià)。

這種分化背后，是城市能級(jí)的差距。

長(zhǎng)三角、珠三角這些產(chǎn)業(yè)強(qiáng)的地區(qū)，房?jī)r(jià)還能撐得?。坏珱]什么產(chǎn)業(yè)支撐的小城市，房?jī)r(jià)就可能一路下行，鶴崗化趨勢(shì)蔓延。

某些東北小縣城的房?jī)r(jià)，從8000元/㎡跌至5000元，與日本地方城市的"空心化"軌跡驚人相似。

所以對(duì)于準(zhǔn)備買房的人來說：

現(xiàn)在挑的機(jī)會(huì)多，不用著急。建議重點(diǎn)關(guān)注性價(jià)比優(yōu)質(zhì)房源，比如地段好、戶型方正的老小區(qū)，簡(jiǎn)單裝修一下可能還會(huì)升值。

另外，利用好現(xiàn)在的低利率，如果有穩(wěn)定的收入，不妨多貸點(diǎn)，把月供控制在收入的30%以內(nèi)。

為保證從容應(yīng)對(duì)不確定性，最好再預(yù)備24個(gè)月的房貸作為流動(dòng)資金，有備無患！

如果你打算賣房，不急用錢且手上有較為充足的流動(dòng)資金，可以再等等?，F(xiàn)在賣方鐵定是要虧錢的，

如果非賣不可的話，就要多關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，適當(dāng)降價(jià)才有助于快速成交，

再不然提高一下居住環(huán)境，比如把房子重新裝修一下，也可以促成快速成交。