今年前7個月上海的銷售業(yè)績榜單里，出現(xiàn)了一點微妙的變化。

保利、招商、華潤三巨頭均以超250億的銷售額強勢占據(jù)前三，但緊跟在三巨頭之后的，是一家上海本土房企——浦開集團。

浦開集團的這個成績，不僅力壓去年強勢沖頂上海銷冠的“老大哥”中海，而且風(fēng)頭甚至還蓋過了浦東本土兄弟公司陸家嘴集團。

地產(chǎn)圈一直有個浦東房企“四大天王”的說法：保障房起家浦房集團，擅長大盤開發(fā)；手握陸家嘴片區(qū)+前灘片區(qū)兩大王牌的陸家嘴集團，贏在起跑線；坐擁浦東金橋黃金地塊的金橋集團，收租到手軟，是最能賺錢的開發(fā)企業(yè)。

而浦開集團，則屢屢憑借靚麗的銷售業(yè)績，在各類榜單中頻頻刷臉、屢屢奪魁，成為了上海地產(chǎn)圈一個繞不開的話題。

但你可能想不到，助力浦開業(yè)績騰飛的，僅僅是一個功勛項目——浦開云璟生態(tài)社區(qū)。

這個項目從2022年首開，到2025年7月四期入市，前后三年，共計六次開盤。神奇之處在于：

1866套房源全部當(dāng)日售罄，場場觸發(fā)積分！

前后三年時間里，樓市冷熱交替，市場情緒頻繁切換，產(chǎn)品內(nèi)卷成風(fēng)，競品層出不窮，但浦開云璟似乎從未收到過任何干擾，熱銷從未中斷。

云璟生態(tài)社區(qū)效果圖

如今，浦開云璟已開至4期，最新項目“開云錦悅?cè)A庭”二批次已過會，并于8月28日正式取證，30日開啟認購當(dāng)天，斬獲：

150+認購，認購率達到75%！

這組靚麗的數(shù)據(jù)，也為當(dāng)下躊躇的市場行情再度注入了一劑強心針！

過去我們盤點過不少憑一個“神盤”定鼎乾坤的房企，但像這樣自己開啟自己“獨立行情”的項目，還真是少見。

或許熱銷本身并無秘密，真正的玄機藏在項目背后及操盤手浦開身上。

01

一個和浦東新區(qū)

“血脈相連”的開發(fā)者

和其他幾家浦東區(qū)屬國企一樣，浦開集團也是應(yīng)浦東大開發(fā)之勢而生的國有獨資企業(yè)，其出身根紅苗正，成長歷程也沒有缺席過浦東大開發(fā)的任何一個重要時刻。

浦開集團最大的貢獻是為浦東大開發(fā)建設(shè)統(tǒng)籌了大量的土地資源，比如整個花木地區(qū)、森蘭、世博、前灘、文化公園等建設(shè)用地；也先后承擔(dān)了花木行政文化中心、新國際博覽中心、東郊賓館等項目的前期開發(fā)，也誕生了世紀公園、世紀廣場等優(yōu)質(zhì)作品。

新國際博覽中心

同時浦開還承接了公交樞紐場站、航道疏浚，以及軌交周邊的開發(fā)，承擔(dān)了大量民生工程。

通俗點說，在整個浦東開發(fā)的過程中，浦開長期“以土為業(yè)”，扮演了排頭兵的角色，沒有浦開前期對土地的統(tǒng)籌梳理、整備成熟，就難有后期這些地標區(qū)域的迅速拔地而起。

另一邊，浦東人們?nèi)粘Ｖ灰鲩T，無論開車還是公交，經(jīng)過的道路、橋梁、軌交以及市政公共配套場館，大多和浦開有關(guān)。

從深耕的廣度來看：浦開的發(fā)展歷程滲透在整個浦東新區(qū)從骨骼到肌理的構(gòu)建之中，這不是一家來浦東“投機”的公司，其本身就是浦東機遇的一部分?？梢赃@么說：

浦開就是最熟悉和了解浦東的開發(fā)商之一。

從深耕的厚度來看：浦開熟悉腳下的每一寸土地，不僅有開發(fā)的激情，更有深厚的感情，通俗點說浦開就是像在打造“自己家”一樣來為建設(shè)浦東出力。

過去我們總談區(qū)域深耕，但像這種與浦東相伴而生、同頻成長、一以貫之的開發(fā)企業(yè)，放在上海也是屈指可數(shù)的。

也正是因為浦開做土地一級開發(fā)的出身，所以浦開和另一家兄弟公司浦發(fā)一樣，擅長大盤聯(lián)動開發(fā)，擔(dān)得起城市運營商的角色。

比如浦開云璟體量在百萬方級別，涵蓋公建、地鐵、住宅、辦公、商業(yè)等多個業(yè)態(tài)，浦開在此間要擔(dān)當(dāng)規(guī)劃、設(shè)計、建造、運營等關(guān)鍵任務(wù)，要為整個區(qū)域板塊改善賦能，對應(yīng)的開發(fā)難度是天量級的。

云璟生態(tài)社區(qū)效果圖

但和普通的大盤開發(fā)不同，浦開走了一條特色差異化道路——其多數(shù)項目都是圍繞著浦東大型綠地而建，形成了獨特的生態(tài)社區(qū)開發(fā)模式范本。

上海有10大楔形綠地，浦開一家就包攬了其中的2個，在生態(tài)資源稀缺的上海市區(qū)，這樣的生態(tài)和景觀資源加持無異于讓社區(qū)提前贏在起跑線。

比如浦開云璟社區(qū)緊鄰張家浜楔形綠地，社區(qū)內(nèi)有三大公園，具備得天獨厚的生態(tài)資源配置。同時，北蔡楔形綠地同樣也由浦開重倉持有。

左手大盤開發(fā)，右手生態(tài)資源，這樣獨特的開發(fā)模式成為浦開進擊上海房企頭部，顛覆市場格局的“獨門密器”。

但更重要的是，從從大基建行業(yè)玩家，到躬身入局打造住宅項目，浦開從一開始就展現(xiàn)出了與所有開發(fā)商不一樣的打法——全維度的實景呈現(xiàn)力。

02

“逆向思維”

浦開的全維實景呈現(xiàn)的開發(fā)邏輯

艷姐前段時間和一位房企高管聊起，伴隨這幾年地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整出清，行業(yè)的公信力也受到一定程度的折損，讓很多房企陷入了“自證陷阱”：

首先，開發(fā)商要說服購房者相信，自己有能力按時履約、如期交房，這是雙方信賴的底線和基礎(chǔ)。

其次，開發(fā)商還要夯實交付能力，降低“交房即維權(quán)”的風(fēng)險，在當(dāng)下買房已經(jīng)成了“開盲盒”游戲的環(huán)境里，盡量獨善其身。

最后，對于項目所在的板塊規(guī)劃要有充分的信心，畢竟一個藍圖從規(guī)劃到落地至少5-8年，大量市政配套是否兌現(xiàn)，遠在房企能力范疇之外。

其實大部分單純看規(guī)劃的板塊都有不確定性，畢竟一個版圖從規(guī)劃到落地至少5-8年，盲目擁躉顯然是帶有危險信號的。

這三道指標篩選下來，能向購房者鄭重做出“美好生活”承諾的開發(fā)商屈指可數(shù)。說白了，當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)，真正能將“兌現(xiàn)能力”擺出來談的，除了大型央企地產(chǎn)，和深耕本土的大型國企，沒幾個人能有這份底氣。

但在浦開打造的云璟生態(tài)社區(qū)這個項目上，艷姐看到了一種罕見的“逆向邏輯”，開發(fā)商不需要攤開規(guī)劃大談未來，不需要體現(xiàn)承諾思考兌現(xiàn)能力，因為：

所有該做的，浦開已經(jīng)提前做好了。

在別的開發(fā)商還在談規(guī)劃和即將兌現(xiàn)的時候，浦開進入云璟生態(tài)社區(qū)先做的不是打地基蓋房子，而是默默修路開河，引入產(chǎn)業(yè)，把一切基建先做好，把一切可能都打造好。

待項目亮相市場時，周邊早已毛地變成熟地，所有生活的場景充滿確定性。

浦開云璟這個項目，落位張家浜楔形綠地，屬于是典型的“起步贏一半”的項目，因為張家浜“鄰居們”包括了：

“全國首個出口加工區(qū)”金橋出口加工區(qū)、“國家級高新區(qū)TOP 3”張江高科技園區(qū)、有“小聯(lián)合國”之稱的碧云國際社區(qū)、“浦東的行政部門聚集地”花木居住區(qū)……

這幾個高能級區(qū)域不僅僅是“近水樓臺”，自身也積壓了大量改善需求，久無新盤供應(yīng)的花木、忙于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的張江和金橋，都缺少標桿品質(zhì)和生態(tài)宜居的住宅產(chǎn)品，多方應(yīng)力之下，大量需求指向了張家浜。

可以說浦開云璟的熱度，很大比例依賴于TA的區(qū)位。

但僅僅是區(qū)位優(yōu)勢還不足以成就浦開云璟的高熱度，仔細看就能發(fā)現(xiàn)，項目周邊集齊了所有的爆款元素。

這個項目距離地鐵14號線及地鐵21號線（在建）的浦東足球場站，只有500米左右的距離，同時項目距離中環(huán)也僅有800米左右。

整個板塊內(nèi)云璟峰匯與云璟悅匯兩個超30萬方的國際甲級寫字樓，已經(jīng)吸引密爾克衛(wèi)總部、威信出行、區(qū)征儲中心等一批龍頭企業(yè)入駐辦公。

云璟生態(tài)社區(qū)首期獨棟辦公

此外，還有浦東足球場、有約10萬方的上海第二座萬象天地，約2.5萬方凱悅尚萃星級酒店。

華潤萬象天地效果圖

更不用說依托綠地資源，板塊內(nèi)整體綠化高達340公頃，其中四大公園高達約170公頃。

產(chǎn)業(yè)、辦公、交通、商業(yè)、生態(tài)全維度成熟，這樣的配套更容易形成地標、區(qū)域中心，能夠集聚人口和產(chǎn)業(yè)，將直接帶動整個區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級，也為業(yè)主未來資產(chǎn)升值打開空間。

從這個角度看，在浦開云璟這個項目上，浦開和很多博取風(fēng)口紅利，鼓吹概念的開發(fā)商不同，采用的是“全維度實景呈現(xiàn)”的開發(fā)邏輯。

不跟你“畫大餅”，不去講述中長期利好，而是兌現(xiàn)落地的配套、當(dāng)下的價值、已知的風(fēng)險。

從區(qū)域價值，到日常出行；從休閑購物，到板塊前景，方方面面都有確定性，無需費心多慮，或者被利空打折。

簡單說，所見即所得，你不用等規(guī)劃落地，所有的配套是在等你。

但當(dāng)你以為浦開僅有平地起新城的“造城能力”，但當(dāng)你參觀了即將面世的開云錦悅?cè)A庭肯定還要感嘆：

從大基建行業(yè)玩家，到躬身入局打造住宅項目，浦開的產(chǎn)品塑造能力也同樣不容小覷。

浦開云璟四期效果圖

03

“帶著生活思考”的

誠意作品

參觀過開云錦悅?cè)A庭二批次的樣板間，你會有一種強烈的感受，樣板間呈現(xiàn)的不止于展示空間與裝飾設(shè)計，更是在詮釋一種從容有度的生活境界。

說一個代表性的數(shù)據(jù)，開云錦悅?cè)A庭的戶型普遍做到了約78%的得房率，普遍高于同級別的新房，舒適度和性價比一步拉滿。

其推出的建面約76㎡戶型，算是一個標準意義的剛需戶型，饒是如此，浦開仍做了三開間朝南、雙臥室朝南，尤其將南向面寬做到了約11米！

臨時搭建樣板展示空間，實際以交付為準

亮點在進深達4.6米主臥，空間感能和一般百平米小三房匹敵，即便規(guī)劃L型衣帽間與兒童床，仍顯從容不迫。衛(wèi)生間尺度甚至可媲美市面百平以上戶型，彰顯“小戶型、大生活”的格局。

可以看出，浦開從一開始就不是“走量”的營銷思維，而是從生活細節(jié)和舒適度，來認真對待每個產(chǎn)品，再小的戶型，也有居住的尊嚴。

同樣，建面約107㎡戶型設(shè)計成了三開間朝南，客廳面寬約4.2米，這個尺度媲美眾多市面寬廳產(chǎn)品。通過U型廚房的設(shè)計實現(xiàn)南北通透、采光通風(fēng)俱佳。

臨時搭建樣板展示空間，實際以交付為準

主臥搭配寬幅飄窗，空間與尺度相當(dāng)從容，相比同類的百平米3房顯然更具有實用性。

而在建面約153㎡戶型，尊崇和氣度感逐漸溢出，浦開用了“五開間+大橫廳+雙套房”這個豪橫的組合，給出了一個關(guān)于上海終極改善的硬核方案。

搭配類一梯一戶布局，不僅形成了私密入戶的歸家動線，還留出一個門庭空間，交給業(yè)主自行定制，擺放定制鞋柜，或懸掛私人藝術(shù)品，讓這里定制成歸家的“情緒緩沖區(qū)”。

臨時搭建樣板展示空間，實際以交付為準

而在產(chǎn)品裝標上，浦開則凸顯了“隱奢于素，質(zhì)感超越品牌堆砌”的價值理念，不追求浮華裝飾，更注重真實、實用與精致的平衡。

項目全系標配大金或同等品牌中央空調(diào)+菲斯曼或同等品牌地暖+霍尼韋爾或同等品牌新風(fēng)系統(tǒng)，即便是最小的建面約76㎡戶型也沒有區(qū)別對待。

美諾、嘉格納、西門子、博世等一線國際品牌或同等品牌，覆蓋了全系產(chǎn)品廚房里的洗碗機、蒸烤一體機、灶具、油煙機等，強品牌+高實用，全面提升烹飪體驗。

臨時搭建樣板展示空間，實際以交付為準

衛(wèi)浴選用杜拉維特/唯寶馬桶與臺盆，高儀/漢斯格雅五金，低調(diào)中盡顯奢華，于細節(jié)處呵護生活尊嚴。

但浦開在產(chǎn)品中營造的真正高級感，還是藏在看不見的用心里。

比如，全屋交付防水防霉墻布，并特意選用了米白色調(diào)兼容多種風(fēng)格，明亮不壓抑；107㎡與153㎡戶型背景墻整面巖板交付，如藝術(shù)裝置般大氣典雅；尤其是153㎡戶型玄關(guān)配奢石與拼花地坪，歸家儀式感瞬間拉滿。

臨時搭建樣板展示空間，實際以交付為準

室內(nèi)空間均采用了弧形吊頂提升層高視覺，空間更開闊；搭配陽臺落地玻璃設(shè)計，引光入室，視覺無縫銜接客廳，實現(xiàn)“空間雙維度躍升”。

參觀開云錦悅?cè)A庭的樣板間，你會有一種強烈的感受，這不僅是一處居所，更是一種被深刻理解和溫柔對待的生活方式。

結(jié)語

很多時候我們習(xí)慣了“紅盤”“爆款”的鮮花和掌聲，往往忽略了背后操盤手投入的時間和用心。

在浦開云錦這個注定要在上海樓市歷史中留下一筆的項目上，我們也看到了浦開事無巨細、兢兢業(yè)業(yè)，埋首建設(shè)和落實，做了大量細致的工作。

規(guī)劃、建設(shè)、運營，精研產(chǎn)品、立志標桿、惠及千家，通過這種由點及面的方式，為腳下的土地注入蒸蒸日上的驅(qū)動力，與浦東同頻，與城市共振，藉此我們看到了一家國企開發(fā)商的社會責(zé)任和擔(dān)當(dāng)。

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主編：張艷

責(zé)編：浩浪

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