北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問，我今年畢業(yè)，戶口是前些年隨父母落戶北京的，但沒在北京上學(xué)，現(xiàn)在也沒想好是否在北京工作，不知道是否該買房。父母在海淀有兩居室，他們能支援我200萬，但如果在北京買的話只夠郊區(qū)首付，還要負(fù)擔(dān)至少一萬多的月供，感覺壓力會(huì)很大。而我考慮先到二線城市發(fā)展，比如**和**等地，那樣就沒什么月供壓力了。

另外主要考慮的是在這種房地產(chǎn)環(huán)境下，房?jī)r(jià)未來的走勢(shì)是否還會(huì)向上，如果跟日本似的長(zhǎng)期低迷其實(shí)都沒必要買房了，租房反倒更自由，畢竟我上學(xué)期間一直在校外租房，早就習(xí)慣了。所以想請(qǐng)教一下您對(duì)未來的看法，包括北京和二線城市，小城市就不考慮了。

A：

1、拿著北京戶口到外地找工作，難度或許會(huì)更大一些，很多HR看到簡(jiǎn)歷的感覺是在北京混不下去才出來的，反正我會(huì)這么想。

這就跟北京孩子到外地上大學(xué)似的，在不少城市和學(xué)校都會(huì)遭到歧視。尤其是二本的，不少當(dāng)?shù)睾⒆佣颊J(rèn)為是來搶人家資源的，不知道你是否經(jīng)歷過。

所以在我的感覺中，除非是去當(dāng)?shù)睾芘５膯挝磺舐?，否則難度或許比北京還要大。包括生活圈子也有這種可能，考慮好再去吧。

2、日本樓市確實(shí)低迷了30多年了，小城市一直跟狗似的趴著呢，但東京早就緩過來了。尤其是安倍上臺(tái)之后推出了“三支箭”政策，金融+財(cái)政+調(diào)結(jié)構(gòu)，東京連續(xù)了十多年的房?jī)r(jià)上漲，早就回到最高點(diǎn)還創(chuàng)了新高。其他橫濱大阪名古屋什么的也都得到了利好，只是漲幅沒有東京大而已。

其實(shí)任何商品價(jià)格和投資品都差不多，只要是需求存在，早晚都會(huì)釋放出來。商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，房產(chǎn)的價(jià)值更是由地段兒決定，所謂地段就是配套+資源。

3、反正我對(duì)北京的樓市未來至少不看空，雖然肯定不可能再有什么暴漲行情了，但做到跟隨通脹是大概率的。

這也參考安倍三支箭吧，所謂金融就是放水，所謂財(cái)政就是減稅，所謂的調(diào)結(jié)構(gòu)就是扶持新產(chǎn)業(yè)，這三項(xiàng)都是利好大城市的。尤其是超發(fā)的貨幣，基本都落到了大財(cái)團(tuán)手上，也都流向了東京等地，而越向下傳導(dǎo)，中小城市得到的利好越少。

4、當(dāng)然，去二線城市也沒什么不好的，尤其是長(zhǎng)沙等地的房?jī)r(jià)低，確實(shí)壓力小。這是自己的人生選擇，看自己的考量吧。

或者說畢竟是剛畢業(yè)，沒必要這會(huì)兒就跟房子較勁，過些年再考慮也不晚。您這一畢業(yè)就有200萬的支持，已經(jīng)超過99%的同齡人了，既然有家里托底，那索性就先闖蕩幾年再說吧。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問，我有一女一兒都在北京工作，都有京戶了?，F(xiàn)在我想每人支援他們100萬作為買房的首付，各自買套小房子當(dāng)落腳點(diǎn)就不用租房了，將來換房時(shí)也是個(gè)基礎(chǔ)。

但是他們倆都不同意，主要認(rèn)為一是現(xiàn)在的買房時(shí)機(jī)不好，北京房?jī)r(jià)至少還要下跌20%-40%。第二是因?yàn)樗麄兌荚谖鞒巧习?，公租房在石景山，上班還算方便。

而如果以100萬當(dāng)首付，他們的工資都不高，要買只能是在門頭溝區(qū)或房山大興區(qū)，買了也住不了，出租又不劃算，所以不如以后再買。三是他們倆都想晚婚，愁死我了，而且都想說等結(jié)婚前跟對(duì)象一起買。

A：

1、這我好像沒什么建議似的。尤其是第三條，這屬于家務(wù)事，外人不好說什么。結(jié)婚時(shí)合著買也沒什么不好的，搭幫過日子唄，我爸媽結(jié)婚時(shí)就合著買了輛自行車，都算家庭資產(chǎn)。

2、不過他們認(rèn)為北京房?jī)r(jià)還會(huì)下跌20-40%我不認(rèn)可，這太邪乎了?，F(xiàn)在北京的平均租金收益率是1.8%，基本等同于銀行存款利率。

那如果房?jī)r(jià)真的下跌40%，房租跌不跌??？如果不跌，那收益率就成了3%，遠(yuǎn)超存款利息，手里有閑錢的難道不來抄底嗎？

可如果房租也同步下跌，那就說明北京經(jīng)濟(jì)崩盤了，或是工資也同步下跌40%，或是有幾百萬的年輕人逃離北京，您能相信這種情況嗎？

3、另外他們能承擔(dān)的月供是多少啊？如果超過5000，那就能買200來萬的房子，在朝石豐三個(gè)市轄區(qū)都能買到房子，只是面積小點(diǎn)兒而已。所以他們說的只能買在郊區(qū)不太對(duì)，市區(qū)是有選擇的，條件別太高就行。

4、其他的我沒什么可說的，規(guī)勸方面我也幫不上忙，還是做父母的跟孩子溝通吧。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問，我突然想到個(gè)問題，就是我如果買了平房（私產(chǎn)），但在騰退時(shí)和公房的待遇是一樣的，那這是不是就虧了？我這幾天看了私房業(yè)主發(fā)的帖子，也問了中介，回答都是說私房業(yè)主吃虧，騰退時(shí)沒有任何的特殊政策。

A：

1、這怎么說呢？對(duì)老業(yè)主來說是有點(diǎn)兒吃虧，或者說不太公平。但對(duì)您來說無所謂，因?yàn)槟呛筚I房的啊，而且是在知道了所有政策，比較了優(yōu)劣勢(shì)之后才買的，那這就是一個(gè)愿打一個(gè)愿挨了，談不上吃虧占便宜的。

2、私房的老業(yè)主之所以有些虧，是因?yàn)楹芏嗳私?jīng)歷過“經(jīng)租房”和運(yùn)動(dòng)時(shí)期上交產(chǎn)權(quán)的事情，很多人是直到2003年之后才完全落實(shí)完整產(chǎn)權(quán)的。那現(xiàn)在卻和公房同等待遇，之前吃的虧就白吃了唄，換誰都心里不太舒服。

再一點(diǎn)，公房的住戶是租戶，而私房的是業(yè)主。但騰退時(shí)兩種身份卻同等待遇，對(duì)于業(yè)主來說怎么都別扭點(diǎn)兒。

3、但您是在知道了各種利弊之后再買房，那就是主動(dòng)行為了，跟人家老業(yè)主兩碼事兒。人家是熬過了各種時(shí)期，受的罪多了去了，您只是為了學(xué)位而已，根本沒受罪，吃虧從何而來呢？

4、簡(jiǎn)單就這情況吧，我認(rèn)為談不上吃虧?；蛘哒f如果覺得吃虧，那用完學(xué)位把房賣了不就得了，嫁禍于人，讓下一任業(yè)主等著吃虧。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問，我們現(xiàn)在住國貿(mào)附近老破小，孩子在**小學(xué)三年級(jí)，2003年最高峰那批入學(xué)的。都說朝陽的好高中少，我很擔(dān)心孩子到時(shí)候都考不上高中，所以有個(gè)想法到東城買個(gè)小平房當(dāng)占坑兒房，合適嗎？您對(duì)這批孩子的前途怎么看？

另外也考慮現(xiàn)在的騰退政策，聽說這次西城是商業(yè)性質(zhì)騰退，給的大產(chǎn)權(quán)房，沒比前些年的條件差多少。那我們也有個(gè)預(yù)期，要是真能到時(shí)候趕上商業(yè)騰退是不是就算賺了，沒趕上也不虧。想請(qǐng)教一下您的看法。

另外您幫我看看這幾套平房，哪個(gè)更好一些，主要是地段學(xué)區(qū)，哪個(gè)能小升初的時(shí)候分配到好初中。

A：

1、2003年入學(xué)的，那確實(shí)是北京有史以來的最高峰，無論中考還是高考都競(jìng)爭(zhēng)壓力大，甚至延續(xù)到就業(yè)和婚戀市場(chǎng)。

但這只是整體的環(huán)境，具體到個(gè)人還是看自己的努力+運(yùn)氣吧。人再多也有冒尖兒的機(jī)會(huì)，世事無常造化弄人，很多時(shí)候的選擇和運(yùn)氣比努力重要。

2、買個(gè)小平房也沒什么不合適的，給孩子當(dāng)個(gè)保底的通道。成績(jī)好的話就在朝陽參加點(diǎn)招和中考，成績(jī)不太好的話就去東城拼運(yùn)氣，大概率至少不比朝陽的弱。

3、騰退的政策我不懂，很少關(guān)注。但所謂的“大產(chǎn)權(quán)房”是誤傳，給的安置房都是正規(guī)產(chǎn)權(quán)的，根本就不可能有小產(chǎn)權(quán)。

只不過以前的經(jīng)適房?jī)上薹渴裁吹亩际怯形迥杲燮?，現(xiàn)在的則都是二類經(jīng)適房，房本到手就可以轉(zhuǎn)賣，所以就被訛傳為大產(chǎn)權(quán)了，但其實(shí)都一樣，談不上虧了賺了的。

4、哪個(gè)更好一些，那當(dāng)然是安交學(xué)區(qū)的了，這是送分題。在價(jià)格和面積都差不多的情況下，學(xué)區(qū)溢價(jià)一般也都差不多，那當(dāng)然選擇學(xué)區(qū)更強(qiáng)的了。但這不敢保證能進(jìn)入好初中，只能說概率高，到時(shí)候還是主要看運(yùn)氣。

僅供參考。

五

Q:

我想問集租房的問題，我們單位蓋的，地段不好，六環(huán)內(nèi)離地鐵至少2公里。密度大，全是一兩居室，比例8:2，等同于集體宿舍筒子樓。無產(chǎn)權(quán)不可簽買賣協(xié)議，只是50年的租住權(quán)，5年或幾年之后可以內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，辭職離開的由單位回購，具體價(jià)格看到時(shí)候的行情協(xié)商。價(jià)格是2萬左右，您看這種房有意義嗎？

A：

1、這種房其實(shí)就相當(dāng)于集體產(chǎn)權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房。也就是在工業(yè)用地上開發(fā)的，以廠房寫字樓或宿舍的名義，有手續(xù)有產(chǎn)權(quán)，只不過是單位整體持有的，不能分散產(chǎn)權(quán)出售。但很多就“以租代售”唄，郊區(qū)很多這種房的。您這既然是自己?jiǎn)挝婚_發(fā)的，那就相對(duì)更穩(wěn)妥。

2、房子是用來住的，如果確定是自住為主，那買這種房就有意義唄。價(jià)格2萬左右，那我估計(jì)周邊的商品房應(yīng)該4萬左右，也就是兩倍于小產(chǎn)權(quán)的。如果超過4萬就算占便宜，不到的話占便宜不大。

3、問清楚轉(zhuǎn)讓的單位政策吧，最好是能賣給外人的，這樣到時(shí)候的價(jià)格有可能更高些。畢竟商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，能買的人越多價(jià)格才有可能更高。

4、總之如果是自住為主就買吧，跟周邊比較一下價(jià)格就行。這種房沒什么投資性，就是自住更合適。

僅供參考。

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