踏入8月，樓市延續(xù)了此前的復(fù)雜態(tài)勢(shì)并呈現(xiàn)出一些新特點(diǎn)。一方面，7、8月份因持續(xù)高溫抑制購(gòu)房者出行，線下看房意愿低迷，整體市場(chǎng)表現(xiàn)平淡；另一方面，不少房企鑒于7月市場(chǎng)的冷淡反饋，對(duì)8月新盤(pán)加推依舊持謹(jǐn)慎態(tài)度。但令人欣喜的是，8月新房市場(chǎng)止跌，簽約面積環(huán)比上漲15%。

NO.1 商品房簽約情況

根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-8月青島共計(jì)簽約商品房59582套、約725萬(wàn)㎡，簽約總金額1019.6億，較去年同期分別下滑5.3%、7.6%和2.6%。前8個(gè)月商品住宅簽約均價(jià)為14061元/㎡，同比上漲5.5%。

（2025年8月商品房供銷價(jià)數(shù)據(jù)為8.1-8.31）

8月商品房供應(yīng)降至低位，僅1527套、28.17萬(wàn)㎡，簽約新建商品房5548套，約76.74萬(wàn)㎡，銷售總金額94.98億元，簽約套數(shù)環(huán)比下滑0.4%，簽約面積和簽約金額分別上漲15.1%和4.2%。受簽約結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，8月簽約均價(jià)為12377元/㎡，環(huán)比下滑9.4%。同比僅簽約面積小幅上漲，為0.8%，其余均下滑，降幅分別為5.8%、4.0%和4.7%。

其中商品住宅新增1414套，約19.44萬(wàn)㎡，簽約4398套、約54.28萬(wàn)㎡、銷售總金額72.95億元，簽約套數(shù)、簽約面積、簽約金額較上個(gè)月均大幅上漲，套面金漲幅分別為30.8%、25.0%和7.7%。簽約均價(jià)為13439元/㎡。

二手房方面，今年以來(lái)，青島的二手房交易一直較為活躍，價(jià)格企穩(wěn)跡象明顯。今年1-8月全市成交二手房45274套，同比下滑1.5%。其中8月份青島市二手房成交5169套，較上個(gè)月下滑16.2%。

NO.2 區(qū)域商品住宅成交情況

（去化周期=當(dāng)前活躍存量/近6個(gè)月月均去化量）

在商品住宅的成交區(qū)域分布上，8月青島新建商品住宅的成交熱點(diǎn)集中在西海岸、膠州市、即墨區(qū)和城陽(yáng)區(qū)。具體數(shù)據(jù)表明，西海岸新區(qū)以1281套、約13.88萬(wàn)㎡的簽約量，占全市總簽約量的25.6%；膠州市簽約804套、約10.95萬(wàn)㎡，占比20.2%；即墨區(qū)簽約416套、約5.3萬(wàn)㎡，占比9.8%；城陽(yáng)區(qū)簽約386套、約4.98萬(wàn)㎡，占比9.2%。

去化周期方面，商品住宅市場(chǎng)的去化周期縮短至16個(gè)月（去化周期已去除死庫(kù)存）。其中原市北區(qū)去化周期降至11.2個(gè)月。缺乏新地供應(yīng)是導(dǎo)致原市北區(qū)去化周期短的關(guān)鍵因素。6月市北新都心兩宗優(yōu)質(zhì)地塊成交，不僅打破了區(qū)域長(zhǎng)期無(wú)新增用地的沉寂局面，更為新都心板塊乃至整個(gè)市北區(qū)帶來(lái)新項(xiàng)目的選擇。隨著新都心地塊和果品市場(chǎng)兩宗地塊的成功出讓，疊加棠玥和境項(xiàng)目也已正式亮相。未來(lái)，新都心板塊將形成 “三盤(pán)鼎力” 的競(jìng)爭(zhēng)新格局。據(jù)了解，棠玥和境共5棟26層-31層的高層，主力戶型有建面約105㎡-142㎡；保利&青鐵果品地塊規(guī)劃也已公示，規(guī)劃建設(shè)8棟樓（2棟26F+1棟25F+1棟16F+3棟17F+1棟23F)，共529戶，套均面積123㎡。

作為剛需和剛改新寵的老四方區(qū)去化周期為11.4個(gè)月。其中老四方板塊是主城區(qū)新盤(pán)最集中的區(qū)域，不僅有海信悅瀾山、中海云境、濱海國(guó)際中心等流量盤(pán)，還有通和悅章、國(guó)信和悅等住宅新規(guī)下，得房率大幅提升的品質(zhì)樓盤(pán)。富力海悅學(xué)府（市北城發(fā)地塊）已面世，此外，綠城環(huán)海灣閻家灘地塊預(yù)計(jì)也將在今年面世。

此外，李滄區(qū)去化周期為17.9個(gè)月。東李世博園板塊，作為青島城市發(fā)展的重要拼圖，近年來(lái)備受各方關(guān)注。隨著區(qū)域內(nèi)森林公園、招商璀璨璟園等項(xiàng)目的穩(wěn)步去化，存量房源逐漸減少，去化周期也明顯縮短，市場(chǎng)對(duì)于新鮮血液的注入愈發(fā)渴望。目前，該板塊的存量房源主要集中在青鐵芳華地和世園金茂府、青山湖岸二期等項(xiàng)目。由遠(yuǎn)洋代建的萬(wàn)竹云峰項(xiàng)目、海創(chuàng)地塊、去年億聯(lián)拿下的地塊，目前均尚未啟動(dòng)。金茂LC0605-27地塊規(guī)劃方案公示，11棟5-12F別墅、洋房，目前尚未入市。青特?cái)孬@70地塊規(guī)劃也已公示，規(guī)劃建設(shè)9棟11-17F洋房、小高層。

在板塊方面，張村河由于地理位置優(yōu)越且土地供應(yīng)充足，吸引了眾多開(kāi)發(fā)商入駐，成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)。該區(qū)域內(nèi)包括海信君璽、海信璟悅、海信臻悅、魯信有鄰花園、華潤(rùn)嶗山悅府、越秀青鐵和樾府、嶗山尚境以及盛世悅府（原靜山悅園）等項(xiàng)目。北岸大宇地塊尚未啟動(dòng)。

在商品住宅面積區(qū)間方面，100-160㎡的住宅面積段在當(dāng)前市場(chǎng)上占據(jù)了最高的市場(chǎng)份額，其占比約67.1%。這一面積段主要涵蓋剛改型和改善型住宅產(chǎn)品，已成為市場(chǎng)的核心需求，且需求表現(xiàn)穩(wěn)定。

NO.3 土地方面

今年以來(lái)，青島土地市場(chǎng)的操盤(pán)邏輯正愈發(fā)清晰。

4月16日，青島推行土地預(yù)申請(qǐng)制度，通過(guò)提前公示擬出讓地塊信息并允許用地意向單位提出預(yù)申請(qǐng)并承諾愿意支付的土地價(jià)格，將傳統(tǒng)土地出讓的盲盒模式升級(jí)為明牌博弈；緊隨其后5月落地的土地新規(guī)10條，從計(jì)容規(guī)則優(yōu)化到地下空間開(kāi)發(fā)權(quán)益明確，進(jìn)一步釋放土地價(jià)值潛力。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-8月青島市共計(jì)出讓涉宅用地19宗，總建面約128萬(wàn)㎡，其中成交10宗，成交總金額約59億元，另外枯桃地塊被臨時(shí)中止，預(yù)公告的大北曲后地塊待掛牌。

8月又有7宗地塊掛牌出讓，其中備受關(guān)注的是市北CBD板塊元鼎地塊，起拍價(jià)13100元/㎡，計(jì)劃9月12日出讓。西海岸有6宗地塊出讓。

NO.4 政策層面

8月為扭轉(zhuǎn)樓市成交低迷、提振市場(chǎng)信心，各級(jí)政府圍繞限購(gòu)、信貸、公積金及稅收等多個(gè)維度，出臺(tái)一系列力度較大的政策措施，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力，力求促進(jìn)市場(chǎng) “止跌回穩(wěn)”。

其中一線城市北京和上海先后放寬部分區(qū)域的限購(gòu)政策，挖掘住房購(gòu)買力，降低置業(yè)門(mén)檻。8月8日，北京打響新一輪政策 “第一槍”，以五環(huán)為分界線，京籍居民家庭、連續(xù)繳納社?；騻€(gè)人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購(gòu)買五環(huán)外商品住房，將不再限套數(shù)，成年單身人士和居民家庭執(zhí)行同樣的限購(gòu)政策。這是近年來(lái)北京優(yōu)化調(diào)控之路上，松綁力度最大的一次。

而在8月25日，上海接棒北京樓市新政，針對(duì)戶籍居民家庭和滿足條件的非戶籍居民家庭，放開(kāi)外環(huán)以外的購(gòu)房套數(shù)限制。放寬外環(huán)外購(gòu)房套數(shù)限制，旨在激活多套房購(gòu)置需求，消化市場(chǎng)庫(kù)存，對(duì)于新市民在外圍購(gòu)置第二套、為父母購(gòu)置養(yǎng)老房產(chǎn)等都有一定效用。

青島層面，現(xiàn)執(zhí)行的信貸政策為：

住宅首套：利率3.05%（首付15%）；

住宅二套：利率3.05%（首付15%）；

公積金首套：利率2.6%（首付15%）；

公積金二套：利率3.075%（首付15%）。

2025年1-8月

開(kāi)發(fā)商銷售金額排行榜TOP20

2025年1-8月，位列青島市新建商品房銷售金額排行榜前20位的開(kāi)發(fā)商，聯(lián)手創(chuàng)下約474億元的銷售額，這一成績(jī)占據(jù)了全市商品房市場(chǎng)的46.5%。其中，頭部房企（前10名）表現(xiàn)尤為突出，充分彰顯了其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的強(qiáng)勁實(shí)力與與日俱增的行業(yè)影響力。

在2025年樓市整體承壓、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的前8個(gè)月，海信地產(chǎn)憑借深厚的品牌積淀與硬核的產(chǎn)品實(shí)力，在激烈的市場(chǎng)角逐中持續(xù)領(lǐng)跑，以87.66 億元的網(wǎng)簽銷售金額強(qiáng)勢(shì)登頂青島樓市銷售額榜首，成為逆周期下行業(yè)矚目的 “破局者”。這份亮眼成績(jī)的背后，是海信地產(chǎn)對(duì)產(chǎn)品力的極致追求與精準(zhǔn)布局。其中，青島主城核心的張村河板塊 “三子星” 項(xiàng)目堪稱 “現(xiàn)象級(jí)” 標(biāo)桿，三盤(pán)合計(jì)銷售額達(dá)42.1億元，海信臻悅狂攬15.82億、海信君璽勁銷15.06億、璟悅11.22億，三盤(pán)合計(jì)占比超48%！此外，布局西海岸唐島灣核心的海信金沙灘項(xiàng)目，更是以一線海景、1.2低密純洋房、最高130%得房率的稀缺配置，入市即熱銷，成為青島濱海改善市場(chǎng)的 “流量密碼”。

銀豐地產(chǎn)憑借旗下銀豐玖璽城、銀豐玖璽臺(tái)、銀豐御璽三大標(biāo)桿項(xiàng)目的強(qiáng)勁表現(xiàn)，成功搶占市場(chǎng)高地，共計(jì)簽約57.38億元，其中，旗艦項(xiàng)目銀豐玖璽城以51.16億元的網(wǎng)簽業(yè)績(jī)一騎絕塵，單盤(pán)貢獻(xiàn)占比近90%。

天一仁和在天一仁和吾疆部分房源集中網(wǎng)簽的帶動(dòng)下，簽約量猛增至第三位，共計(jì)簽約39.29億。

2025年1-8月

開(kāi)發(fā)商權(quán)益銷售排行榜TOP10

《新建商品房開(kāi)發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計(jì)的為該房企旗下所有商品房樓盤(pán)的總計(jì)銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目按各房企股權(quán)占比口徑來(lái)計(jì)算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)，主要衡量房企的資金運(yùn)用和投資布局水平。所有榜單的發(fā)布，將從不同的維度對(duì)一家企業(yè)的綜合實(shí)力進(jìn)行審閱。

2025年1-8月，海信地產(chǎn)在新建商品房開(kāi)發(fā)商權(quán)益銷售榜單中獨(dú)占鰲頭，以87.42億元的權(quán)益銷售額高居榜首。特別值得一提的是，幾乎所有項(xiàng)目均由海信地產(chǎn)獨(dú)立開(kāi)發(fā)，這不僅展現(xiàn)了其在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上的雄厚實(shí)力，也凸顯了其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的顯著優(yōu)勢(shì)。

銀豐地產(chǎn)權(quán)益銷售金額為57.38億，排名第二位。

天一仁和權(quán)益銷售金額37.64億，位居三位。

青特置業(yè)憑借穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)布局與精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位，以25.98億元權(quán)益銷售金額強(qiáng)勢(shì)躋身行業(yè)排名第四位，彰顯出強(qiáng)勁的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在土地市場(chǎng)布局上，青特置業(yè)持續(xù)加碼優(yōu)質(zhì)板塊，6-7月接連斬獲東李世博園板塊兩宗低密宅地，彰顯其對(duì)城市發(fā)展脈絡(luò)的精準(zhǔn)判斷。8月，70地塊正式發(fā)布案名 “青特璟譽(yù)”，規(guī)劃方案同步公示，打造9棟11-17F低密產(chǎn)品，主力戶型鎖定建面約128㎡、143㎡、160㎡改善型產(chǎn)品。此外，布局白云山板塊的青特璟云項(xiàng)目，則以建面約111-142㎡全齡段戶型設(shè)計(jì)，覆蓋剛改至改善需求。

2025年1-8月

新建商品房開(kāi)發(fā)商銷售面積TOP20

2025年1-8月新建商品房開(kāi)發(fā)商銷售面積TOP20累計(jì)銷售面積282.79萬(wàn)㎡，占全市簽約總面積的39.0%。

海信地產(chǎn)以簽約38.61萬(wàn)㎡位居第一位，海信學(xué)府里、海信臻悅、海信城三大紅盤(pán)撐起簽約主力，以硬核產(chǎn)品力席卷島城樓市。

天一仁和以簽約面積21.63萬(wàn)㎡，位列亞軍。

2025年1-8月

商品住宅銷售總金額TOP10

在行業(yè)深度去泡沫化的當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷從規(guī)模競(jìng)賽到價(jià)值回歸的底層邏輯切換。在此背景下，“產(chǎn)品力”成為真正支撐市場(chǎng)信心的 “壓艙石”，直接決定項(xiàng)目的去化速度與價(jià)值韌性。

從榜單中也可以發(fā)現(xiàn)，嶗山區(qū)高品質(zhì)改善型樓盤(pán)在市場(chǎng)上占據(jù)明顯優(yōu)勢(shì)，銀豐玖璽城、海信臻悅、天一仁和吾疆、海信君璽、越秀青鐵和樾府、海信璟悅6盤(pán)躋身TOP10。高端市場(chǎng)的持續(xù)熱捧，不僅印證了城市人居從 “功能滿足” 向 “品質(zhì)尊享” 的升級(jí)訴求，更深刻揭示出高凈值人群對(duì)稀缺資源絕對(duì)占有與極致品質(zhì)生活向往的雙重需求爆發(fā)。

坐擁嶗山前海一線的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目銀豐玖璽城，以21.59億元的簽約額笑傲豪宅市場(chǎng)。其憑借浮山生態(tài)資源、石老人原生海岸線與金家?guī)X金融區(qū)璀璨燈火三重稀缺資源，構(gòu)筑成青島頂豪市場(chǎng)的 "不可復(fù)制坐標(biāo)"。自項(xiàng)目入市以來(lái)，項(xiàng)目始終保持市場(chǎng)熱度高位運(yùn)行。

在嶗山張村河板塊的改善型住宅角逐中，海信地產(chǎn)憑借前瞻布局再獲市場(chǎng)驗(yàn)證，海信臻悅、海信君璽、海信璟悅三大項(xiàng)目憑借硬核產(chǎn)品力紛紛躋身銷售榜TOP10。其中海信臻悅簽約15.82億、海信君璽簽約15.06億，海信璟悅簽約11.22億。

天一仁和吾疆部分房源集中網(wǎng)簽，簽約量位居第四位，共計(jì)15.19億。

同在張村河板塊的越秀青鐵和樾府亦表現(xiàn)優(yōu)異，以12.66億的銷售業(yè)績(jī)位居第六名，成為板塊內(nèi)又一現(xiàn)象級(jí)紅盤(pán)。

2025年1-8月

商品住宅銷售總面積TOP10

2025年1-8月商品住宅銷售總面積TOP10中，榮盛錦繡外灘（品月苑）集中網(wǎng)簽9.15萬(wàn)㎡住宅，遙遙領(lǐng)先。

星河灣和平度藍(lán)樹(shù)生態(tài)谷以簽約8.13萬(wàn)㎡和7.37萬(wàn)㎡位居第二、三位。

1、統(tǒng)計(jì)時(shí)間為：2025年1月1日至2025年8月31日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業(yè)，不包含保障房；

3、針對(duì)數(shù)據(jù)不一致的情況，銳理數(shù)據(jù)通過(guò)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)、公開(kāi)數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行多方驗(yàn)證和復(fù)核，采取多方數(shù)據(jù)交叉復(fù)合原則，依照網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與市調(diào)價(jià)格綜合統(tǒng)計(jì)。

4、《新建商品房開(kāi)發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計(jì)的為該房企旗下所有商品房樓盤(pán)的總計(jì)銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目按各房企的股權(quán)占比口徑來(lái)計(jì)算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)。

2025年，青島該不該買房？