曾經(jīng)一路下跌的房價，似乎正在悄悄發(fā)生變化。

國家已經(jīng)明確要求“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”，這究竟意味著什么？

“去年我還在觀望，想著房價會繼續(xù)跌，結(jié)果今年想買的那個小區(qū)，價格已經(jīng)漲了近20萬！”

家住上海浦東新區(qū)的李先生，帶著幾分懊悔，畢竟是真的錯過了時機。

像李先生這樣的購房者不在少數(shù)，在猶豫不決中，發(fā)現(xiàn)市場已經(jīng)悄然變化。

2025年8月18日，國家明確提出，要“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”。

這是高層對房地產(chǎn)市場的最新定調(diào)，引發(fā)廣泛關(guān)注。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1月至7月，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新建商品房銷售面積和銷售額等指標雖然還在下降，但市場中已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極因素。

7月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格同比降幅整體在收窄。有10個城市的新建商品住宅銷售價格相比上月持平或上漲。

其中北京、大連、南寧、徐州的新建商品住宅價格與上月持平，上海和烏魯木齊都上漲了0.3%，宜昌和三亞上漲0.2%，長春和常德也有0.1%的漲幅。

二手房方面，太原的銷售價格環(huán)比上漲了0.2%，西寧則與上月持平。

湖北的表現(xiàn)更出色一些，1-7月新建商品房銷售面積同比增長5.8%，已經(jīng)是連續(xù)8個月正增長了。

雖然整體市場有止跌回穩(wěn)的跡象，但不同城市之間的差異很大。

一線城市中，北京和上海相對穩(wěn)定。

北京今年7月的新建商品住宅價格與上月持平，結(jié)束了連續(xù)3個月的微降趨勢。

上海則上漲了0.3%，成為一線城市中的亮點。

這主要得益于上海高端住宅市場的熱度和改善型需求的持續(xù)釋放。

二線城市有分化現(xiàn)象。像杭州和成都這樣的強二線城市，表現(xiàn)就比其他二線城市要好。

杭州7月份新房價格同比上漲2.1%，成都也同比上漲0.1%。

這些城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，人口持續(xù)流入，住房需求有韌性。

三四線城市整體壓力還是大。全國商品房庫存量達到7.5億平方米，其中70%都壓在三四線城市。

這些城市的去化周期延長到18個月以上，絕大多數(shù)都需要20多個月才能消化完庫存。

山東菏澤、湖南湘潭等地的房價已經(jīng)跌破6000元/平方米。

東北部分城市房價年均跌幅甚至高達3%。

房地產(chǎn)市場能夠出現(xiàn)止跌回穩(wěn)的跡象，不是偶然的。

政策方面一直在優(yōu)化調(diào)整。最近，北京優(yōu)化了住房限購政策，加大了公積金貸款支持力度，符合條件家庭在五環(huán)外不再限制購房套數(shù)。

海南發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控新政策，取消普通住宅和非普通住宅標準，推進收購存量商品房。

成都分批取消了住房限售政策。還有很多城市優(yōu)化了住房公積金貸款政策。

這些政策的目的都很明確，就是要減輕購房者的負擔，調(diào)動住房消費的積極性。

購房者的信心也在改善。今年以來，多家房企在債務(wù)重組方面取得了突破性進展，這讓市場信心得到提振。

房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制也在持續(xù)發(fā)揮作用，在企業(yè)資金狀況向好的情況下，“保交房”順利推進。

購房者買到“爛尾樓”的風險降低了，對買新房的信心也就增強了。

城中村和危舊房改造會提速。會議要求，結(jié)合城市更新推進城中村和危舊房改造。

在積極推進城中村改造的過程中，各地也會采取“一村一策”的方式，切實消除安全風險隱患，改善居住條件和生活環(huán)境。

對未來的房價走勢，不同機構(gòu)有不同的預(yù)測，但普遍認為市場正在企穩(wěn)。

中信、中信建投和高盛這幾家機構(gòu)的觀點很相似：止跌回穩(wěn)就在眼前，但城市分化已成定局。

中信認為，北上廣深一線城市，2025年底之前可以站穩(wěn)，成都、杭州這樣的強二線，得熬到2026-2027年，至于三四線城市，拐點還沒看到。

中信建投觀點差不多，但是把時間點卡在了2026年前后。

高盛則預(yù)測，到2025年底之前還要下行20%-25%，熬過2026年，2027年二手房市場就該慢慢爬出谷底了。

中金公司也有一個預(yù)測，他們認為這一輪房地產(chǎn)拐點有望1~2年后到來，也就是2026年到2027年會實現(xiàn)房價見底向上。

中金還認為，不同城市的拐點會有所不同：一線城市會在2025年底完成止跌回穩(wěn)，強二線城市會在26年~27年企穩(wěn)，三四線城市拐點則在2027年后或是更晚的時間。

面對正在變化的房地產(chǎn)市場，作為普通人，該怎么應(yīng)對呢？

需要重新理解房子的價值。

房子的邏輯已經(jīng)變了，之前主要是資產(chǎn)，如今已經(jīng)在向住所屬性轉(zhuǎn)變。

現(xiàn)在的政策方向很明確，核心資產(chǎn)金融化，普通住宅民生化。

對于普通老百姓來說，如果要買房，就不要天天盯著升值了。

樓市的普漲一去不復(fù)返，得按城市等級做決策。

一線、強二線剛需群體，現(xiàn)在上車還能享受不錯的價格優(yōu)惠，但一定要明確自己的購房邏輯。

月供控制在收入的三成，只買現(xiàn)房，尤其是核心區(qū)域地鐵沿線的次新房。改善群體可以關(guān)注大城市的新政策。

三四線手持多套房的，建議優(yōu)化資產(chǎn)，非核心區(qū)、房齡超十年的老房子，早止損早離場。

向好的趨勢下，還需要警惕一些風險點。

部分三四線城市庫存去化周期超過24個月，如廊坊、惠州等地遠郊盤價格仍在下跌，在這些地方購房需要謹慎。

住房會議后，北京五環(huán)外放開限購才一周，有的項目看房量就直線上升35%，成交翻倍。

上海7月份新房價格環(huán)比上漲0.3%，成為一線城市中首個止跌回升的城市。

但三四線城市還沒迎來拐點。

這就是當前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實：不再是齊漲共跌的時代，而是分化成為主線。

(小可 老A）