一石激起千層浪。

老破小也可以“重生”了？！

近日，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布了一份《關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》的重磅文件。

文件中明確提出：

——支持老舊住房自主更新、原拆原建。

也就是說，業(yè)主可以申請(qǐng)把自己小區(qū)拆掉，原地自建新房了。

這對(duì)于老破小來說，無疑是大利好。

一，不用買房也能住新房

一般來說，小區(qū)房齡超過10年就會(huì)顯舊，超過15年居住品質(zhì)會(huì)下降。

老破小就更不用說了。

房齡基本都已三四十年，甚至更長(zhǎng)。

“年老色衰”、沒電梯、沒車位、管道老化、戶型落后、居住體驗(yàn)差……

特別是在房子回歸居住屬性后，老破小愈發(fā)不值錢。

老舊小區(qū)改造吧，治標(biāo)不治本。

城市更新，又拒絕大拆大建，對(duì)拆遷比例有要求，不能超過20%。

而今，“自主更新、原拆原建”的重磅提出，無疑是一個(gè)很有突破性的模式。

給了老破小業(yè)主們一個(gè)新選擇。

不用花巨款買新房，也不用被迫搬到環(huán)城或郊區(qū)。

就能原地“危房變新房”。

不僅房子的地段不變，還可以加裝電梯、增加車庫等，甚至還可以做架空層，面積也能擴(kuò)大。

居住品質(zhì)直接上升好幾個(gè)檔次。

現(xiàn)在，已經(jīng)有多個(gè)城市落地實(shí)施了。

浙江不僅于去年4月出臺(tái)了《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見（試行）》，而且已經(jīng)有成功案例了。

杭州浙工新村就是自主更新的代表。

全小區(qū)548戶居民自籌了4.7億元，原地將13幢危舊房建成7幢11層小高層，并且全部安裝電梯，還新增了地下車庫和社區(qū)活動(dòng)室等配套設(shè)施。

實(shí)現(xiàn)了小區(qū)環(huán)境“脫胎換骨”。

廈門也于今年7月印發(fā)了《關(guān)于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新改造的指導(dǎo)意見》，支持老舊小區(qū)原地重建。

并從8月18日起，已經(jīng)開始施行。

申請(qǐng)自主原地翻建的小區(qū)，房齡須在40年以上，或者房屋結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞、經(jīng)危險(xiǎn)性鑒定為C級(jí)或D級(jí)危房的。

改造方式可以是一棟樓、或者相鄰幾棟樓，抑或是整個(gè)小區(qū)。

而且，允許在重建過程中適當(dāng)增容。

廈門的規(guī)定是，允許項(xiàng)目增加不超過原產(chǎn)權(quán)登記面積20%的建筑面積。

也就是說，5萬方的小區(qū)可以改建成6萬方。

其中10%用于加裝電梯和建設(shè)公共服務(wù)及配套設(shè)施，10%用于原有住宅按套擴(kuò)面。

另外，還可在一層設(shè)置公共開放架空空間（不計(jì)容）；開發(fā)地下空間作為停車、人防、消防等配套設(shè)施……

可以看出，大方向很清晰——提升老舊小區(qū)的居住品質(zhì)。

這也是城市發(fā)展轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)的集中需求。

二，老破小原地升值

老破小之所以百般被嫌棄，一方面是住的不舒服，基本上除了地段一無是處。（個(gè)別小區(qū)會(huì)有重點(diǎn)學(xué)區(qū)加持）

另一方面，還不保值。

二手房有折舊，每年房?jī)r(jià)會(huì)折舊1%。

加之新產(chǎn)品的沖擊以及低迷行情拖拽，很多老破小已經(jīng)嚴(yán)重超跌。

比如紅橋仁愛花園，高點(diǎn)時(shí)曾賣到3萬多。

而今卻已跌破萬元。

再比如，南開天拖的昌寧南里，高點(diǎn)時(shí)賣3萬多，甚至4萬。

現(xiàn)在最新成交的一套，10319元/平米。

華寧南里也已掉到1萬3。

而區(qū)域內(nèi)新房便宜的也得3萬5，貴的4萬多。

比老破小價(jià)格能高出兩倍多。

在如此大價(jià)差下，一旦原拆原建絕對(duì)會(huì)讓老破小價(jià)值逆襲。

杭州浙工新村原拆原建、自主“爆改”后，小區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)從2萬8飆到了4萬5，比隔壁同地段老破小貴出60%。

上海彭一小區(qū)也從改造前的4萬一平飆到了近6萬。

也難怪該政策一出，就有人說，老破小又值錢了。

原拆原建，確實(shí)是老破小的升值機(jī)會(huì)。

特別的是在如今老破小價(jià)格，已經(jīng)低過地價(jià)的情況下。

同樣以天拖為例，格調(diào)觀麟花園兩宗地塊若按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，拿地得在1萬8上下。

而區(qū)域老破小才1萬出頭。

都知道，對(duì)于市區(qū)房子來說，最值錢的就是地皮。

原拆原建之所以帶來價(jià)值提升，就是因?yàn)槔掀菩〉膬r(jià)格已經(jīng)低于地價(jià)了。

業(yè)主掏建安成本的話，基本就5000元一平。

原來1萬多+5000后，立馬能升值3萬多，妥妥翻倍。

但是，想法雖好，但難點(diǎn)也不小。

該政策最創(chuàng)新的點(diǎn)在于，從“政府主導(dǎo)”變成了“居民主體”，業(yè)主占據(jù)主體地位。

需要遵循“業(yè)主自愿、資金自籌、改造自主、因地制宜”的原則。

拆不拆、拆完怎么建，都業(yè)主說了算。

這就涉及兩個(gè)關(guān)鍵性問題：

·1）業(yè)主能否協(xié)商一致。

·2）錢。

畢竟每家的情況不一樣，想法也千差萬別。

只要有一戶不同意，這事就干不了。

而讓所有人都點(diǎn)頭并不容易。

更致命的難點(diǎn)是，還得“自掏腰包”。

政府雖然給政策也給補(bǔ)貼，但“大頭”卻得業(yè)主自己出。

比如，杭州浙工新村的自主更新，總投資是5.3億，業(yè)主出資占到了83%。

其余費(fèi)用由專項(xiàng)資金解決。

平均下來，每戶掏了約86萬元。

當(dāng)然對(duì)比房屋增值來說，是絕對(duì)劃算的。

可問題是，不是所有人都愿意掏這筆錢。

有的是出不起，尤其老破小很多住的都是老年人，沒有收入，拿不出這么多錢；

也有的是還抱著等拆遷“一夜暴富”的美夢(mèng)，不認(rèn)頭自己出錢；

也或者嫌搬家麻煩、不想折騰等等。

這都是很現(xiàn)實(shí)的問題。

老舊小區(qū)加裝電梯，就是近在眼前的例子。全市那么多老舊小區(qū)，真正裝了的有多少？！

所以，原拆原建自然好，但卻難在自主更新的“自主”。

從中，也可以看出：

1）大拆大建的時(shí)代已經(jīng)過去。

無論是城市更新，還是自主更新、原拆原建，都是新時(shí)代的新模式。

很難再有“一夜暴富”。

2）“好房子”并非特指新房，老房子也要“有居變優(yōu)居”。

這是繞不開的民生大事。

不止關(guān)乎生活品質(zhì)，更事關(guān)居住安全。

3）原拆原建，會(huì)是未來老破小的唯一出路。

城市更新有拆遷比，只能拆20%，而大多數(shù)只能做老舊小區(qū)改造，但做老舊小區(qū)改造，房子還是會(huì)繼續(xù)老下去。

原拆原建可以治本，讓居住品質(zhì)一步回春。

4）未來，老破小不可能一直跌下去。

如果老破小與新房的價(jià)差超過2.5倍，其實(shí)已經(jīng)有了價(jià)值空間。

就會(huì)有小開發(fā)商去收購(gòu)，就能產(chǎn)生利潤(rùn)。

5）原拆原建，是老舊小區(qū)的翻身機(jī)會(huì)，但絕非一蹴而就。

雖有多地已推行，但模式尚未成熟。

尤其對(duì)于錢從哪里來、居民自費(fèi)比例等，需要更明確更落地的細(xì)則。

天津不少居民也在熱切期盼。

對(duì)于自主更新、原拆原建，大家怎么看？